Анализ рынка жилья в России: ключевые изменения от ДОМ.РФ

Войти

🫣 Что происходит с рынком жилья Собрали ключевые идеи из колонки генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко в «Ведомостях»: Рынок жилья в России в последние годы значительно трансформировался. Проведенные в этой сфере реформы позволили сформировать динамичный и прозрачный рынок. Отдельно стоит выделить такие практики и механизмы, как ипотека по фиксированным ставкам без штрафов за досрочное погашение, однотраншевая секьюритизация, проектное финансирование в связке со счетами эскроу. Эти инструменты доказали свою эффективность, в том числе в период непростых условий 2020 и 2022 годов. А с 2018 года жилищные условия улучшили почти 27 млн семей. 🏗 Состояние рынка недвижимости сегодня хуже, чем в прошлом году. Соотношение распроданности к стройготовности упало с 84% в прошлом году до 72% в апреле — при пороговом уровне в 70%. В этих условиях может возникнуть желание отменить ограничения и вернуть меры поддержки отрасли, но делать это нельзя. Вместо этого надо согласовать долгосрочные цели и зафиксировать регуляторные условия для бизнеса с учетом их соответствия этим целям. 📈 Льготная ипотека поддержала отрасль в периоды, когда это было необходимо. Однако чем дольше действует массовая господдержка, тем больше копится негативных последствий. Так, компании стали ориентироваться на господдержку в своих бизнес-моделях, а цены на новостройки в 2020–2024 годах выросли почти в два раза. Чтобы в будущем не допустить подобных ошибок, необходимо четко фиксировать параметры расширения антикризисной поддержки на период сложных экономических условий и строго придерживаться плана. 🌃 Чтобы снять напряжение в сегменте строительства многоквартирных домов, необходимо развивать в России рынок институциональной аренды жилья и индивидуальное жилищное строительство. По оценкам ДОМ.РФ, развивающего рынок аренды с 2016 года, в стране сейчас до 5,8 млн семей готовы рассматривать аренду сроком более пяти лет в случае формирования необходимых условий. 🏘 Сектор ИЖС должен стать локомотивом жилищного строительства в России. Способствовать этому должна защита от недобросовестных строителей благодаря внедрению эскроу-счетов. Также росту рынка ИЖС должно помочь мастер-планирование городов и агломераций: оно сделает проживание в частных домах приближенным к городским условиям с точки зрения бытового комфорта и близости к социальным объектам.

🌇 При какой ключевой ставке восстановится спрос на жилье Банк России принял решение о снижении ключевой ставки на 2 п.п. до 18%. Для отрасли жилищного строительства это важный и позитивный сигнал, подтверждающий, что пик высоких ставок пройден. С момента прошлого заседания ЦБ, когда ключевую ставка снизили на 1 п.п., банки смягчали условия кредитования опережающими темпами: ставки по рыночной ипотеке опустились на 2 п.п. В свои решения банки закладывали ожидание дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики, которое и произошло сегодня. То, как банки будут «вести себя» после сегодняшнего решения ЦБ и изменения его среднесрочного прогноза, будет говорить о дальнейших ожиданиях рынка. Текущая средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки составляет 24,46%. Это все еще крайне высокий уровень, во многом заградительный для граждан. 💪 По мнению аналитиков ДОМ.РФ, о восстановлении спроса на ипотеку и, соответственно, на жилье можно будет говорить, когда ключевая ставка уйдет на уровень ниже 15%. По оценкам наших экспертов, значительное смягчение денежно-кредитной политики произойдет в первом квартале следующего года. Тогда же можно ждать и восстановления рынка жилищного строительства. По нашим прогнозам, по итогам года будет выдано около 1 млн ипотечных кредитов на 3,8 трлн рублей, то есть примерно на 20% меньше, чем в прошлом году. Продажи жилья в новостройках сократятся примерно на четверть, до ⁓440 тыс. ДДУ.

Продажи застройщиков продолжают наполнять счета эскроу По предварительным данным ЦБ, приток средств на счета эскроу за первое полугодие составил 2,2 трлн рублей. При этом раскрытие счетов увеличилось на 10% в годовом выражении до 1,7 трлн рублей. В результате остатки на счетах эскроу за январь-июнь выросли на 468 млрд рублей до 6,8 трлн рублей. Параллельно с этим банки продолжают стабильно финансировать строительство нового жилья. Задолженность застройщиков по проектному финансированию за пять месяцев 2025 г. выросла на 1 трлн руб. до 9,2 трлн руб. Наполнению счетов эскроу способствовали покупки новостроек, несмотря на текущую коррекцию на рынке продаж. В первой половине 2025 года в новостройках продано 10,4 млн кв. метров жилья — это на 26% меньше, чем за первое полугодие прошлого года. При этом доля продаж в ипотеку на фоне высоких ставок снизилась с 77 до 63%, а доля продаж за наличные и в рассрочку выросла с 23 до 37%. Объем рассрочек составил 14% заключенных договоров долевого участия, на них пришлось 1,2 трлн рублей. Это средства, которые покупатели квартир еще не перечислили застройщикам на счета эскроу по ранее заключенным ДДУ. Последствия активного использования рассрочек уже заметны — замедляются темпы поступления средств граждан на счета эскроу. Это приводит к снижению покрытий выборки по задолженности застройщиков в рамках проектного финансирования: так к началу июня показатель снизился на 14,2 п.п. (чем годом ранее) и достиг 71%, что является комфортным для застройщиков уровнем. Справочно: Чем выше уровень покрытия, тем ниже ставка по проектному финансированию для застройщиков. Например, если предоставленный кредит полностью покрыт счетами эскроу, то он предоставляется по ставке не выше 4%. 📌 О том, как продажи застройщиков зависят от класса жилья и региона, рассказали здесь: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/DOM.RF/23b3ba57-f177-4627-a558-5785a4240747/