{$ETLN}

**🌟 Подводим итоги последних двух недель и делимся ключевыми новостями рынка недвижимости 🌟** **📌 Эксперты оценили влияние сохранения ставки ЦБ на рынок недвижимости** https://iz.ru/2165256/2026-09-11/eksperty-otcenili-vliianie-sokhraneniia-stavki-tcb-na-rynok-nedvizhimosti https://iz.ru/2165256/2026-09-11/eksperty-otcenili-vliianie-sokhraneniia-stavki-tcb-na-rynok-nedvizhimosti Сохранение ключевой ставки на уровне 14% означает для рынка недвижимости продолжение работы в условиях «дорогих денег», однако отсутствие кардинальных перемен позволит девелоперам планомерно реализовывать заявленные проекты. Вице-президент по маркетингу и продажам группы «Эталон» Вячеслав Приймак считает, что ипотечные ставки останутся высокими, а спрос поддержат льготные программы. **📌 В Москве вновь начали расти продажи жилья в элитных новостройках** https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2026/09/11/1227994-prodazhi-zhilya-v-elitnih-novostroikah https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2026/09/11/1227994-prodazhi-zhilya-v-elitnih-novostroikah Согласно данным bnMAP.pro, за последние два месяца в премиум сегменте было реализовано 418 квартир и апартаментов, в 2 раза больше аналогичного периода прошлого года. Оживление вызвано массовым выходом новых премиальных проектов по более доступным стартовым ценам. В результате доля премиума в сделках за год увеличилась на 3,8 п. п. до 5,4%. **📌 Эволюция премиума – 10 главных изменений премиум-класса за десятилетие** https://www.metrium.ru/news/detail/evolyutsiya-stolichnogo-premiuma-10-glavnykh-izmeneniy-premiumklassa-za-desyatiletie/ https://www.metrium.ru/news/detail/evolyutsiya-stolichnogo-premiuma-10-glavnykh-izmeneniy-premiumklassa-za-desyatiletie/ За последнее десятилетие рынок премиальной недвижимости Москвы кардинально трансформировался, совершив переход от камерных среднеэтажных домов в историческом центре к масштабным высотным комплексам «город в городе» за пределами Садового кольца. **📌 По оценкам экспертов рынок коммерческой недвижимости за десять лет вырос в полтора раза, в ближайшие пять лет – увеличится еще на 18%** https://realty.rbc.ru/news/6aaaa404a53ccbec39d4d99f https://realty.rbc.ru/news/6aaaa404a53ccbec39d4d99f По данным IBC Real Estate суммарная площадь качественной коммерческой недвижимости в России по итогам первого полугодия составила 148,3 млн кв. м, это на 59% больше, чем десять лет назад. Самым большим и быстрорастущим сегментом стали склады, второе место на рынке коммерческой недвижимости заняли офисы, на третьем месте — торговая недвижимость и гостиницы. Согласно прогнозу аналитиков к 2030 году суммарная площадь коммерческой недвижимости в России увеличится на 18% до 175 млн кв. м. Ожидается, что самые высокие темпы роста к 2030 году покажет гостиничный сегмент — он вырастет до 12,6 млн кв. м, или на 32,6%. Общая площадь офисов составит 37,3 млн кв. м, это примерно на 19% превысит текущий показатель. ETLN

**Решение по ключевой ставке: чего ждут аналитики** Сегодня в 13.30 Центральный Банк объявит решение по ключевой ставке. Консенсус рынка – пауза на уровне 14,0%, при этом часть аналитиков не исключает снижения на 25 б.п. Собрали прогнозы ведущих банков по ставке и их взгляд на то, как это отразится на девелоперах. **Газпромбанк** ждет сохранения ключевой ставки с нейтральным или умеренно ужесточенным сигналом. Снижение до 13,75% остается возможным, но против смягчения играют ослабление рубля, бюджетный импульс и ускорение корпоративного кредитования. **💬 Марат Ибрагимов, старший аналитик:** «Ключевым фактором для рынка жилищного строительства в среднесрочной перспективе останется динамика ключевой ставки, которая влияет на ипотечные ставки и стоимость привлечения финансирования. По нашим оценкам, снижение ипотечной ставки на 100 б.п. может увеличить спрос на первичное жилье на 6–8%, а при ставке ниже 12% возможен дополнительный рост объемов ипотечного кредитования на 10% за счёт перетока средств с банковских депозитов». **Альфа-Банк** прогнозирует паузу в снижении ставки в сентябре - неопределенность смещается на 4к26 **💬 Ирина Фомкина, старший аналитик:** «В 2024–2025 гг. из-за роста средней ключевой ставки на 1,7 п.п. у ряда застройщиков долговая нагрузка выросла в 2–2,8 раза. Тренд на снижение КС должен оживить спрос на недвижимость и дать девелоперам возможность рефинансировать кредиты под более комфортные ставки. За 7М26 число ДКП (договор купли-продажи) и ДУПТ (договор уступки прав требования) выросло минимум на 99% г/г при росте ДДУ на 4% г/г, а средняя ипотечная ставка топ-20 банков уже снизилась на 7,7 п.п. год к году – восстановление вторичного рынка поддерживает спрос на первичном». **Сбер** считает, что ЦБ оставит ставку без изменений на уровне 14%, при этом есть вероятность ужесточения риторики из-за преобладания в экономике проинфляционных рисков. В **БКС** полагают, что на столе у совета директоров ЦБ будут два основных варианта – сохранение ставки и снижение на 25 б.п. «Пауза, на наш взгляд, станет ответом на бензиновый кризис», – подчеркивает главный экономист «БКС Мир инвестиций» Илья Федоров. **Т-Банк** также ожидает сохранения ставки из-за повышенных инфляционных ожиданий, ослабления рубля и роста внешних рисков, однако не исключается и осторожное снижение на 25 б.п. **💬 Александр Самуйлов и Никита Степанов:** «Сектор девелопмента традиционно наиболее чувствителен к ожидаемой траектории ключевой ставки: она влияет и на устойчивость спроса на жилье, и на эффективную ставку по кредитному портфелю компаний в том числе через коэффициент покрытия проектного финансирования средствами на эскроу-счетах». Во втором квартале выдачи рыночной ипотеки выросли в 3,6 раза г/г, но полноценную активизацию этого канала продаж аналитики ждут при ключевой ставке 10–11%. **Синара** также ждет сохранения ставки на уровне 14% в сентябре **💬 Мария Лукина, старший аналитик:** «Застройщики и их рыночные оценки очень чувствительны к изменениям макроэкономической ситуации ввиду особенностей ведения бизнеса за счет кредитных средств. Длительная высокая ключевая ставка ведет к росту финансовых расходов, снижению спроса, замедлению темпов строительства и ухудшению кредитных и финансовых метрик девелоперов. В этот период важными поддерживающими факторами становятся работа с банками, корректировка планов по проектам и программы господдержки спроса. Мы не ожидаем существенное изменение спроса ближайший год, так как снижение ставки идет очень умеренными темпами». ETLN

🏦 **Как ключевая ставка влияет на девелоперов?** Продолжаем образовательную рубрику #КакЭтоПостроено. В эту пятницу состоится заседание Центрального Банка по ключевой ставке. Разберём, как это решение влияет на застройщиков и почему смотреть стоит не только на сам процент. Уровень ставки влияет на девелопера с двух сторон: 🔹 **Спрос.** Высокая ставка – это дорогая рыночная ипотека, поэтому покупатель чаще всего либо уходит в льготные программы и рассрочки, либо откладывает покупку до более подходящего момента. Снижение ставки способствует возвращению рыночного спроса. Напомним, что с июня с прошлого года ЦБ снизил ставку с 21% до 14%, что помогает “оживлению” рыночной ипотеки. Так, по данным Домклик, в августе 2026 года было выдано почти в два раза больше рыночной ипотеки, чем годом ранее, а ее доля достигла 40% от общего спроса на рынке жилой недвижимости. 🔹 **Выручка.** Спрос, в свою очередь, напрямую влияет на объем признанной выручки девелопера. Ускорение темпов продаж позволяет не только улучшать текущие финансовые показатели, но и обеспечивать более равномерное поступление средств, что особенно важно при длительном цикле строительства. 🔹 **Стоимость денег для самого застройщика**. 📌 **Корпоративный долг** – облигации, ЦФА и кредиты на уровне группы. Здесь эффект снижения ставки проявляется через изменение стоимости обслуживания займов с плавающей ставкой. 📌 **Проектный долг** – кредиты под конкретные строящиеся объекты, обеспеченные средствами на эскроу-счетах и от покупателей. При снижении ключевой ставки стоимость обслуживания проектных займов по базовой ставке, привязанной к «ключу», также становится ниже, что напрямую уменьшает долговую нагрузку по проекту. На ставку по проектному финансированию влияет не только уровень ключевой ставки, но и объём покрытия. Чем выше покрытие кредита средствами на эскроу-счетах, тем ниже ставка его обслуживания — банк оценивает проект как менее рискованный. Ускорение темпов продаж и восстановление ипотеки напрямую влияют на наполнение эскроу, тем самым способствуя снижению ставки по проектному финансированию. Таким образом, динамика спроса и стоимость денег для девелопера оказываются тесно связанными: рост продаж улучшает условия фондирования, а более дешевое финансирование, в свою очередь, поддерживает предложение на рынке. **📈 Что ждать от сентябрьского заседания ЦБ?** Большинство аналитиков ожидает, что 11 сентября ЦБ сохранит ставку на уровне 14,00%, хотя некоторые допускают снижение ставки на 25 б.п до 13,75%. Решение по ставке определяет стоимость денег на ближайшие полтора месяца, а сигнал регулятора – ожидания на несколько кварталов вперед. Поэтому рынок оценивает формулировки пресс-релиза и тональность пресс-конференции не меньше, чем саму цифру: там обычно становится понятно, какие варианты рассматривались и что ЦБ считает главным риском. Именно от этого зависит и то, будут ли банки закладывать продолжение цикла в ставки по рыночной ипотеке, и то, как поведет себя стоимость наших будущих заимствований. ETLN