А СПЭЙС — бриллиант в короне московской недвижимости

Элит Строй — бетонное золото?🤔 Разбираю облигации застройщика из ГК «Страна Девелопмент», который за 2024 год показал взрывной рост, но его финансовая модель держится на одном единственном условии. «Элит Строй» — материнская компания для застройщиков, работающих в Москве, Тюмени, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге. По итогам 2024 года цифры ошеломляют, но требуют детального вскрытия. 🚀 Что впечатляет: Выручка за 2024 год: 54.9 млрд (+27.7%) 🟢 - рост обеспечен активными продажами по ДДУ. Чистая прибыль: 4.1 млрд (+48.7%) 🟢 - впечатляющий рост прибыли. Операционная рентабельность: 33.1% 🟢 - компания стала эффективнее зарабатывать на стройке. Активы и портфель: 212 млрд активов и земельный банк ~6.9 млн кв.м 🟢 - обеспеченность проектами на годы вперёд. ⚠️ Что вызывает вопросы: Общая задолженность: 197.7 млрд рублей 🔴 - резкий рост долга. Свободный денежный поток (FCF): -56.5 млрд 🔴 - вся текущая деятельность финансируется за счёт новых кредитов. Закредитованность (Debt/Equity): 14.1 🔴 - на 1 рубль собственных средств приходится 14 рублей заёмных. Это очень высокий уровень. Покрытие процентов: 1.02 (норма >3.0) 🔴 - EBITDA едва покрывает процентные расходы. 🎯 Стратегия компании: Вся модель — это агрессивный рост в долг. Компания активно инвестирует в стройку и наращивает запасы, финансируя это за счет новых займов. Главное — способность компании рефинансировать этот колоссальный долг за счёт новых кредитов и продажи квартир. Если продажи замедлятся, возникнет кассовый разрыв. 🌪️Рыночная конъюнктура: После недавнего обращения Самолёта к правительству за кредитом в 50 млрд рублей подорвало доверие к отрасли. Такой фон может негативно сказаться на компании Элит Строй в краткосрочном периоде: в случае чего, новые выпуски будут явно какое-то время пользоваться меньшим спросом. К счастью, эмитент успел рефинансировать часть долга до описанных событий, что даёт ему дополнительные очки при сравнении с остальными застройщиками. 💰Последнее размещение: В конце января компания за сутки разместила выпуск облигаций на 1 млрд руб. под 25% годовых. Успешное размещение? Да. Но столь высокая ставка — это крик рынка о крайних рисках бизнес-модели застройщика. ❗️Главный момент: Когда в начале 2026 года выйдут финальные отчёты за весь 2025 год, картина прояснится. Если компания покажет тренды по сохранению устойчивости, её облигации будет ожидать переоценка. ✅ Ближайшее погашение: В марте ожидаю полного погашения компанией выпуска облигаций на 1 млрд рублей. Интересно, что именно эта бумага стала для меня одной из самых доходных — покупал её с доходностью в 41% годовых. Откуда возьмутся деньги? Основной приток ожидается от продаж квартир в ЖК Republic, который уже практически распродан, а также от недавнего облигационного займа, который и был взят под это самое погашение. 🏙️ Новые участки: В активе компании появился земельный участок в Москва-Сити — под будущий ЖК «Страна Сити». Его потенциальная стоимость исчисляется миллиардами, что даёт «Элит Строй» серьёзный стратегический актив. Он может стать как источником будущей выручки, так и страховкой на случай необходимости срочного рефинансирования. 📊 Привлекательность облигаций на срок 4-5 лет: 5/10 Почему не 1? Потому что рост выручки и портфель проектов — реальны. Компания — заметный игрок на рынке. Почему не 10? Экстремальная долговая нагрузка, отрицательный денежный поток и жизнь за счёт рефинансирования создают очень высокий риск дефолта. 💎 Итог: Это ставка на то, что компания успеет продать достаточно квартир и перезанять денег. Мне эта ставка кажется привлекательной. После погашения присмотрюсь к их новым выпускам. Верите ли вы в успех этой масштабной стройки? 💸 RU000A10BP46 RU000A105YF2 RU000A10E6J7 --- Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

АФК «Система» — системообразующий слон?🏛️ (Часть 2/2) Сегодня разберу перспективы акций компании. 🤔 Общая картина: · Цена: акции у исторических минимумов. · Долг: колоссальный, ~1.4 трлн рублей. · Активы: есть, но некоторые — «проблемные». · Владеет активами в самых разных областях экономики. ❗Последняя новость: АФК Система выкупает 377 из 400 млн акций «Эталона» в рамках допэмиссии. Это может повысить устойчивость холдинга. 📈 Прогноз динамики: 3 сценария 1. Базовый (Вероятность ~95%). Отскок от сильной многолетней поддержки будет слабым (как в 2018-м). Жду коррекции обратно в зону поддержки и уже оттуда — более сильного отскока. Мой основной вариант. 2. Рост без оглядки (Вероятность <1%). Акции резко взлетают вверх, минуя повторную проверку дна. При текущем долге и настроениях — почти нереально. 3. Пробой дна (Вероятность ~4%). Худший сценарий. Возможен, если не удастся рефинансировать долг, а индекс Мосбиржи продолжит падать. 🎯 Аналитики: Консенсус-прогноз предполагает потенциал роста около +35% за год, но с осторожной рекомендацией «Держать». Ключевые драйверы, на которые смотрят оптимисты: 1. Дисконт к стоимости активов: Холдинг торгуется дешевле совокупной стоимости своих долей в портфельных компаниях. 2. Потенциальные IPO «дочек» 💡Моя стратегия и уровни: Первая покупка (5% от плана): уже совершена на текущих уровнях. Дозакупка (95% плана): если цена вернется к ключевой зоне поддержки для ее повторного теста. Цель: движение к ближайшему сильному сопротивлению с потенциалом +20-25% от точки входа. 💎 Итог: для спекуляции на отскоке от исторического минимума — идея неплохая. Главное — дождаться правильной точки входа. AFKS --- Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

АФК «Система» — системообразующий слон?🤔 (Часть 1/2) Сегодня разберу облигации одного из самых известных российских холдингов, который предлагает доходность, от которой отшатываются консервативные инвесторы. АФК «Система» — диверсифицированный гигант с активами в телекоме, рознице, фарме и IT. В 2025 году холдинг показывает рост, но его финансовая модель держится на огромном долге. 🚀 Что впечатляет: · Выручка за 9 мес. 2025: 972,0 млрд руб. (+9,4%) 🟢 · Скорректированная OIBDA: 281,5 млрд руб. (+14,4%) 🟢 · Диверсификация: Активы от «МТС» и «Детского мира» до «Биннофарм» — портфель, переживающий циклы. 🟢 ⚠️ Что вызывает вопросы: · Чистый убыток за 9 мес.: 124,3 млрд руб. 🔴 - компания генерирует огромный убыток. · Консолидированный долг: ~ 1,4 трлн руб. 🔴 - огромная сумма. · Долг корпоративного центра: 386,6 млрд руб. 🔴 - при этом 62% нужно погасить или рефинансировать в 2025-2026 годах. · Процентные расходы: ~ 27 млрд руб. в месяц 🔴 - прибыль съедает стоимость долга. · Чистый долг/EBITDA (оценка): ~ 3.8x (норма < 3). 🔴 - довольно высокий уровень закредитованности. 🎯 Стратегия компании: Спасение — в двух факторах. Первый: ожидаемое снижение ключевой ставки ЦБ, которое резко сократит процентную нагрузку. Второй: планы по IPO «дочек», которые могут принести холдингу сотни миллиардов для укрепления баланса. 🏛️ Кредитный рейтинг: АКРА на конец декабря 2025 года подтвердило рейтинг эмитента на высоком инвестиционном уровне AA-. Однако ключевой момент — «Негативный» прогноз, который агентство сохраняет. Это означает высокую вероятность понижения рейтинга в ближайшие 12–18 месяцев. 💰 Последние размещения: Облигации торгуются с доходностью 17-24% годовых — в 1,5-2 раза выше рынка. Например, выпуск RU000A103372 (оферта в 2026) предлагает доходность к оферте около 23,4%. Рынок явно требует премию за риски эмитента с такой долговой нагрузкой. 🏆 Диверсификация: Говоря о платёжеспособности холдинга, невозможно обойти стороной его стратегическое значение для страны. Активы компании рассредоточены по множеству отраслей, что делает её бизнес не просто важным, а по-настоящему системообразующим для государства. В этом — ключевая сила АФК «Система». Контроль над несколькими такими активами добавляет холдингу серьёзные баллы в моей оценке. В критической ситуации у компании может появиться дополнительная опора в виде поддержки государства. К слову о диверсификации: вскоре АФК «Система» планирует крупную сделку по выкупу дополнительной эмиссии «Эталона», что укрепит позиции компании. ❗️Главный момент: 2026 год станет переломным. Если холдинг успешно рефинансирует пиковые платежи, а ставки пойдут вниз, — убытки могут смениться прибылью, а бумаги вырастут. Если нет — давление долга усилится, и рейтинг будет понижен. Это ставка на смягчение ДКП и управленческое мастерство. 📊 Привлекательность на срок 2-3 года: 8/10 Почему не 1? Активы — реальные и качественные, а вероятность снижения ставок в 2026 году высока. Холдинг слишком велик, чтобы ему позволили рухнуть. Почему не 10? Отрицательная прибыль, колоссальный долг с пиком выплат и негативный прогноз рейтинга. Это классическая история зависимости от рефинансирования. 💎 Итог: АФК «Система» — это рискованная, но потенциально высокодоходная ставка на успешное рефинансирование пика долга в 2026 году и снижение ключевой ставки ЦБ. Сам держу в облигациях компании значительную часть своего портфеля. А вы готовы кредитовать гиганта на самом сложном вираже ради 20%+ годовых? 💸 RU000A10DPW4 RU000A10DPV6 RU000A108GN7 RU000A10BY94 RU000A10B024 RU000A10CU55 RU000A10BPZ1 RU000A10CU48 RU000A1098F3 RU000A106Z46 RU000A1005L6 RU000A102FT9 RU000A108GL1 --- Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.