Т‑Банк
Банк Бизнес
Инвестиции Мобильная связь Страхование Путешествия Долями
Войти

Обзор Каталог Пульс Аналитика Академия Терминал
Т‑Банк
Войти
БанкБизнес
ИнвестицииМобильная связьСтрахованиеПутешествияДолями

ОбзорКаталогПульсАналитикаАкадемияТерминал
Пульс
MCRF
21 декабря 2024 в 12:39

#ипотека

Рассказываю как перестать думать о том, где взять денег на погашение кредита или ипотеки. В 2023 году я взял ИТ-ипотеку под 4,1% на 10 лет. Исправно вношу каждый платеж, но мне не хватает полной уверенности в стабильном доходе на весь срок действия кредита, учитывая что у меня это далеко не единственный кредит. Хочется сделать так, чтобы забыть об этом вопросе с максимальной выгодой 💸 и минимальным риском ⚡. Наверное можно было бы просто закрыть ипотеку и вообще о ней не думать, но в этом нет никакой выгоды. Вместо этого я предпочитаю приобрести ОФЗ и с купонов по ОФЗ производить погашение кредита. Итак, пошаговая инструкция: Шаг 1️⃣ Идем в приложение банка, переносим в табличку сведения по: • остатку задолженности по кредиту, • размеру ежемесячного платежа, • сроке погашения. Шаг 2️⃣ Отбираем ОФЗ со сроком к погашению больше чем срок погашения кредита. Если кредит взят на длительный срок, то можно рассматривать ОФЗ от 10 лет и выше, а после погашения ОФЗ рассмотреть вариант повторения операции. Из всех ОФЗ выбираем те, которые дают большую доходность к погашению (наиболее выгодный вариант), либо большую купонную доходность к погашению (наиболее надежный вариант). Лично я предпочитаю такой анализ делать с помощью сервиса на смарт-лабе - просто вбейте в поисковике “смарт-лаб офз” без кавычек для поиска сервиса. При отборе не забудьте переключить карту доходности именно на "доходность к погашению". На текущий момент в моем случае самая высокая доходность к погашению и самая высокая купонная доходность - это ОФЗ 26248 $SU26248RMFS3
Шаг 3️⃣ Делаем расчет необходимого количества ОФЗ, формула такова: <ежемесячный_платеж> / <величина_купона> * <периодичность_выплаты_купона_в_месяцах> / (1 - <ставка_НДФЛ>). Ставка НДФЛ в 2025 году: 13% при доходах до 2,4 млн, 15% при доходах свыше 2,4 млн. Думаю лучше перестраховаться и в расчет сразу заложить 15%. Стоимость ОФЗ рассчитать легко - <количество_ОФЗ> * <цена_ОФЗ>. Если планируете купить все облигации прямо сейчас - не забудьте учесть НКД (накопленный купонный доход), увеличив цену на размер НКД. Шаг 4️⃣ Проверяем целесообразность сделки. Для этого из полученной на шаге 3 стоимости ОФЗ нужно вычесть размер долга по ипотеке, а затем прибавить к получившемуся числу номинальную стоимость ОФЗ. Оцените стоит ли ожидаемая выгода затрачиваемого на данный процесс времени. 👉 В моем случае профит получился более 9 млн или по 1 млн в год. 👍 На выполнение операции мне потребуется тратить на 5 минут в месяц больше обычного, так что за час работы я получаю дополнительный доход в 1 млн… нормально 🤔 Шаг 5️⃣ Начинаем покупать ОФЗ. Полученные купонные выплаты откладываем в накопительный счет, либо в фонды денежного рынка (в Тинькофф - через Инвесткопилку, выбирая стратегию "Всегда в плюсе"). При наступлении очередного срока платежа - забираем необходимую сумму с накопительного счета (или Инвесткопилки). На период формирования позиции и до первого купонного дохода - недостающие суммы по кредиту придется брать из других источников доходов. При этом следите, чтобы среди других источников доходов доход с фондового рынка не был единственным, иначе в какой то не самый лучший момент вам придется продавать активы с серьезным дисконтом. Шаг 6️⃣ Досрочное погашение. При серьезном снижении ставки ЦБ - проверяем доходность ОФЗ. ‼️В случае, если доходность к погашению ОФЗ опустилась близко к ставке по кредиту - будет выгоднее продать все ОФЗ и досрочно погасить кредит. #учу_в_пульсе PS: Если пост наберет 100 лайков, я начну публично формировать позицию ОФЗ под приведенную на скринах ипотеку и буду подробно описывать каждый шаг. PPS: В моем случае комиссия брокера - лишь 0,04% от суммы сделки. Если у вас комиссия больше - рассмотрите возможность перехода на тариф Premium.
Еще 3
783,64 ₽
+12,89%
126
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
4 марта 2026
Мосбиржа: может ли отчет удивить после слабого года на рынке
3 марта 2026
Совкомфлот: почему ожидаемое улучшение результатов не делает акции привлекательными
43 комментария
Ваш комментарий...
Murrrik
21 декабря 2024 в 12:44
Айтишники сейчас платят налог на прибыль? И как сейчас взять ипотеку, если ежемесячный платеж больше зп рабочего на заводе. Питер.
Нравится
1
MCRF
21 декабря 2024 в 12:46
@Murrrik ипотеку сейчас брать стоит только по гос.программам - семейная, ИТ, сельская. Брать ипотеку по рыночной ставке можно только если есть планы ее закрыть за 3-4 месяца, либо для сделки не хватает совсем немного. Ни какая схема с ОФЗ не поможет перекрыть те гигантские платежи, которые нужно вносить сейчас по рыночным ставкам.
Нравится
7
MCRF
21 декабря 2024 в 12:48
@Murrrik что касается налога на прибыль - со следующего года будут платить 5%, пока не платят. Зарплаты у ИТшников конечно космос, но динамика после начала СВО слабая. Разница в зарплатах между курьером и ИТщником сейчас всего в 2 раза. Хороший фрезеровщик сейчас получает ЗП как средний ИТшник.
Нравится
3
Murrrik
21 декабря 2024 в 12:53
@MCRF фрезеровщик на Ижорском заводе 100, доставщик еды 200. О каком ритме Вы говорите?
Нравится
MCRF
21 декабря 2024 в 13:10
@Murrrik судя по вакансиям на hh.ru фрезеровщик от 150... Ну да, до 200 у ИТ не дотягивает. Но посмотрите вакансии ООО Бриз, они 300 обещают. Про ритм я говорил что зарплаты тех кто работает руками наконец то догоняют зарплаты ИТшников... Но потом посмотрел аналитику и вижу что до сокращения разрыва ещё далеко и часть сообщения удалил.
Нравится
2
Анализ компаний
Подробные обзоры финансового потенциала компаний
Million_dochkam
+10,3%
655 подписчиков
MoneySupply
+15,2%
19,5K подписчиков
TiDi_Bonds
+26%
10,2K подписчиков
Мосбиржа: может ли отчет удивить после слабого года на рынке
Обзор
|
4 марта 2026 в 12:10
Мосбиржа: может ли отчет удивить после слабого года на рынке
Читать полностью
MCRF
11,9K подписчиков • 33 подписки
Портфель
от 10 000 000 ₽
Доходность
−3,48%
Еще статьи от автора
20 марта 2026
Geely 175 в моем портфеле сегодня вышла на 1 строчку по размеру позиции. Несмотря на то что с июля месяца китайские индексы в боковике, акции стоимости показывают хорошую динамику. По Geely я начал формировать позицию пару недель назад, а они уже на 20% выросли. И даже сегодня когда большинство акций падают Geely показывает рост более чем на 6%. В отсутствие серьезных потрясений ожидаю роста до 30HK$. Если такой рост произойдет в ближайшие 3 месяца - буду фиксировать. Если такой рост случится за год - продолжу держать. Последнюю покупку Geely (на 30% от того что есть) совершал во вторник, по 18,73HK$. Более покупок Geely не планирую, так как доля превысила 5% от портфеля (а это максимум что я готов выделять на одну акцию). Причины приобретения именно Geely писал ранее. Остальные покупки этой недели опишу позднее. Портфель благодаря ослаблению рубля вырос до 45,35 млн. Цель по размеру портфеля на 15 мая - 45,85 млн., хотелось бы её достичь без пополнений. В мае буду делать подробный анализ и проводить ежеквартальную балансировку. На текущий момент ребалансировка проведена и очень даже вовремя - успел приобрести нужный объем валюты по хорошему курсу. PS: На скрине топ-10 бумаг по всем моим портфелям с акциями.
7 марта 2026
Привожу портфель к целевой структуре - 50% акций РФ, 25% акций Китая и 25% акций США. За неделю из фондов ликвидности переложил в акции 4 млн. Если судить по индексу страха, то я вроде бы выбрал неплохой момент для покупок. Время покажет. Что покупал: • Китайскую Geely Auto, по 15,39 HK$, нарастив долю до 3,5% от портфеля, подняв до 9 места по стоимости в портфеле. С момента покупки акции уже отросли на 6,3%. Компания показывает великолепную динамику роста и стоит в разы дешевле распиаренных конкурентов. Я и раньше хотел купить, но останавливала комиссия - при торговле китайскими активами 15% с оборота уходит на конвертацию валюты. Я теряю 6,5% при обмене рублей на валюту (0,9% на переводе денег к иностранному брокеру, 4,2% на конвертации рублей в доллары, 1,3% на конвертации американских долларов в гонконские). Обмен валюты на рубли ещё дороже - 7,9% (1,3% на конвертации гонконгских долларов в американские, 6% на конвертации долларов в рубли, 0,45% комиссия за перевод рублей обратно в РФ). • Американскую Neurocrine Biosciences, по 130,94 $, пока на 1% от портфеля. Биофарма, отличная динамика роста доходов и прибыли, при этом торгуется лишь на 20% выше своей средней стоимости за последние 8 лет. Не дешево, но на рынке США сейчас сложно найти что-то недооценённое. Тут скорее расчет на то, что если рынок будет расти - эти акции покажут хороший рост, а если будет падать - глубина падения в этом активе мне кажется весьма ограниченной. • Американскую HP, по 19,14$, усреднил с прежних 26$, доведя долю до 2% от портфеля. Продукция компании нравится, но смущают риски по доступу к производству и возможные проблемы со сбытом при обострении геополитики. Не нравится менеджмент, который все активы спускает на байбеки. Но уж больно привлекательная цена и дивиденды. Тут я расcчитываю на спекулятивную сделку - ожидаю отскок на 20-30%, где должен буду фиксировать прибыль. Уж больно техническая картина понравилась. • Поучаствовал в pre-IPO Polymarket с каким то просто космическим мультипликатором - форвардный P/S 30. Чтобы сделка себя оправдала компания должна показать рост выручки в 50 раз в ближайшие 3 года. При совершении сделки "мой разум вышел из чата". 2,5% портфеля ушло в лотерею. Я думаю я просто устал просматривать отчеты компаний США от которых в мозгу только один вопрос "почему это так дорого стоит?". Я слил уже 4 млн на шорте американского рынка. Моя средняя в шорте по S&P 5,2k, на 6k меня вынесли. Ещё остался шорт на NASDAQ 100 со средней 12k... я уже просто жду когда меня вынесут, так как с тех пор индекс вырос в 2 раза. И когда мой разум мне говорит что надо не шортить, а искать хорошие акции по хорошим ценам - руки дают сбой и покупают Полимаркет. Данный актив условно отношу к США. • Российский Газпром, по 131,61 ₽, увеличил долю до 2% от портфеля. Хотел взять акции той компании, которая выиграет от блокады Ормузского пролива. Пошел смотреть Совкомфлот, но он в моменте уже неплохо выстрелил и нужно получше посмотреть на ситуацию прежде чем его покупать. По идее простой судов у совкомфлота ушел в прошлое... но в итоге взял почему то Газпром. Наверное потому что надеюсь что Китай в текущей ситуации пойдет на более интересные условия сотрудничества и это приведет к переоценке акций. Смотрю на то что пишу и думаю - где тут инвестиции, а где казино? Geely - инвестиция, HP - спекуляция, NBIX - просто парковка денег, а вложения в Полимаркет и Газпром как то инвестицией сложно назвать. Вот что бывает когда есть задача купить акций, а должного времени на поиск и анализ не хватает. Ну что же - время покажет. По крайней мере в лотерею и казино мне раньше везло, может и тут повезет. Для выполнения намеченного плана продаж осталось совсем немного - на 2% от портфеля взять акций Китая и на 1% акций РФ, по США портфель дошел до цели. По Китаю рассматриваю Xiaomi, после коррекции уже интересны, но эта ставка сработает в случае снижения напряженности в геополитике. По РФ думаю все же взять Совкомфлот несмотря на последний рост.
28 февраля 2026
Продолжаю идти к цели с 10 до 200 млн за 10 лет. Согласно плана портфель акций на текущий момент должен составлять 42.6 млн. Портфели загружены на 42,541 млн, довольно близко к цели, но существенная часть пока что лежит в фондах денежного рынка. Ранее планировал еженедельно совершать покупки на 500+ т.р. и делать публикации на тему что и почему покупаю. 19 февраля нарастил позицию РусАгро по 122,5₽ доведя долю почти до 5% от портфеля. Компания стоит также как 5 лет назад, хотя все показатели (выручка, EBITDA, балансовая стоимость) выросли в 2-2,5 раза. Причина столь низкой цены - на основателя компании, Вадима Мошковича, завели дело и почти год как тот сидит в СИЗО... делаю ставку на то, что серьезные проблемы высшего менеджмента либо разрешатся, либо не окажут значимого эффекта на долгосрочные показатели бизнеса. Рисковый актив, иначе кто бы его продавал с дисконтом в 50-60%? 26 февраля нарастил позицию в Cigna Group по 287,5$ доведя долю до 2,5% от портфеля. Если предыдущая покупка это ставка на рост спроса на продовольствие, то тут ставка на рост спроса медицинских услуг, а с учетом крупных контрактов с министерством теперь уже войны это ещё и ставка на увеличение военных бюджетов США, но не через оружие, а через страховки и лекарства. Компания показывает стабильный рост по прибыли на акцию почти в 10% каждый год и торгуется с форвардным p/e ниже 10. Смущает только то, что компания делает слишком большой объём байбеков, что может негативно сказаться на будущей стоимости. 26 февраля также решил нарастить позицию в ВТБ по 87,5₽ тоже до 2,5% от портфеля. Делаю ставку на то, что все больше сил сосредотачивается на чаше весов за повышение дивидендов до 50% от прибыли. Не в этом году, так в ближайшие пару лет до этого вполне может дойти. А в тех сценариях где это не случается я вижу либо смягчение санкций из-за ситуации на Украине, либо снижение ключевой ставки - и то и то приведет к переоценке всего рынка, так что если по ВТБ ставка не сработает - она сработает по остальным акциям. Вчера хотел купить Geely Auto, не смог. Оказалось что мой "любимый" казахский банк ввел комиссию в 3% за пополнения брокерского счета. Плюсом к этому почти 1% комиссии за перевод из РФ в Казахстан, плюс 2-3% потери на конвертации валюты (сначала из рублей в доллары, а потом с долларов американских в гонконгские доллары). Допустим я пойду на такую комиссию, но сколько придется заплатить чтобы обратно вывести? Половину прибыли, если не всю, придется на комиссии "любимому" банку отдать. В общем пока в раздумьях. Нашел варианты пополнения брокерского счета под 0,45% прямо из РФ, но такие условия действуют почему то не для всех клиентов (мне отказали). А Geely молодцы - 20-30% рост выручки, 16% рост активов, p/e форвардный всего 7,5 - в 2.5 раза дешевле чем Li Auto и гораздо с более приятной динамикой. Для вывода портфеля до целевых соотношений (50% акции РФ, 25% акции Китая, 25% акции США) нужно ещё купить: ~2,3 млн акций 🇺🇲США ~2.2 млн акций 🇨🇳Китая ~1 млн акций 🇷🇺РФ Эх, как мне не хватает выхода хотя бы к Китаю через СПб биржу... вот бы они что-то там порешали, того глядишь и курс рубля чуть-чуть нормализовался и без корректировки бюджетного правила ;)
Т‑Банк
8 800 333-33-33Для звонков по России
Банк
Дебетовые картыПремиумИностранцамКредитные картыКредит наличнымиРефинансированиеАвтокредитВкладыНакопительный счетПодписка ProPrivateДолямиИпотека
Страхование
ОСАГОКаскоКаско по подпискеПутешествия за границуПутешествия по РоссииИпотекаКвартираЗдоровьеБлог Страхования
Путешествия
АвиабилетыОтелиТурыПоезда
Малый бизнес
Расчетный счетРегистрация ИПРегистрация ОООЭквайрингКредитыT‑Bank eCommerceГосзакупкиПродажиБухгалтерияБизнес-картаДепозитыРассрочкиПроверка контрагентовБонусы для бизнесаТопливо для бизнесаЛизинг
Город
Доставка продуктовАфишаТопливоТ‑АвтоИгрыОтслеживание посылокБлог Города
Полезное
Т‑PayВход с Т‑IDИдентификация с T‑IDПлатежиПереводы на картуБиометрияОтзывыМерч Т‑БанкаПромокодыТ‑ПартнерыСервис по возврату денегТ‑ОбразованиеКурс добраТ‑Бизнес секретыТ—ЖТ‑БлогПомощьБизнес-глоссарий
Средний бизнес
Расчетный счетСервисы для выплатТорговый эквайрингКредитыДепозитыВЭДГосзакупкиБизнес-решенияT‑Bank DataT‑IDЛизингАвтодилеры
Т‑Касса
Интернет-эквайрингОблачные кассыВыставление счетовБезналичные чаевыеМассовые выплаты для бизнесаОтраслевые решенияОплата по QR‑кодуБезопасная сделкаВсе сервисы онлайн-платежей
Карьера
Работа в ИТБизнес и процессыРабота с клиентами
Инвестиции
Брокерский счетИИСПремиумАкцииВалютыФондыОблигацииФьючерсыЗолотые слиткиПульсСтратегииПервичные размещенияТерминалМаржинальная торговляЦифровые финансовые активыАкадемия инвестицийДолгосрочные сбережения
Мобильная связь
Сим‑картаeSIMТарифыПеренос номераРоумингКрасивые номераЗапись звонковВиртуальный номерСекретарьКто звонилЗащитим или вернем деньги
Технологии от Т‑Банка
Речевая аналитикаРаспознавание и синтез речи VoiceKitПлатформа наблюдаемости Sage
Информация для получателей финансовых услугИнформация для ДепонентовНе является индивидуальной инвестиционной рекомендациейПолитика обработки персональных данных
АО «ТБанк», лицензия на осуществление брокерской деятельности № 045-14050-100000, лицензия на осуществление депозитарной деятельности № 045-14051-000100, выданы Банком России 06.03.2018 г. (без ограничения срока действия).
© 2006—2026, АО «ТБанк», официальный сайт, универсальная лицензия ЦБ РФ № 2673
Т‑Банк
8 800 333-33-33Для звонков по России
Банк
Малый бизнес
Средний бизнес
Инвестиции
Страхование
Город
Т‑Касса
Мобильная связь
Путешествия
Полезное
Карьера
Технологии от Т‑Банка
Информация для получателей финансовых услугИнформация для ДепонентовНе является индивидуальной инвестиционной рекомендациейПолитика обработки персональных данных
АО «ТБанк», лицензия на осуществление брокерской деятельности № 045-14050-100000, лицензия на осуществление депозитарной деятельности № 045-14051-000100, выданы Банком России 06.03.2018 г. (без ограничения срока действия).
© 2006—2026, АО «ТБанк», официальный сайт, универсальная лицензия ЦБ РФ № 2673