#зпиф #пульс #пульс_учит #учу_в_пульсе Прошедший год стал прорывным для сегмента закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) — объем чистых активов вырос на ₽3,6 трлн, до ₽14,6 трлн, а число пайщиков удвоилось. Наиболее массовый сегмент — рыночные ЗПИФы недвижимости. ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд, отличающийся ограниченным числом паев. Каждый инвестор получает пай, который отражает его долю в общем портфеле фонда. Стоимость такого пая изменяется в зависимости от стоимости чистых активов фонда (СЧА). ЗПИФы, инвестирующие в недвижимость, могут быть следующих категорий: - строительные — инвестируют в строительство жилья или коммерческой недвижимости для дальнейшей продажи; - рентные — инвестируют в объекты, которые можно сдавать в аренду и получать пассивный доход; - земельные — покупают земельные активы для перепродажи или ведения строительства; - смешанные — инвестируют сразу в несколько видов недвижимости. Фонды недвижимости создаются на срок более пяти лет, и предполагается, что пайщик будет инвестором до закрытия фонда или продаст пай на вторичном рынке — на бирже или через инфраструктуру брокера. Хотя количество ЗПИФов недвижимости для неквалифицированных инвесторов за прошлый год снизилось — с 165 до 153 (-7%), число пайщиков выросло на 25% — до 200 тыс., а объем активов — на 20%, до ₽0,5 трлн. Рыночных фондов для неквалифицированных инвесторов на самом деле совсем немного — 36. За прошлый год количество таких фондов выросло на четыре, однако на них приходился 61% активов всех ЗПИФов недвижимости для неквалов и 99,6% всех пайщиков. Совокупный объем активов рыночных фондов составил ₽298,1 млрд (+25% за год), а число розничных инвесторов (пайщиков) достигло 199 тыс. человек (+40,1 тыс.). В структуре активов фондов для неквалифицированных инвесторов недвижимость и имущественные права составляют только 75% — это около ₽390 млрд. Еще 16% приходится на денежные средства, а остальное — на ценные бумаги  и прочие активы. При выборе того или иного фонда рекомендуется изучить структуру его вложений и задать себе вопрос: действительно ли он работает как фонд недвижимости? Если имущество и имущественные права составляют менее 50% активов, а остальные средства находятся в банках, то клиент, по сути, покупает очень дорогой смешанный фонд, а не фонд недвижимости. Фонды могут выплачивать доходы или капитализировать их, при этом большинство фондов предлагают клиентам именно капитализировать свои вложения, то есть возврат на инвестиции  инвестор сможет получить только при закрытии фонда. В случае если фонд выплачивает доход, то доход от арендных платежей инвестор может получать в течение всего срока инвестирования, а по истечении срока активы продаются и инвесторы получают свою долю от продажи. Таким образом, общая доходность фонда считается по двум показателям: фактически выплаченному доходу фонда за период и изменению расчетной стоимости пая (РСП) — бумажному отражению оценки стоимости недвижимости фонда, тот доход от продажи, который инвестор получит при закрытии фонда. Средняя доходность рыночных ЗПИФов недвижимости в 2024 году составила 18,4% годовых. Это совокупный показатель, включающий как рост расчетной стоимости пая (РСП), так и дивиденды  . Средняя дивидендная доходность — 11,4%, средний прирост РСП — 8,8%.При анализе доходности инвестору надо обязательно смотреть, что дает высокую общую доходность — дивиденды или переоценка активов. И если это переоценка активов, рекомендуем ознакомиться с отчетом оценщика, чтобы понять, насколько она оправдана. (по материалам РБК. Не ИИР). Продолжение https://www.tbank.ru/invest/social/profile/terry2020?author=profile