Однушка на пенсию

Сегодня поговорим про вечную классику инвестирования в жилую недвижимость – однокомнатные квартиры. Они дешевле двушек в абсолютном выражении и дешевле студий в пересчете цены за метр, при этому их можно успешно сдавать в долгосрок при определенных допущениях – их и обсудим. Инвестором $PIKK, $LSRG и $SMLT будет интересно посмотреть на эту статью и понять, кто и зачем покупает квартиры этих компаний. Данных о финансах компаний и прогнозов по ним не будет, не ждите этого. •Цена – в Мск надо приготовится платить от 15 до 22 миллионов за однушку в приличных районах с развитой инфраструктурой, в остальных городах-миллионниках – предложение 5,5 млн близко к центру уже можно назвать привлекательным – все это актуально для новых домов и основном без ремонта (на который надо еще 1-2 млн заложить). •Планировка – здесь есть три варианта – классика – комната и кухня параллельные друг другу, распашенка – когда комната и кухня по разным сторонам дома и в середине коридор и санузел, и необычные угловые варианты, как на фото ниже. Конечно, 4 окна для однушки – роскошь, но доплачивать за них стоит только если вы берете для себя – арендаторы оценят, но рублем не проголосуют. В целом, однушки начинаются от 32 метров и заканчиваются к 60 – но наиболее распространённая площадь – 38-44. Иногда есть кладовка\гардеробная и это существенный плюс, за нее стоит доплатить. •Арендаторы – тут все сильно лучше, чем со студиями – в однушке можно долго жить одному, да и семейной паре жить не проблема, если с остальным в квартире порядок. С ребенком – первые 2-3 года помаяться можно, но обычно при появлении детей люди с однушки съезжают. Если собираетесь сдавать однушку – высматривайте скромную семейную пару или молодого человека, лет 25 – если повезет, много лет будете сдавать одному и тому же (если не будете задирать плату). Одинокие девушки тоже будут приходить на просмотры, но тут надо подумать – девушки обычно, более требовательны к содержанию жилья и будут звонить вам с каждой проблемой и поломкой. Парочки часто живут то время, пока копят на собственное жилье (либо пока оно строиться) – поэтому, скорее всего, квартиранты в однушке будут меняться раз в пару лет. Требований к школам\детсадам у таких квартирантов обычно нет, поэтому брать однушку в районе, богатым на такие штуки, не стоит – цена будет выше а отбить эту разницу очень тяжело. Я сам снимал одну и ту же однушку в течении трех лет, и хозяйка не повышала мне плату ни разу (а часто даже предлагала оплатить заранее с 20% скидкой) – именно, потому что я был «идеальным» арендатором и ни разу не беспокоил ее с текущим ремонтом или какими-то иными проблемами. Женщина, которая сдавала эту квартиру была мудрая бизнесвумен и решила, что лишние 5 тысяч рублей в месяц не стоят звонков, проблем с оплатой, жалоб на соседей или любых других проблем – время и покой стоят дороже. В итоге – брать однушку под аренду можно, но при условии, что предложение выгодное – когда цена за метр вплотную приближается к двушкам при прочих равных. Найти такие можно либо на старте продаж (да-да!) либо с рук – мониторьте объявления с пометкой «срочно». Смотрите только новостройки, т.к. арендаторы не любят старые квартиры и дома – проблем там много и с жильцами и с обслуживанием и с ремонтом. Однушки хороши, но, я бы с инвестиционными целями все равно выбрал двушку – на это есть причины, которые я опишу в следующем посте 🤑