О фонде Квадратные метры

Дисциплина капитала: Двойной удар Сейф-контроля и захват тяжеловесов 🧩📈 Инвестиции — это математика, превращенная в стратегию. Сегодня реализовал плановое пополнение и распределил накопленные дивиденды/купоны (суммарно 6 220,15 руб.), прогнав капитал через жесткий фильтр протокола. Главное событие дня: триумфальное закрытие целей по «тяжелым» активам через механизм аккумуляции 🛡️⚡ 📊 Аудит структуры База активов обновлена, актуальные котировки MOEX зафиксированы. Основной маневр дня — выход из защитных боксов (Сейфов) в фундаментальные позиции. 🔍 Риск-менеджмент: Стоп-кран и Пропорции Лимиты (Стоп-кран): Мое жесткое правило — доля любого актива < 25%. Проверка пройдена ✅. Портфель сохраняет идеальную устойчивость, перекосов нет. ♟️ Шахматный порядок: Проверка выявила дефицит в паре Роста (Яндекс к Х5). Весь приоритет закупки был направлен на исправление этой пропорции. В группе Дивиденды реализована ювелирная поштучная балансировка для поддержания эталона 2 к 1 (Сбер/Татнефть). ⚒️💸 Проделанная работа: Маневр пополнения и полная утилизация накоплений из сейфов позволили забрать в портфель фундамент: • Яндекс ( $YDEX ) +1 шт. — триумф Сейф-контроля. Ликвидность, аккумулированная в Сейфе РОСТ, позволила точечно забрать дорогой актив без нарушения структуры. Дефицит в паре Роста сокращен: теперь имеем 3 Яндекса против 5 Ритейла. Идем к целевому балансу 1:2. • Полюс ( $PLZL ) +1 шт. — стратегический маневр. Несмотря на локальную просадку в золотом фонде, протокол предписал выход из «бумаги» в реальный актив. Позиция зафиксирована ✅ • Сбер $SBER +4 шт. и Татнефть $TATN +1 шт. — прецизионное выравнивание дивидендной группы. Пропорция сохранена на уровне 32 к 15. Идеальный баланс в штуках ✅. • $TPAY +15 шт. и $TKVM +41 шт. — плановое расширение рентной группы. Формируем поток пассивного дохода. Работа с аккумуляторами (Сейфы): Сегодня Сейфы выполнили свою главную роль — фильтрацию кэша для покупки дорогих активов. После реализации целей (Яндекс и Полюс) боксы обнулены и начинают новый цикл накопления. — Сейф РОСТ / ПОЛЮС: Полная конвертация в акции. — Свободный остаток: 2,55 руб. Протокол в 7 этапов выполнен. Тяжеловесы в портфеле, шахматка выровнена, кэш утилизирован в активы. Капитал под полным контролем! 📈🔥 #инвестиции #стратегия #пульс #портфель #прояви_себя_в_пульсе #акции #аналитика #яндекс #полюс

#ЗПИФ #обзор #СНГ #кейс Кто не успел, тот опоздал? Недвига от Тинька и снова неудачно? Что за фонд и как он работает? «Т-Капитал Индустриальный» (TIND) - новый ЗПИФ под склады класса А выходит на IPO. Фонд только собирает деньги, объектов в портфеле пока нет. По сути фонд является логичным продолжением линейки Т банка по жилой недвиге: $TKVM $TLCN и т.д. Стратегия УК: собрать пул денег, купить готовые склады с долгосрочной арендой и получать поток. Регионы - Москва, область, Питер, Ленобласть. Вход от 101 000 ₽, внутри, скорее всего, зашит 1% комиссии за размещение. Паи обещают вывести на СПБ Биржу, но фонд, судя по структуре, будет только для квалов. Пока это покупка кота в мешке на охлаждающемся рынке с неудачным таймингом. Рыночный контекст: куда ЗПИФ инвестирует? Рынок складов остывает после трёхлетнего ралли: ставки аренды выросли втрое и ушли в боковик, а ввод новых площадей рекордный - около 3 млн м² за пару лет. Спрос сократился втрое, вакансия поползла вверх. Фонд планирует покупать не на дне, а в фазе охлаждения, когда цены ещё высоки, но перспективы роста под вопросом. Если рынок скорректируется, УК сможет зайти дешевле, но многое зависит от скорости и типа ЗПИФа: как долго можно держать деньги в ОФЗ, не покупая объекты. Сбер иногда сидит в облигациях годами, сможет ли так Т-Капитал - неизвестно. Откуда возьмутся 20% доходности? В презентации обещают 20% годовых: 13% - аренда, 7% - рост активов. Но высокая дивдоходность в 13% возможна либо при покупке distress-актива с cap rate 15–16%, либо при агрессивной индексации и реальном cap rate 13–14%. Даже 13–14% для качественного склада сейчас сомнительны. 20% - классическая модельная «база» через компрессию cap rates (то есть они закладывают в модели, что продадут склад дороже, где-то по 10% и отсюда 7%), в реальности инвестор оценит пай на бирже, и итог будет зависеть от ликвидности и сентимента. Реалистичнее ждать 17–18%. Комиссии: УК берёт 1% от СЧА и 10% от арендного дохода. Кредитного плеча пока нет, но в будущем возможно. Сравнение с аналогами: Складские фонды Сбера дают около 12-13% дивдоходности при нулевом LTV и диверсификации. «Парус-Золя» - 12-13% с жёстким 15-летним контрактом и плечом 11%. Т-Капитал предлагает 13% - в рынке, но без сформированного портфеля. Вы покупаете не поток, а обещание его создать. Для пользователей Т-Инвестиций с ограниченным выбором ЗПИФов это, возможно, вариант. Для остальных - неочевидная сделка. Интересная ли сделка? Главный вопрос: купит ли фонд вообще склады или будет сидеть в ОФЗ? Прозрачности пока совсем нет. Фундаментальной целесообразности платить дополнительные 100–200 б.п. за доходность, которой может и не быть, я не вижу. Вы отдаёте деньги в неизвестность на падающем рынке складов. Проще взять работающие фонды с понятным портфелем и историей выплат. История неоднозначная - наблюдаем. А что вы думаете? *Не ИИР

Когда меня уже сделают амбассадором этого фонда $TKVM? Шучу Последний раз писал про него когда котировки были 5.1 в стакане, а расчетная 6.5. Теперь 5.3/6.8. Т.е. спред как будто расширился и стало даже немного выгоднее. Я смотрел квартиры в этом районе и там такой ветхий фонд за 350-400 за квадрат продают, что грустно. Локация уникальная, конкурентных метров будет мало несмотря на Мангазею и форму. Запас ещё есть, а с выходом денег из депозитов это хороший вариант для богачей парковки денег. Кстати, начинал писать про выгодность этого фонда когда в стакане ещё по 3.67 можно было купить. Не ИИР, если копить на недвигу к 2029 году, то хороший вариант)