А вот цифры по Московской недвижке год к году

📌Павел Галкин. Паритет деведопмент. Тюмень. Почему кв. метр в новостройке дешевле уже не будет Прочитал у Ильи Пискулина интересный разбор себестоимости метра. Согласен с каждой цифрой до запятой. Но как человек, который строит 15 лет (из них 8 — жильё), хочу добавить важный исторический контекст. И показать в какую стену мы упираемся. Илья правильно представил калькуляцию. Однако давайте посмотрим на неё не как на статичную смету, а как на пазл, который за 8 лет перевернули с ног на голову. До 2020-х она была чем-то неприкосновенным. Тогда застройщик зарабатывал 18–20% на двухлетнем проекте, то есть 9–10% годовых! Раньше (условно, до 2020-х) структура себестоимости была священной коровой: · СМР (строительно-монтажные работы) – 54%. Доминировало. Дом — это было главное. · Земля – 10-12%. Старая, добрая норма. · Управление, маркетинг, продажи – 10%. · Банк – 5%. Итого застройщик зарабатывал 18-20% за двух летний проект. То есть 9-10% годовых! Шокирует то, как изменилась ПРИРОДА цифр. Теперь в банк уходит уже 12–13%. И это не доплата, а полноценная статья, сопоставимая с управлением целой компанией. Но главная «бомба» в 54% на СМР. Раньше в них спокойно жила формула: 70% — материалы, 30% — работа. Сегодня я, считая сметы, нахожусь в шоке. По многим позициям эти цифры поменялись местами: 30% — материалы, 70% — работа. А где-то еле-еле держится баланс 50/50. Простые рабочие профессии подорожали в два-три раза. ЦБ говорит нам об инфляции в 4%. Как эта математика сходится?! Вывод Ильи точен: кв. метра дешевле 140–150 тыс. руб. в сегодняшних реалиях быть не может. А мой вывод таков: чтобы застройщик снова начал «дышать» и зарабатывать, эти 54% (СМР) должны упасть хотя бы до 40%, то есть с 80 до 60 тыс. за квадрат работ. И здесь возникает вопрос на миллиард: КАК снизить стоимость работ? Их костяк — это труд и он уже никогда не будет дешевым? Как вернуть былые пропорции, если мы прошли точку невозврата на рынке труда? Те, кто думает, что квадрат в новостройке подешевеет, ждут чуда. Снижение цен возможно только за счёт новых технологий (которые тоже стоят денег) или жесточайшей оптимизации всего остального (а так уже не продать, клиент стал разборчив). Мы больше не строим в старой парадигме. Мы строим в новой, где вместо материалов и земли человеческий труд и деньги — главные статьи расходов.

Про стройку пару постов на подумать. Почему то, все пишут что на новостройках разогнала цену семейная ипотека и другие программы поддержки, но не пишут, что за последние 5 лет многие товары подорожали в 2-3 раза. В недвижимости перестановка цен происходит не сразу а скачками. Тут будет несколько интересных мнений о рынке. Надеюсь, вам будет полезно их почитать. LSRG PIKK GLRX ETLN SMLT 📌Илья Пискулин Организатор крупнейшего форума застройщиков Движение. Сколько зарабатывает застройщик? За последнее время у меня было несколько бесед, в которых мы обсуждали рентабельность девелоперов в регионах. Ее, к слову, либо нет, либо почти нет, либо больше, чем нет:))) последний вариант сейчас все чаще. И всякий раз мне говорили что-то в духе: «Уже процентов 20, наверное» - намекая, что рентабельность сократилась. И я решил ПУБЛИЧНО показать легендарную рентабельность нового девелоперского проекта в регионе. Можете подставить свое название города если реальная цена метра там 150 тысяч и дешевле. Условия - вы просто пошли и купили землю с рынка. Она не бесплатная, не вымученная тысячу лет назад. А сейчас 99% игроков строят на земле, купленной именно с рынка, либо по КРТ, а там земля тоже стоит прилично с учетом выкупов. СМР - 80 т.р./м2 Проектирование - 2,5 т.р./м2 Земля - 15 т.р./м2 Сети - 6 т.р./м2 Содержание девелопера - 8 т.р./м2 Маркетинг и продажи - 10 т.р./м2 Соцнагрузка - 5 т.р./м2 (если ее нет, то земля дороже. В некоторых городах она сейчас доходит до 10 т.р./м2) Проценты банку с учетом земельного кредита - 20 т.р./м2 (раньше это было гораздо меньше, но сейчас эти проценты превратились в безумные цифры; я видел проекты, которые при цене метра 150 считают банковскую комиссию под 40 т.р./м2, поэтому 15-20 - гуманная средняя цифра). Итого - 146,5 т.р./м2 Если вы увидели что-то, что якобы может быть дешевле, то не переживайте. Есть еще десятки вещей, которые дадут удорожания. Например, паркинги, которые ты продаешь дешевле себеса и делаешь это тысячу лет, потому что машиноместа люди покупают, когда заезжают и не могут припаркрвать авто. Ну а по факту часто паркинги ты раздаешь:) и таких штук много. Те же судебные издержки на фоне появившихся целых отраслей, которые зарабатывают на юридических тяжбах с девелоперами. Так что если вы видите новый проект в регионе, где метр дешевле 140, то знайте, что застройщик продает его либо в ноль, либо в убыток. Если скоро добавят обязательную отделку, то она выйдет, минимум, 20 т.р./м2.

📌В ВТБ VTBR локальный хай. Все-таки не плох втб был по 70 рублей. Богатеем.