📞 Вчера разговаривал с инвестором, который специализируется на создании готового арендного бизнеса

Войти

специализируется на создании готового арендного бизнеса в кварталах Москвы и ближайшего Подмосковья , в «Саларьево парк», «Восточном Бутово», «Ярославском квартале», «Ильинских лугах», «Яуза парк» и других. Почему-то мой знакомый любит проекты ПИКа (важно - это НЕ реклама оранжевого)! 🟠 Помещения он покупает через открытую продажу или на аукционах ПИКа (всё на сайте). У формата аукционов есть плюсы - прозрачные правила, доступ к лотам в нормальных локациях, которые при кулуарных продажах обычно уходят «своим» и невелик шанс поймать объект по адекватной цене (при условии слабой конкуренции). Из минусов - риск переплаты и ограниченное время на нормальный due diligence и инвестиционный анализ. ☝️Как работает его инвестиционная стратегия. Первые 2-3 года после ввода квартала любая коммерция живёт в режиме ожидания. Дома ещё заселяются, пустых помещений много, собственники конкурируют между собой, арендаторы выбирают и торгуются. Стартовые ставки аренды часто опускаются ниже прогнозных, срок окупаемости увеличивается. Это нормальная фаза развития, на ней мой знакомый предпочитает заключать договоры на 2-3 года. 📈 Когда жилой квартал заселён, работают школы и сады, сформирован пешеходный трафик - первые договоры истекают, а ставки могут вырасти уже на +30% и даже на +50% к стартовой. Именно в этот момент у инвестора происходит переоценка как по арендному потоку, так и по стоимости помещения (она растет) и окупаемости (она снижается). 🧩 До 30% жителей новых ЖК в Москве и области работают из дома и тратят деньги в радиусе 1,5 км от своего подъезда, плюс продолжается миграция арендаторов из больших ТЦ в стрит-ритейл жилых кварталов, поближе к клиенту. Оба тренда на руку коммерции в спальных кварталах за МКАД - спрос растет. 💵 По словам моего собеседника на отрезке 6-7 лет развития локации его чистая окупаемость достигла 7 лет, хотя в начале (на этапе заселения) она превышала 12. То есть на коротком промежутке (2-3 года) инвестиции в новые кварталы могут обеспечивать скромные результаты, но в долгосрочной перспективе 7-10 лет, ситуация меняется в пользу инвестора. 🔻В общем, коммерческая недвижимость в новостройках подходит либо для спекулятивных проектов, либо для долгосрочного удержания.

ЛСР ищет партнеров 🌊 «Деловой Петербург» сообщает, что «Группа ЛСР» не будет самостоятельно застраивать северный намыв Васильевского острова, а привлечет других девелоперов для освоения проекта. 🕹️Владелец ЛСР Андрей Молчанов утверждает, что на освоение участка в одиночку ушло бы 20-25 лет, а с партнёрами он рассчитывает уложиться в 10-15. ЛСР останется мастер-девелопером 15,25 га намытой земли, с потенциалом строительства около 1 млн м2. 🧩 В качестве возможных участников проекта - Element Development, RBI, «Брусника», ПСК, Fizika Development. Вполне возможно привлечение на территорию игроков из Москвы и регионов. При этом процесс вовлечения партнёров, потому что у ряда игроков, которые могли бы принять участие в мега-проекте ЛСР, есть незапущенные очереди на южном намыве В.О., поэтому «сделка с ЛСР - точно не вопрос ближайшего времени» 📜 Напомню один из эпизодов увлекательной истории проекта! В мае 2023 года некий высокопоставленный силовик, прогуливаясь по Васильевском у острову в штатском и без охраны, зашёл на КПП стройки на намыве. Охрана его не пустила, после чего СК возбудил два уголовных дела и стройку временно остановили. В итоге, ЛСР отбился от претензий оскорбленного генерала, закончив работы по намыве в ноябре 2024 года. 📊 По данным коллег из NF Group, средняя цена на Южном намыве В.О. по итогам I квартала 2026 года - ₽432 тыс./м2 (+27% за год). Северная намыв, очевидно, будет продаваться с дисконтом. ☝️В общем, времена, когда огромные территории застраивались в «одно лицо» (ЗИЛАРТ, например), видимо, ушли навсегда. С другой стороны, Южный намыв тоже осваивался «содружеством» застройщиков, включая ЛСР, и даже скандальную компанию Seven Suns Development.

💊 Аптека 2026: интересный ГАБ или рискованная инвестиция? 📈 Аптечный рынок России по итогам 1 квартала 2026 года вырос на 9,5% в рублях. При этом в натуральном выражении рынок сжался на 7,1% - продано 1,09 млрд упаковок лекарств. Средняя цена упаковки одного лекарственного средства в марте превысила 460 рублей. 💵 В деньгах рынок выглядит убедительно. Аптечный сегмент России по итогам 2025 года превысил 2,3 трлн рублей с учётом коммерческого рынка лекарств (₽1,85 трлн) и парафармацевтики (₽464 млрд). 📊 В России работает более 82 тысяч аптек. По итогам 2025 года тройку лидеров по-прежнему возглавляет «Ригла», следом «Апрель» и «Имплозия». Разрыв между первым и вторым игроком сократился до 0,1%. 🚑 При этом сети аптек достаточно активны и расширяют свое присутствие в ряде регионов. Развиваются франчайзинговые проекты, и даже наблюдается выход новых игроков из регионов на рынок Москвы. ☝️Например, сеть «Аптека» из Ростова-на-Дону недавно арендовала сразу два помещения в Москве - 37 м2 на Ярцовской улице (ст.м. «Молодежная») и 43.5 м2 на Братиславской улице (ст.м. «Братиславская»). Похоже, аптекарям из Ростова повезло - у них теперь точки в топ-локациях столицы! Кстати, оба помещения уже на рынке ГАБ. 🧮 Короткий SWOT по аптеке в качестве арендатора ГАБ Сильные стороны: 🔸 Стабильный спрос: лекарства - товар первой необходимости, трафик не зависит от кризисов и сезонности. 🔸 Растущий рынок: в деньгах аптечный рынок растёт уже несколько лет подряд, а значит арендатор стабильно генерирует выручку. 🔸 Устойчивость в кризис: аптеки работали даже в локдауны - редкий арендатор с такой историей. Слабые стороны: 🔹 Регуляторные ограничения: жёсткие требования к помещению сужают круг потенциальных альтернативных арендаторов при ротации. 🔹 Локация решает: аптека без трафика - убыточный бизнес. Арендатор рядом с поликлиникой, жилым кварталом, транспортным хабом или ТЦ несравнимо устойчивее. 🔹 Сжатие форматов: онлайн-продажи и ПВЗ-логика сокращают потребность аптек в площади - оптимальные форматы 20-45 м2. Возможности: 🔸 Универсальный ассортимент: косметика, БАД, медтехника - аптека давно не только про таблетки. 🔸 Антикризисная модель: в турбулентные периоды аптеки остаются среди немногих арендаторов, которые не закрываются. Угрозы: 🔹 Консолидация и каннибализация рынка выдавливает слабых игроков с неустойчивой бизнес-моделью 🔹 Онлайн продолжает медленно отбирать трафик у офлайн-точек - особенно у тех аптек, где слабая пешеходная доступность. 💡 Итого: помещения с аптечными арендаторами - один из защитных инструментов в портфеле. Аптеки недаром любят и ценят покупатели ГАБ. Но «аптека» как арендатор сама по себе не гарантия. Всё решает локация, формат сети и условия договора. Инвестировать можно только после тщательного анализа всех трёх параметров.