Профиль инвестора allleksha | Тинькофф Инвестиции Пульс

Профессионалы делают лучше (для себя) Сколько-то лет назад читал об исследовании американских риэлторов. Оказалось, когда риэлтор продает свою недвижимость, то в среднем он продает ее дольше, а цена продажи выше, чем, когда он продает чужое. Это же вижу и у нас. Например, на канале, где рекламируют вложения в недвижимость, ведущий как-то обмолвился, что очень долго выбирал объект и долго выбивал скидку из застройщика. В банках в отделах ипотеки сотрудники воют от риэлторов. Единственный вопрос, который отрабатывается ашентом качественно -- схема выплаты агентских. Обыденно, когда клиент на сделке узнает про страховку, сообщение о которой отправляете агенту первым (!) пунктом при одобрении. К сожалению, так везде. Хороших агентов очень мало

Куда стоит недвижимость На первый взгляд, отчётность рынка новостроек за 2025 год может показаться противоречивой. С одной стороны, стройки больше, чем когда-либо: почти 120 млн. м² в работе. С другой — продажи по договорам долевого участия обвалились до десятилетнего минимума (26,5 млн м²). Оценка нераспроданного 80 млн м². Продпвать это нужно года четыре. За кадром статистики по сделкам нарастает финансовая хрупкость. Застройщики всё меньше могут покрыть свои обязательства деньгами дольщиков на эскроу-счетах — покрытие упало до 69%, а дефицит перевалил за 1,4 триллиона рублей. Параллельно рушится и благополучие конечного покупателя. Средняя ипотека бьёт рекорды (5,8 млн руб.), а просрочка по ней — расиет, особенно во второй половине года. Каждый четвёртый дом сдают с опозданием, а мораторий на штрафы отменён Рынок пока про свою судьбу молчит. Падение на 10% в штучных продажах маскирует сдвиг в структуре спроса. Рынок держится на точечных программах вроде семейной ипотеки и программах рассрочек от застройщиков. Фактически продается достаточно много квартир, но в них меньше чем раньше квадратных метров. Это не здоровый рост, а падение платёжеспособного спроса на фоне растущей горы неликвида. Переломный момент наступил. Запишу (для себя!!!) прогноз, крупные застройщики типа или (в случае отсутствия дополнительных мер гос.поддержки!) после хорошего начала года сдуются к концу 2026. Хотите сберечь нервы -- держитесь подальше от стройки. Мой прогноз не является финансовой рекомендацией.

Сам себе эксперт Реальность для входящего в семейную ипотеку прямо сейчас: · ставка 6%; · 20% первоначальный взнос; · котлован, который стоит на 30% больше, чем на вторичном рынке; · ожидание ключей — 2-3 года; · СВО; · заявления ЦБ о жёсткой денежно-кредитной политике, целью которой является инфляция в 4%; · реалистичная доходность — 12%. Напомню: при 30-летней ипотеке в первые годы платятся практически только проценты. Итак, пусть квартира на вторичном рынке стоит 15 млн ₽, а продают котлован за 18 млн ₽. Первоначальный взнос — 6 млн ₽, кредит — 12 млн ₽. Через три года, когда покупатель должен получить ключи от «бетонометров», он вложит ещё 2,3 млн ₽ (тут я накинул ещё 150 тыс. ₽ на различные страховки и прочие накладные расходы). Напомню: через 3 года покупатель всё ещё должен банку около 12 млн ₽. Итак, вложено + обязательства = 20,3 млн ₽. Какова будет стоимость квартиры через три года? · Сценарий 0: Отказ от ипотеки и через три года по сложному проценту имеем 10 млн ₽. То есть прогнозируемая прибыль — 4 млн ₽. · Сценарий 1: Квартира вбирает в себя инфляцию (на уровне 6% в среднем, рост 18% за три года) и стоит 17,7 млн ₽. Если продавать, то фиксируем убыток 2,6 млн ₽. Если нет — то вложения в ремонт. · Сценарий 2: Рост рынка недвижимости на 35%. Формально покупатель уходит в ноль. · Сценарий 3: Рост на 62%. Покупатель получает прибыль 4 млн ₽. Этот сценарий с точки зрения доходности эквивалентен нулевому варианту. · Сценарий 4: Рост на 85%. Покупатель получает прибыль 7,5 млн ₽. · Сценарий 5: Ввод дома задерживается на год. То же, что и сценарии 1–4, но прибавляется около 720 тыс. ₽ платежей по ипотеке (на самом деле больше). Как мне кажется, чтобы нырять сейчас в «семейку», нужно быть большим оптимистом. Время покажет.

Демагогия Честно говоря, с ужасом наблюдаю происходящее на рынке семейной ипотеки. Происходящее — открытый грабёж населения под видом помощи ему. Девелоперы раздувают цены, банки закрывают на это глаза и выдают кредиты, но есть ещё одна группа, которая вызывает отвращение. Я говорю про разного рода агентов и амбассадоров инвестиций в жилую недвижимость. О последних сейчас и пойдёт речь. Регулярно слушаю стрим одного такого, чтобы понять аргументацию, понять, как пудрят мозги. Первый «кит», на котором стоит забалтывание, — многословность и отсутствие фокуса. Думается, эксперт — это тот, кто может сфокусироваться на проблеме и полно раскрыть её плюсы и минусы. Демагог же, начиная с готового решения, уходит в обсуждение вариантов и разбор минусов альтернатив. Эксперт отвечает на поставленный вопрос, демагог выдаёт кучу «умных» (в кавычках) мыслей, большая часть которых к вопросу не имеет отношения. Например, он легко уходит в обсуждение локации, планировок, сравнение разных ЖК. Второй признак, позволяющий отличить демагога от эксперта, — то, как говорящий относится к своим утверждениям. У эксперта есть чёткая, сформированная позиция, которой он придерживается. Демагог готов соглашаться, лишь бы продолжить вещать. Если демагога спросить в лоб о явно плохом варианте, он ответит, что это явно плохой вариант... и уйдёт в сторону. Но через пять минут будет продавать его же как разумный. Третий «кит» — это сценарность мышления. Эксперт предлагает спектр сценариев, демагог фокусируется на преимуществах выгодного ему варианта и недостатках невыгодных. Негативные сценарии нужного варианта рассматриваться не будут, зато о противоположном варианте будут высказаны все возможные опасения. Ужас и боль ситуации состоят в том, что в сложившейся обстановке эксперта не найти. Вернее, эксперт, во-первых, возьмёт с вас деньги, а во-вторых, скажет, что вам нужно отказаться от вашей мечты. Вывод: нужно включать внутреннего эксперта. Пример — в следующий раз.