Т‑Банк
Банк Бизнес
Инвестиции Сим-карта Страхование Путешествия Долями
Войти

Обзор Каталог Пульс Аналитика Академия Терминал
Т‑Банк
Войти
БанкБизнес
ИнвестицииСим-картаСтрахованиеПутешествияДолями

ОбзорКаталогПульсАналитикаАкадемияТерминал
Пульс
Alex_Abramyan
18 июля 2024 в 9:58

❓Почему я решил инвестировать в Крым

? И как я планирую заработать миллионы? [Часть 4] В ОАЭ я уже квартиру покупал и продавал, в Москве тоже есть, в ней живу. Но почему для новых инвестиций я выбрал именно Ялту? На мой взгляд, это как зайти на наш рынок 24-25 февраля: когда вокруг мрак и ужас, а $SBER
отдают ниже 90 рублей. То есть фундаментальная стоимость недвижимости в этой локации, на мой взгляд, сильно выше, а вот ее цена очень интересна ⬇ 🤔 Например, в Сочи квадратный метр стоит 800 тысяч, 1 млн или даже выше. На десятки процентов в год дорожает недвижимость в Геленджике и Калининградской области. Многие раньше покупали объекты за границей, а сейчас возвращаются сами и свой капитал на родину. Стоимость должна выравниваться, и только за 1кв2024 года недвижка в Крыму подорожала уже на +15%. И то - это еще рост совсем сдержанный 🤨 В чем проблема Крыма? 1⃣ Люди боятся за безопасность и геополитических рисков 2⃣ Затруднен турпоток из-за ограничений на авиасообщение и наземной логистики 3⃣ Мало качественного жилья. Это основные причины, которые, однако, лишь сдерживают рост, но отнюдь не приводят к каким-то распродажам. ✍ Посмотрим на цифрах: Я купил апарты 60 кв. м. на 2 этаже в корпусе, ключи от которого будут уже в сентябре. Всего лишь за 12,2 миллиона рублей (т.е. чуть больше 200 тысяч рублей за метр). В ЖК цены варьируются в зависимости от метража, этажа и видовых характеристик. В среднем, это 200-250 тысяч за метр, причем те, кто шел со мной, еще получили скидку в 5%! 📈 Чего я жду от инвестиции? Когда СВО закончится, апарты, которые я купил, могут вырасти в цене до 600-700 тысяч рублей за метр. И свои вложенные в ипотеку 2 миллиона рублей на данном этапе (+ сумма, которую я еще заплачу за проценты по ипотеке, 2-3-4 млн) я смогу превратить в 15-20 миллионов рублей. Так что сделка очень интересная. И поскольку это апартаменты, после того, как корпус сдается в эксплуатацию (это будет уже в сентябре) застройщик будет продавать новые объекты уже с НДС, то есть на 20% дороже. Это можно использовать не только для спекуляции, но и для перепродажи, потому что на вторичном рынке цены тоже вырастут 💰 Про условия Мне удалось взять ипотеку хоть и под 16%, но по текущим ставкам это довольно выгодно. Тем более, что ничего не мешает мне через пару лет ее рефинансировать. Плачу по 140 тысяч в месяц, срок у меня 30 лет. Я спокойно отношусь к «переплате», потому что, повторюсь, ожидаю роста стоимости, который ее с лихвой перекроет, а также снижения ставок в обозримой перспективе 👉 Я считаю, что недвижимость обязательно должна быть в портфеле, особенно в такие моменты, как сейчас, когда рынок просел. Думаю, что сделаю ремонт (еще около 4 млн потребуется), и тогда доход от сдачи вообще перекроет платежи по ипотеке, а со временем еще и будет приносить дополнительный доход. При этом сам апарт превратится в готовый арендный бизнес, который тоже можно продавать с добавленной стоимостью 💰В итоге в эту сделку можно заходить даже с бюджетом в 3-4 миллиона рублей, если мы говорим, например, про студию и ипотеку. Кстати, для покупателей, которые приходят от меня, действуют эксклюзивные условия, и я людям помог несколько миллионов сэкономить. Хочу поделиться отзывами покупателей квартир с прошлого эфира Жмите 🔥 — если интересно
289,83 ₽
+9,76%
35
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
13 августа 2025
Распадская: спрогнозировали результаты за первое полугодие 2025-го
12 августа 2025
Корпоративные облигации: геополитика управляет доходностями
13 комментариев
Ваш комментарий...
Beglaryan_Investing
18 июля 2024 в 10:10

Скажу честно и откровенно

... Цены на жилье будут дорожать до тех пор, пока люди будут покупать. Многие критикуют Силуанова, но он сказал очень правильную вещь в плане того, если хотите побороть инфляцию, то не покупайте. Со всем уважением, но 12 млн за 60 кв. м. Дороговато. Даже в Ялте.
Нравится
6
Big_money_man
18 июля 2024 в 10:18
@Beglaryan_Investing ну 60 КВ это не мало, если это на берегу ,это хорошая цена
Нравится
3
Mr.Gold774
18 июля 2024 в 10:20
@Beglaryan_Investing 200т за кв.м. в Ялте это вообще не дорого,тем более в 5 минутах от набережной.
Нравится
2
Beglaryan_Investing
18 июля 2024 в 10:23
@Mr.Gold774 и за сколько окупится такая покупка?
Нравится
2
MaMkuH.uHBecTop
18 июля 2024 в 10:30
@Beglaryan_Investing если перепродать после получения собственности, то быстро Если сдавать, то хз
Нравится
1
Анализ компаний
Подробные обзоры финансового потенциала компаний
fundamentalka
+18%
1,5K подписчиков
roman_invest29
+25,8%
418 подписчиков
The_Buy_Side
+46,4%
6,8K подписчиков
Распадская: спрогнозировали результаты за первое полугодие 2025-го
Обзор
|
Сегодня в 15:09
Распадская: спрогнозировали результаты за первое полугодие 2025-го
Читать полностью
Alex_Abramyan
48K подписчиков • 89 подписок
Портфель
до 500 000 ₽
Доходность
+30,69%
Еще статьи от автора
13 августа 2025
🍏 X5 держится уверенно. Смотрим на отчет за 2 квартал X5 отчитался за 1П2025 года: сектор продуктового ритейла традиционно считается защитным – в том числе от инфляции, а X5 в нем лидер. Так что особенно интересно посмотреть на отчет компании и понять, как сейчас обстоят дела в бизнесе и ждать ли нам снова щедрых дивидендов? - Во 2к2025 выручка превысила 1,17 трлн рублей (+21,6%). По этому показателю X5 идет лучше собственных ожиданий на год (20%+). Важно, что рост органический и идет не только за счет расширения сети - LFL продажи +13,9% - EBITDA (скор.) достигла 78,9 млрд рублей, при этом рентабельность на уровне 6,7%, что в рамках прогноза на 2025 год (6%) - Чистая прибыль упала на 15,5% до 29,8 млрд рублей. Причина – в бОльшей налоговой нагрузке и выросших расходах на обслуживание долга - Чистый долг вырос до 1,05х EBITDA при целевом значении в 1,2-1,4х. То есть X5 планирует долг наращивать для финансирования своего развития и на фоне снижения ставки ЦБ процентные расходы не должны расти так активно, как раньше Оптимизация Компания делает фокус на оптимизации расходов: из-за дефицита на рынке труда X5 активно внедряет роботов на сортировочных центрах, кассы самообслуживания, автоматизирует системы управления запасами и даже строит собственный ЦОД. В результате расходы на персонал за год снизились до 8,4% от выручки! А все комм., хозяйственные и адм. расходы тоже упали до 17,4% от выручки Цифровые сервисы X5 уже лет 5 активно развивает цифровые каналы, и во 2к2025 выручка от них выросла в 1,5 раза до 70 млрд рублей и достигла уже 6% от выручки всей группы. X5 также запустил проект в партнерстве с OZON по доставке продуктов; еще компания планирует активно монетизировать рекламный и аналитический потенциал Развитие Помимо «цифры» рост бизнеса драйвят: - Активный рост Чижика: его выручка уже сопоставима с Перекрестком (+82,9% за год), и сейчас сеть насчитывает 2 676 магазинов в 45 регионах - Расширения сети: торговая площадь увеличилась на +8,9% до 11,5 млн кв.м; открыт первый магазин в Амурской области и строится РЦ в Хабаровском крае - Франшизные магазины Около (2500 магазинов в 39 регионах) Что я думаю? X5, очевидно, сталкивается с вызовами в виде падения маржинальности по EBITDA и высокой ключевой ставкой. Но к чести менеджмента – это было ожидаемо, и компания была готова, как и за несколько лет до этого почувствовала смену тренда, закрыла гипермаркеты и начала разивать дискаунтеры и цифровые сервисы. Фактические результаты лучше ожиданий и прогнозов самой компании, долг низкий, рост бизнеса остается органическим и стабильно выше 20% В июле X5 выплатила дивиденды за прошлые годы – и доходность составила 20%! До конца года нас ждет еще одна выплата – ориентировочно 350-400 рублей на бумагу, так что акции X5 для меня остаются интересными и с точки зрения низкого риска сектора, и с точки зрения роста вкупе с высокой дивдоходностью
12 августа 2025
⚡️ Софтлайн получил чек на 5 миллиардов Вчера вечером Ведомости написали, что Sk Capital покупает более 10% акций SOFL за 5 млрд руб. На этих новостях акции Софтлайн уже выросли на +20% - давайте разбираться, в чем суть сделки Это cash-in: Sk Capital выкупает квазиказначейский пакет - бумаги, которые держит сам же Софтлайн, а точнее его дочка. Важный момент: инвестор не сможет продавать акции в течение 2 лет, так что не стоит бояться давления на цену Cash-in пойдет на развитие бизнеса. Софтлайн прямо говорит: деньги пойдут на ускоренный рост в ключевых направлениях — как за счёт вложений в органический бизнес, так и за счёт покупок других компаний и технологий. С 2022 года «Софтлайн» закрыл более 16 M&A-сделок и дальше планирует «покупать и развивать» — усиливать позиции на рынке и выходить на дружественные страны. Это более агрессивный, но быстрый метод расширения бизнеса А что вообще за Sk Capital? Это совместная компания ВЭБ.РФ и Фонда «Сколково» — по 50% у каждой стороны, так что фактически в капитал Софтлайн зашел длинный гос.капитал, а для публичной ИТ-компании это сильный сигнал доверия и мощный GR-ресурс Рынок отреагировал позитивно: акции вышли из боковика и оказались в лидерах роста за день. Похоже, что этот тот импульс, который ждали довольно давно: интуитивно я ощущаю, что рынок не может адекватно оценить фундаментальную стоимость Софтлайна и устал ждать. А тут такие позитивные новости На ум приходит недавняя история с IVAT, где ФТИ Екатерины Тихоновой купил 1%, на чем бумаги выросли на +75% всего за 4 дня. Здесь же объем сделки кратно больше - и это точно плюс к репутации и перспективам компании. И на фоне адовых примеров с ТГК-14 и UGLD радует, что Софтлайн оказался по другую сторону - где государство компанию поддерживает и развивает, а менеджмент работает законно и эффективно
8 августа 2025
🤯 Зачем я купил 4 квартиры? Я долгое время к недвижимости как инструменту для инвестирования относился довольно презрительно «Старшее поколение покупает бетон, чтобы сдавать под 5% годовых, потому что боится нормальных инвестиционных инструментов и живет в паранойе, где у них могут все отнять» , - примерно так я думал. А сейчас покупаю уже 4 квартиру в свои 28 лет. Почему? У меня стратегия именно спекулятивная. Огромная фишка недвижимости - это ипотека / рассрочка. Фактически на каждый вложенный рубль вы получаете еще 4 сверху - то есть такое кредитное плечо. А в условиях льготных ипотек или низких ставок еще и крайне дешевое, всего под 6-7%. Это отлично подходит для раскачивания капитала: когда у вас денег не так много, вы фактически можете взять позицию в 5 раз больше. И получать прибыль (или убыток) уже от всей суммы. Похоже на фьючерс, только здесь волатильность заметно ниже. Дальше вопрос - а куда вкладывать? 1️⃣ Свою первую квартиру я купил в Абу-Даби в феврале 2023 года на многолетние накопления. О сделке я рассказывал в прямом эфире прямо тут в блоге. • Стоила она $197 тысяч, • Курс был тогда 77 рублей • Вложил я на старте всего $30 тысяч, еще $20 тысяч я докинул в течение года Затем мы с Викой узнали, что ждём Марка, и решил продавать ее и покупать в Москве для жизни. Сделку я закрыл в декабре 2023 года с прибылью $30 тысяч на свои вложенные $50 тысяч (+60% в долларах меньше, чем за год), хотя искать покупателя пришлось долго 2️⃣ Вторую квартиру я купил уже для семьи: это отличная Евро3 60м в ЖК бизнес-класса в районе м. Войковская. Зеленый район без промок, близко к центру и основным магистралям - нам очень нравится • В июне 2023 я заплатил 3,3 млн при стоимости квартиры 21,7 млн • Ипотеку дали с господдержкой (давали всем) с расширенным лимитом и ставкой 7,7%. Плачу 131000 в месяц • Еще 6,5 млн ушло на ремонт. Тут было прям ужасно тяжело: и маленький ребенок на руках, и ремонт, и надо было срочно зарабатывать… зато мотивация была отличная) 3️⃣Дальше пришла идея заработать на окончании боевых действий, и я стал смотреть в сторону Крыма. А тут еще и клиент рассказал, что строит там ЖК. На тот момент ему было непросто: ставка ЦБ высокая, покупателей было мало, да и предпосылок к окончанию особо не было. Идеальные условия, подумал я и… … купил 3 квартиру в июне 2024: • 60м, 2 комнаты с террасой и видом на парк • ЖК бизнес класса на холме Дарсан, откуда за 10 минут можно дойти до набережной, порта, пляжа и будущего казино • 12,3 млн стоила; 2,5 млн я заплатил ПВ + плачу 140000 в месяц по ставке 16,5% Ставка высокая, но я не собираюсь держать долго или просто рефинансируюсь. Итого пока вложил 4,5 млн. Квартира же достроилась и подорожала до ~18 миллионов - и будет дорожать дальше на фоне этих позитивных новостей 4️⃣Четвертая квартира у меня снова в Москве: я использовал семейную ипотеку и купил 1-шку 31м в ЖК Премиум-класса в Крылатском • Стоит 14,3 млн • Внес 3 млн, плачу по ипотеке 69 тысяч в месяц • Сдача в 2к2027 года • Прямо у дома - большой парк, Москва-река, никаких промзон. В округе - горнолыжка, велотрек, ледовый дворец, теннис, гребля, гольф - чего только нет. Детали расскажу отдельно Пока 2 сделки у меня не закрыты, а в одной квартире живет наша семья; однако прибыль от одной закрытой сделки фактически позволила купить еще одну квартиру. На фоне снижения ставки и окончания конфликта цены будут еще расти - к счастью, я умею мыслить горизонтами нескольких лет. И такой подход очень помогает жить в удовольствие и хорошо зарабатывать 👍 крутой подход 💊 ну такое #пульс_оцени #недвижимость #инвестиции
Т‑Банк
8 800 333-33-33Для звонков по России
Банк
Дебетовые картыПремиумИностранцамКредитные картыКредит наличнымиРефинансированиеАвтокредитВкладыНакопительный счетПодписка ProPrivateДолямиИпотека
Страхование
ОСАГОКаскоКаско по подпискеПутешествия за границуПутешествия по РоссииИпотекаКвартираЗдоровьеБлог Страхования
Путешествия
АвиабилетыОтелиТурыЖ/д билеты
Малый бизнес
Расчетный счетРегистрация ИПРегистрация ОООЭквайрингКредитыT‑Bank eCommerceГосзакупкиПродажиБухгалтерияБизнес-картаДепозитыРассрочкиПроверка контрагентовБонусы для бизнесаТопливо для бизнесаЛизинг
Город
Доставка продуктовРестораныАфишаСалоны красотыТопливоАвтомобилиИгрыБлог Города
Полезное
Т‑PayВход с Т‑IDИдентификация с T‑IDПлатежиПереводы на картуОтзывыМерч Т‑БанкаПромокодыТ‑ПартнерыСервис по возврату денегОтслеживание посылокТ‑ОбразованиеКурс добраБизнес-секретыТ—ЖТ‑БлогПомощь
Средний бизнес
Расчетный счетСервисы для выплатТорговый эквайрингКредитыДепозитыВЭДГосзакупкиБизнес-решенияT‑Bank DataT‑IDЛизинг
Т‑Касса
Интернет-эквайрингОблачные кассыВыставление счетовБезналичные чаевыеМассовые выплаты для бизнесаОтраслевые решенияОплата по QR‑кодуБезопасная сделкаВсе сервисы онлайн-платежей
Карьера
Работа в ИТБизнес и процессыРабота с клиентами
Инвестиции
Брокерский счетИИСПремиумАкцииВалютыФондыОблигацииФьючерсыЗолотые слиткиПульсСтратегииПортфельное инвестированиеПервичные размещенияТерминалМаржинальная торговляАкадемия инвестиций
Сим-карта
eSIMТарифыПеренос номераРоумингКрасивые номераЗапись звонковВиртуальный номерСекретарьКто звонилЗащитим или вернем деньги
Технологии от Т‑Банка
Речевая аналитикаРаспознавание и синтез речи VoiceKitПлатформа наблюдаемости Sage
Информация для получателей финансовых услугИнформация для ДепонентовНе является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
АО «ТБанк», лицензия на осуществление брокерской деятельности № 045-14050-100000, лицензия на осуществление депозитарной деятельности № 045-14051-000100, выданы Банком России 06.03.2018 г. (без ограничения срока действия).
© 2006—2025, АО «ТБанк», официальный сайт, универсальная лицензия ЦБ РФ № 2673
Т‑Банк
8 800 333-33-33Для звонков по России
Банк
Малый бизнес
Средний бизнес
Инвестиции
Страхование
Город
Т‑Касса
Сим-карта
Путешествия
Полезное
Карьера
Технологии от Т‑Банка
Информация для получателей финансовых услугИнформация для ДепонентовНе является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
АО «ТБанк», лицензия на осуществление брокерской деятельности № 045-14050-100000, лицензия на осуществление депозитарной деятельности № 045-14051-000100, выданы Банком России 06.03.2018 г. (без ограничения срока действия).
© 2006—2025, АО «ТБанк», официальный сайт, универсальная лицензия ЦБ РФ № 2673