Tинькофф ЖК Luzhniki Collection

Фонд недвижимости в рублях инвестирует в строящийся жилой комплекс Luzhniki Collection в Москве.

Стратегия фонда основана на потенциальном росте стоимости жилья с момента начала строительства до его завершения.

Планируемый срок проекта — 5 лет. После сдачи домов недвижимость будет продана, а деньги выплачены пайщикам в соответствии с купленными паями.

Потенциальная доходность инвестиций в ЖК Luzhniki Collection может составить 50—70% за пять лет. Такую доходность прогнозируют аналитики Т‑Инвестиций с учетом уникальной локации, исторического роста цен на недвижимость за счет строительной готовности, инфляции и других факторов.

Недвижимость по праву считается одним из самых доходных активов.

Цена квартиры на первичном рынке в Москве за последние десять лет выросла на 168%, или, другими словами, принесла инвесторам 10,3% годовых без учета налогов и роста стоимости за счет строительной готовности.

По доходности инвестиции в недвижимость уступают только рынку акций, который предполагает значительно больший уровень риска.

На графике изображен рост средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья Москвы.

В дополнение к высокой доходности инвестиции в недвижимость предполагают относительно низкий уровень риска. При этом, несмотря на более высокую доходность, по волатильности недвижимость можно сравнить с облигациями.

Как видно на графике выше, цены на недвижимость оказались более стабильными по сравнению с ценами на рынке акций и даже с рублевой ценой на золото. Рынки облигаций показали самую стабильную динамику, но в то же время и самую низкую доходность, которая только лишь слегка компенсирует инфляцию.

Исторически реальные активы являются надежным инструментом для сбережения средств. Любой кризис приводит к бегству инвесторов в защитные сектора, в результате цены на недвижимость резко растут.

За последние почти тридцать лет Россия столкнулась с несколькими кризисами, которые оказали влияние на рынок недвижимости.

Россия объявила дефолт по локальным обязательствам, инфляция разогналась до 120% годовых, а курс рубля упал более чем в четыре раза. В то время как реальные активы лучше всего сохранили свою стоимость: цены в долларах упали на 32%, но с учетом падения курса стоимость недвижимости выросла практически в три раза в рублевом эквиваленте.

Рынок недвижимости в Москве уже активно развивался. Даже образовался небольшой пузырь: многие покупали квартиры с инвестиционными целями, что привело к значительному спекулятивному росту цен. Цены на первичном рынке в Москве только за 2007–2008 годы выросли на 22%, до 130 тысяч рублей за квадратный метр. Но кризис не привел к резкому падению стоимости квартир — падение было замечено только в четвертом квартале 2008 года и составило лишь 2%. В 2009 году цены стабилизировались. В результате падение было практически незаметным.

Рынок недвижимости в Москве продолжал активно развиваться, росло ипотечное кредитование. К моменту начала кризиса цены на первичном рынке в Москве выросли до 170 тысяч рублей. Правительство запустило программу субсидирования ипотечных ставок, и за 2015 год ценам удалось вырасти на 7%, до 182 тысяч рублей за квадратный метр.

Цены на нефть упали, весь мир оказался в локдаунах. Рынок недвижимости в России продолжает активно развиваться: на фоне низких ставок растет ипотечное кредитование и вводятся новые объекты жилья. Правительство запускает специальную льготную программу ипотеки со ставкой 6,5%. Это приводит к резкому росту спроса на жилье: за полтора года стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Москве выросла на 39,1%, с 215 тысяч рублей за квадратный метр до 299 тысяч рублей.

Часть международного бизнеса ушла из России, многие компании перестали работать с российскими поставщиками. Как и в предыдущие кризисы, цены на недвижимость не упали, а даже немного выросли: население начало резко скупать этот актив. Это привело к росту стоимости квадратного метра за первый квартал 2022 года на 11,7%, с 300 тысяч рублей до 340 тысяч рублей. За второй квартал 2022 года цены выросли с 340 тысяч рублей до 358 тысяч рублей.

«В 2023 году рынок недвижимости в России будет находиться под давлением», — считают аналитики Т‑Инвестиций. Причин несколько: постепенная отмена льготной ипотеки, снижение числа субсидируемых ипотек, геополитические факторы и т. д.

При этом сегмент элитной недвижимости в Москве, по мнению экспертов Whitewill, будет чувствовать себя достаточно спокойно. Из-за санкций со стороны ЕС и США многие состоятельные клиенты передумали покупать недвижимость в западных странах и теперь вкладывают в том числе в столичные проекты. Whitewill ждет хорошей динамики продаж квартир в элитных комплексах в Хамовниках, в районах Красная Пресня и Раменки.

Из-за политической ситуации некоторые покупатели отложили покупку недвижимости. Но они продолжают поиск объектов и формируют отложенный спрос, который приведет к росту цен в будущем.

По данным Whitewill, даже на не самом активном рынке цены на премиальные новостройки в востребованных районах будут расти за счет динамики строительства и ограниченного предложения. Разница между ценой на котловане и готовым домом может составлять 30% и выше.

Жилой комплекс проектировали ведущие архитектурные бюро: британский Dyer и нидерландский MVRDV.

ЖК Luzhniki Collection расположен в одном из самых престижных районов Москвы, в Хамовниках, на первой береговой линии с видами на Москву-реку, Сити, МГУ, Воробьевы горы. Район утопает в зелени: рядом расположены Парк Горького, Нескучный сад, природный заказник Долина реки Сетунь, парк Усадьба Трубецких, сквер Девичьего поля, парк Новодевичьи пруды и др. В районе богатая инфраструктура — большое разнообразие кафе и ресторанов, магазинов и бутиков. В Хамовниках расположено множество музеев и галерей: ГМИИ имени А. С. Пушкина, Мультимедиа Арт Музей, Музей Москвы. Здесь также много храмовых комплексов и церквей, в том числе Новодевичий и Зачатьевский монастыри, воссозданный храм Христа Спасителя и т. д. В пешей доступности находится спортивный комплекс Лужники.

Район находится в самом центре Москвы и отличается хорошей транспортной доступностью. Рядом — ТТК и Садовое кольцо, пешком можно дойти до трех станций метро: Воробьевы горы, Лужники и Спортивная.

Коллекция из двенадцати клубных домов окружена частным парком площадью восемь гектаров.

ЖК Luzhniki Collection — комплекс премиум-класса:

Застройщиком ЖК Luzhniki Collection выступает Инвестиционная группа «Абсолют», с 2010 года реализующая масштабные проекты в сфере жилой и коммерческой недвижимости.

Инвестиционная группа Абсолют основана в 1990 году. Сегодня это многопрофильный холдинг, который занимается девелопментом и управлением объектами недвижимости, а также страхованием. Строительство — приоритетное направление бизнеса.

Среди готовых и строящихся комплексов в Хамовниках нет прямых аналогов ЖК Luzhniki Collection. В районе возводятся современные дома премиум-класса, но цены на квартиры в таких объектах начинаются с 1 млн рублей за квадратный метр, а на квартиры с видами — с 1,5 млн рублей. Это более чем на 50% выше средней стоимости квадратного метра в объектах фонда на ЖК Luzhniki Collection.

Мы проанализировали предложения на вторичном и первичном рынках недвижимости в Хамовниках, подробно изучили запросы клиентов и тенденции в секторе. В результате были выбраны объекты со следующими характеристиками:

При этом мы не стали добавлять в пул варианты с одной спальней. Выбрали только одну квартиру, в которой есть возможность сделать две спальни. Для этого есть несколько причин:

Таким образом, мы выбрали стратегию покупки квартир с двумя-тремя спальнями минимальной комфортной площади (две спальни 75—93 м2, три спальни 101—132 м2) с возможностью объединения некоторых лотов. Такие квартиры будут наиболее востребованы и дадут хороший прирост стоимости, при этом потенциальных конкурентов будет немного.

Это говорит о том, что застройщики будут пытаться удержать цены на текущих уровнях и по возможности повышать их минимум на уровень инфляции. Более того, рост издержек со временем может привести к сокращению новых строящихся проектов, что также может поддержать цены на недвижимость.

Деньги после заключения договоров долевого участия размещаются на специальных эскроу-счетах. Это регулируется ФЗ 214. Если произойдет банкротство застройщика, деньги в полном объеме вернутся фонду и будут возвращены пайщикам, то есть инвесторы гарантированно не потеряют вложенные деньги. При этом может реализоваться риск недополученной прибыли.

Есть и другой вариант развития событий: застройщик объявит о банкротстве, но строительную компанию возглавит конкурсный управляющий, который и достроит объект.

В соответствии со статьей 10 закона № 214 ФЗ, в случае задержки сдачи дома и передачи ключей застройщик обязан уплатить штраф, который компенсирует недополученную прибыль при невозможности реинвестировать деньги.

Все квартиры после получения права собственности подлежат обязательному страхованию.

Налог на имущество будет начисляться после получения права собственности на объект и составит 2% от количества месяцев в собственности. Считается от кадастровой стоимости. Налога на прибыль после продажи нет.

У инвестора может возникнуть обязательство уплатить НДФЛ при продаже паев на бирже и при выплате дохода в конце срока действия фонда. Ставка НДФЛ зависит от вида и размера дохода, а также от статуса — резидент или нерезидент. Как правило для резидентов РФ ставка составляет 13%.

В обоих случаях клиенту не нужно самостоятельно заниматься расчетом и уплатой НДФЛ, за него это сделает брокер Т‑Инвестиций.

У инвестора есть возможность избежать НДФЛ — держать паи дольше трех лет и получить право на льготу долгосрочного владения (ЛДВ). После продажи пая инвестор сможет получить налоговый вычет и вернуть уплаченный НДФЛ на прибыль от продажи таких бумаг.