Когда речь заходит об инвестировании в недвижимость, какие

Люблю утреннюю Москву ☀️ Пробок нет, парковки свободны, за полчаса можно долететь в любую часть города.

А вы когда-нибудь работали со структурными продуктами? К примеру, Т Инвестиции сейчас активно предлагают купить структурную облигацию ОФЗ 26238 SU26238RMFS4 Почему я не могу пройти мимо этой темы? У меня довольно большая позиция в данной бумаге, и я ее периодически докупаю - единственную среди всех ОФЗ. Но вот структурную облигацию на ОФЗ 26238 я пока не готов брать в портфель. По сути, структурная облигация – это такой «гибрид» из разных финансовых инструментов. Она состоит из двух основных частей: 📍 Обычная облигация. Это «фундамент». Большая часть ваших денег вкладывается во что-то надежное, что гарантирует возврат основной суммы инвестиций (или почти всей суммы - а это крайне важно!) к определенному сроку. 📍 Производный финансовый инструмент. Это «надстройка», которая и делает облигацию «структурной» и интересной с точки зрения доходности, но крайне рискованной. Давайте разберем особенность работы структурной облигации на данном конкретном примере. Сейчас облигация торгуется в районе 580 руб., то есть почти в 2 раза ниже номинала. Доходность в год составляет всего 7,1%, фикс. Однако с учетом текущей стоимости бумаги доходность находится на уровне 12,2%. Если мы покупаем не просто облигацию ОФЗ 26238, а структурную облигацию, то получаем следующие условия. 📍Фиксированный купон 5,75%. Это некая премия за риск, которую вы точно получите. Структурная облигация рассчитана на 3 месяца - до 12.05.2026. Значит, в годовом выражении доходность 23%. Для ОФЗ это небывалая роскошь! 📍Однако есть условие. Если на дату наблюдения (то есть к 12 мая 2026) стоимость базового актива равна или выше 95% от изначального значения, то инвестор получит погашение по номиналу. В противном случае инвестор получает остаточную стоимость базового актива. Перевожу на русский. Если через 3 месяца облигация будет стоить 950 рублей (95% от номинала в 1000 рублей) или выше, то вы получите номинал. НО! В противном случае инвестор получит только текущую рыночную стоимость облигации. А как вы понимаете, через 3 месяца может быть что угодно. И не факт, что купив структурную облигацию сейчас за 580 рублей, вы эту сумму полностью вернете. Безусловно, доходность в 5,75% в качестве фиксированного купона вы получите. Но если цена бумаги уйдет вниз, а это реально (посмотрите как цена на эту ОФЗ скакала в течение года), то фиксированный купон может вас и не спасти. Добавьте сюда еще и комиссию в 0,5%… В общем, крайне спорный инструмент. 🦊 #финансы #инвестиции #акции #облигации #фонды

Давайте разберемся, что же там происходит у «Самолета» SMLT и что ждать дольщикам, акционерам и всему рынку. Расписал свое видение по пунктам. 1️⃣ Понятно, что системные проблемы у компании накапливались давно. Высокая ставка, закручивание гаек с социальными ипотеками, покупка огромного количества участков и формирование крупнейшего земельного банка, смерть акционера с 30-процентным пакетом. Одно, второе, третье - и вот уже снежный ком, который несется с горы и его не остановить. 2️⃣ Напомню, в прошлый четверг компания проводила Big Day и ни словом не обмолвилась о желании обратиться за помощью к государству. Если бы обращение в Правительство было сделано на прошлой неделе, а не вчера, возможно, ситуация развивалась бы иначе. К сожалению, действия компании вновь продемонстрировали неэффективность. 3️⃣ Само по себе обращение частной компании в Правительство за помощью – это не что-то экстраординарное. Это вполне нормальная практика. Однако, как говорится, есть одно НО! В данном случае «Самолёт» прибегает к поддержке не государства как такового, а требует помощи от налогоплательщиков посредством государства. Компания ссылается на обязательства, в первую очередь долги и обманутых дольщиков. И именно дольщики сейчас находятся в положении заложников: не дадите денег - тысячи людей останутся без жилья. 4️⃣ По рынку идет волна информации, что это системный кризис отрасли. «Не поможете сегодня Самолету - завтра ляжет весь российский девелопмент». Но это совершенно не так! Сравните показатели того же ПИКа или Эталона. У них продажи идут, в интересных локациях квартиры улетают только в путь (найдите мои посты про ЖК Москворечье, где я летом покупал квартиру: 2 года до сдачи, а ЖК распродан более чем на 90%). 5️⃣ Проблемы «Самолёта» не возникли внезапно. Еще в начале 2025 года руководство компании заявляло о наличии 30 миллиардов рублей на счетах, в то время как осведомленные люди уже видели признаки надвигающихся трудностей. Возможно, уже тогда активно велись переговоры с крупнейшими игроками рынка – ЛСР, ПИК, Setl – о возможной сделке. Однако эти попытки не увенчались успехом. Вероятно, велись переговоры и с государственными структурами… ⁉️ Что дальше? Так как не удалось слиться (хорошо не в экстазе) с частными игроками, то скорее всего, «Самолёт» будет огосударствлен. Возможно, компанию интегрируют в структуру ДОМ.РФ, рыночная капитализация которого около 317 миллиардов рублей. Поэтому 50 миллиардов «Самолета» – это лишь около 15%. Одно дополнительное размещение акций (SPO) – и вопрос будет решен. С другой стороны вот какой вопрос. Письмо правительству с просьбой взять в залог с правом выкупа 25% акций под 50 млрд. руб. - это понятно. Но сам этот пакет рынком оценивается только в 15 млрд! В 3,5 раза меньше, чем хочет компания. Зачем это государству? Самый крупный кредитор «Самолета» - это Сбер. Он единственный кто может переварить долги девелопера, переупаковать и в будущем вернуть средства продажей акций «Самолёта» на рынок. Но вот что делать с акциями Михаила Кенина, а это 30% компании. Куда они пойдут, кому достанутся? В общем, вопросов много. Я бы посоветовал сидеть на попе ровно и не дергаться. Дольщикам деваться некуда - ждите свои квартиры. Деньги на эскроу, с ними ничего не будет. Акционерам - только ждать, либо если в плюсе (интересно, есть такие?), то выходить из акций и наблюдать со стороны. Держателям облигаций аналогично. Что касается меня, то в моем портфеле всего 1 выпуск на какие-то копейки RU000A107RZ0 Продавать не буду, послежу. 🦊 #финансы #инвестиции #акции #облигации #фонды #Самолет