Кредит на пике ставки

Недавно купил участок в Подмосковье, сейчас покупаю машину, дальше — стройка дома. Три крупных покупки подряд, и встал вопрос: откуда брать деньги? У меня портфель акций примерно на 10 млн, квартира в Москве, несколько источников дохода. Дивиденды от акций приносят 1+ млн рублей в год. С этого и считал. Первый вариант — продать акции. Разом закрыть все покупки, без долгов и процентов. Но с каждой проданной акцией и вложенным рублем в участок, машину или стройку пассивный доход будет всё сильнее падать. При этом бизнесы в текущих акциях растут сами по себе, плюс на фоне снижения ставки у них будут расти мультипликаторы — и вот восстановить портфель при плюс-минус стабильной зарплате быстро не получится. Продам я X5 по 2400, а покупать через год буду уже по 4500. Второй — взять всё в кредит. Акции я сохраню, дивиденды будут стабильно идти, зарплатой и бонусами закрываю платежи. Единственный минус этой схемы — текущие огромные ставки. Ключевая сейчас 15,5%, банки дают кредит под 20–22%. Переплата за быструю выплату — сотни тысяч рублей, если платить весь срок кредита, то запросто можно удвоить цену покупного актива. Третий — комбинация. Часть акций продать, часть взять в кредит. Я выбрал второй. Акции не трогаю, всё в кредит. Три причины. ЦБ уже начал снижать ставку — в феврале опустил с 16% до 15,5%. По прогноз ЦБ на 2026 год средняя ставка составит 13–14,5%, у Альфы оптимистичный сценарий 12,75% к декабрю. Я жду 12% к концу года. Через 6–9 месяцев я рефинансирую кредит и сброшу 3–4% с итоговой ставки. В 2027 — ещё раз. Первые полгода плачу дорого, но знаю точно, сколько это мне стоит. Акции при снижении ставки дорожают. Справедливая цена акций определяется будущими доходами, пересчитанными через ставку дисконтирования. Чем ниже ставка, тем дороже те же самые бумаги. Если продам акции сейчас, я зафиксирую цену на дне цикла (ну и на дне паники в геополитике). Через год они будут стоить дороже. А мой доход не вырастет так же быстро — из зарплаты портфель на 10 млн я пересоберу не скоро. Пока ставки высокие, покупателей мало и продавцы реальных активов снижают цены. Мой участок висел на продаже с 2025 года — к сделке упал на 25%. Машину тоже брал на спокойном курсе доллара, без ажиотажа. Когда ставку снизят до 10–12%, покупатели вернутся и скидки закончатся. Кредит потом рефинансирую, а цену участка задним числом не пересмотрю. Ну и залоги помогают. Автомобиль выступает залогом под свой же кредит, а квартира в Москве может стать залогом под кредит на стройку дома — ниже ставка, длиннее срок, меньше ежемесячный платёж. Фактически мои рассуждения о том что брать свелись к 3 вопросам: 1. Куда идёт ставка? Вниз (как сейчас) — кредит можно рефинансировать. Вверх с низкой базы — тоже нормально, можно взять дешёвые деньги. А вот если ставка уже высокая и прогнозы — рост или сохранение, лучше не влезать. 2. Что с ценой активов? При высокой ставке дёшево всё — и акции, и участки, и машины. Но участок можно купить в кредит и потом рефинансировать, а проданные дёшево акции обратно по той же цене уже не купишь. Мультипликаторы вырастут, цена уйдёт, а зарплата за ними не успеет. 3. Выдерживает ли доход долговую нагрузку? Если у тебя несколько источников дохода плюс дивиденды — запас прочности есть. Если один источник и кредит на всё — риск. У меня три ответа сложились в пользу кредита. У кого-то сложатся иначе. Но в любом случае это не индивидуальная инвестиционная рекомендация, а мысли вслух.