Цены на вторичном рынке недвижимости: анализ за 5 лет

ДАРС: рост через долг. ДАРС отчитался за 2025 год. На первый взгляд — скучно и стабильно: выручка 25,3 млрд ₽ против 27,6 млрд ₽ годом ранее. EBITDA 4,4 млрд ₽ против 4,5 млрд ₽. чистая прибыль 1,3 млрд ₽ против 1,5 млрд ₽. То есть бизнес не развалился, но и бурного роста в финансовом результате пока нет. В сегменте девелопмента жилья выручка просела всего на 2%: с 25,3 млрд ₽ до 24,8 млрд ₽. А вот реновация почти выпала из выручки: с 2,24 млрд ₽ до 0,52 млрд ₽. Компания объясняет это подготовительным периодом по новым объектам. То есть часть выручки должна приехать уже позже, с 2026 года. Маржа выглядит лучше. Валовая прибыль выросла с 5,0 млрд ₽ до 5,4 млрд ₽. Валовая маржа: примерно 18% → 21%. EBITDA-маржа: 16% → 17%. Для девелопера в текущей "экономической мясорубке" это неплохо. Но вредный инвестор смотрит на главные цифры — это долг. Net Debt / EBITDA вырос с 0,3x до 2,3x. Это не катастрофа. Но это уже совсем другая компания по риску. Было: почти без чистого долга в МСФО 2024. Стало: долг заметно участвует в росте. Почему? ДАРС купил 4 новых проекта бизнес-класса, из них 2 в Москве. Чистый долг вырос примерно на 8,5 млрд ₽ — до 10 млрд ₽. Основная причина — целевые бридж-кредиты банков. Вот здесь важный нюанс. У ДАРС на эскроу накоплено 12,3 млрд ₽. Покрытие проектного долга эскроу — 88% (в отличии от некоторых компаний, "не будем показывать пальцем") А 90% заемных средств — это проектное финансирование. То есть долг не выглядит токсичным: большая часть завязана на проекты и прикрыта деньгами покупателей. Средняя ставка обслуживания проектного долга — 8,29% довольно низкая. Но есть вопрос. Москва и бизнес-класс — это не только красивый рендер. Это еще и более дорогая земля, длинный цикл, выше конкуренция и больше требований к капиталу и продукту, всё таки совсем рядом ЦБ будет сидеть на улице Правды. Земельный банк у ДАРС — 3,3 млн кв. м продаваемой площади. Ввод за 2025 год — 200 тыс. кв. м. Мда, земельного банка много. Теперь вопрос — сколько денег потребуется, чтобы его переварить. Вывод: ДАРС уже не история “почти без долга” и можно сравнивать с А101. Debt / Equity около 3,0x, а чистый долг с учетом эскроу — 10 млрд ₽. Но это пока не красная зона: эскроу 12,3 млрд ₽ заметно прикрывает проектное финансирование. Главный вопрос — не текущий долг, а насколько эффективно сработает компания в реализации Московских проектов. #дарсдевелопмент #девелоперы #аналитика #мсфо

Ловушка в МСФО! Главная ловушка девелоперской отчетности - «net debt / Ebitda» у ПИКа он сейчас в отрицательной зоне, что путает частного инвестора! отрицательный net debt получается чисто математически: Net Debt = Фин.долг − денежные средства / эквиваленты / иногда эскроу или денежные остатки, связанные с проектами по ПИКу у меня в таблице было: Финансовый долг 819,4 млрд Net debt −38,5 млрд это означает, что в расчете net debt из долга вычли: 819,4 + 38,5 = 857,9 то есть «денег / денежных эквивалентов / зачетных остатков» оказалось больше, чем валового долга. но вот почему эту МСФО не надо читать как «у ПИКа нет долгов». мой любимый Debt / Equity ловит то, что не ловит Net Debt / EBITDA. по Самолету это особенно хорошо видно: Net Debt / EBITDA = около 3,0x — вроде не катастрофа. но Debt / Equity = 28,1x — капитал почти “тонкая прослойка” под огромным долгом. по ПИКу наоборот: Debt / Equity = 2,0x, а net debt может уходить в отрицательную зону из-за огромных денежных остатков. Поэтому его нельзя сравнивать с остальными только по одной строке net debt. Вывод: упаковали семейную ипотеку плотным слоем в выручку ПИКа, эскроу-счета переполнены, дебиторка расстёт, землёй закупается 🤔 Net Debt / EBITDA показывает, насколько долг тяжелый для операционной прибыли, а Debt / Equity показывает, насколько компания закредитована относительно собственного капитала. P.S. ну и поскольку тут никаких ссылок оставлять нельзя, Вы знаете где меня искать 😎 #МСФО #аналитика #девелоперы #PIKK #ПИК PIKK

“Володя расскажи, а что там по ценам