Циан: рост ускоряется — и это лишь начало
Онлайн-сервис по покупке и аренде недвижимости опубликовал результаты за третий квартал 2025 года и провел день инвестора. В этом обзоре мы разберем ключевые показатели компании и оценим инвестиционную привлекательность ее бумаг.
Финансовые результаты за третий квартал 2025 года
Выручка выросла на 29% год к году — до 4,1 млрд рублей.
Такой темп объясняется:
- продолжающейся адаптацией рынка к новым условиям,
- реализацией отложенного спроса на фоне снижения ключевой ставки,
- эффектом низкой базы после отмены льготной ипотеки в прошлом году.
Скорректированная EBITDA увеличилась до 1,1 млрд рублей, а рентабельность по этому показателю прибавила 12 п.п. год к году, достигнув 28%.
Чистая прибыль выросла на 45% — до 1,1 млрд рублей. На динамику положительно повлияли рост финансовых доходов на фоне накопленной денежной позиции и отсутствие расходов по валютным переоценкам.
Прогнозы на год
На фоне сильных результатов компания уточнила прогнозы по году в сторону верхней границы ранее объявленного диапазона. По итогам 2025 года ожидается:
- рост совокупной выручки на 16–17%;
- рентабельность по скорректированной EBITDA на уровне 22–23%.
Исходя из обновленных ориентиров, в четвертом квартале компания, вероятно, продемонстрирует:
- рост выручки на 19–22% — при небольшом замедлении темпов квартал к кварталу;
- рентабельность скорректированной EBITDA на уровне 15–22% — снижение объясняется неравномерным распределением маркетинговых расходов в течение года.
Мы полагаем, что у компании есть все шансы выполнить прогноз как по выручке, так и по рентабельности.
Структура доходов Циан
У компании диверсифицированная структура выручки, которая выглядит следующим образом.
- Размещение объявлений (53% выручки) — включает вторичную и коммерческую недвижимость, а также посуточную аренду. Ключевые клиенты: риэлторы, агентства, собственники жилья.
- Оплата за контакты (31% выручки) — сегмент новостроек, где основными клиентами выступают застройщики.
- Реклама (9% выручки) — также ориентирована на застройщиков и связана преимущественно с продвижением новостроек и коммерческой недвижимости.
- Прочие сервисы (5% выручки) — включает дополнительные услуги, в том числе ипотечные сервисы и электронную регистрацию.
Первичная недвижимость
Согласно отраслевым исследованиям, рынок первичной недвижимости будет расти в среднем на 13% ежегодно до 2030 года. Основными драйверами этого роста станут:
- снижение ключевой и ипотечных ставок;
- реализация накопленного отложенного спроса;
- выполнение государственных программ по повышению обеспеченности жильем;
- сохранение ипотечных программ с государственной поддержкой.
В среднем 2–3% выручки девелоперы направляют на продвижение проектов, и сервисы объявлений занимают в этой структуре заметную роль как один из ключевых медиаканалов.
За последние пять лет доля Циана в маркетинговых бюджетах застройщиков существенно увеличилась. Компания ожидает, что по мере дальнейшей диджитализации рекламы и роста выручки девелоперов ее доля в их маркетинговых бюджетах может увеличиться до 10%.
Компания ожидает, что в вертикали первичной недвижимости дополнительный прирост выручки может превысить 10 млрд рублей.
Вторичная недвижимость
Согласно отраслевым исследованиям, рынок вторичного жилья в России также начнет восстанавливаться уже со следующего года. Драйверы роста во многом совпадают факторами, поддерживающими сегмент первичной недвижимости.
Дополнительно ожидается переток части спроса из новостроек вследствие значительного расхождения в стоимости квадратного метра.
Объем маркетинговых бюджетов риелторов на платформах недвижимости демонстрирует существенный рост, и эта тенденция, по нашим оценкам, сохранится в среднесрочной перспективе.
Если сравнивать комиссии Циана — то есть выручку платформы в процентах от комиссий агентств — с ключевыми международными площадками, они все еще заметно ниже мировых аналогов. Это указывает на значительный потенциал дальнейшего роста. По оценкам компании, уровень комиссий может увеличиться в 1,5–2 раза.
Компания ожидает, что в вертикалях вторичной и коммерческой недвижимости дополнительный прирост выручки может превысить 15 млрд рублей.
Прочие направления
Компания также активно развивает сегмент посуточной аренды и видит потенциал для существенного увеличения своей доли. По ее оценкам, прирост выручки в этом направлении может превысить 4 млрд рублей.
Транзакционные сервисы и прочие продукты, на фоне ожидаемого разворота рынка недвижимости, также должны продемонстрировать высокие темпы роста. Циан ставит цель занять около 5% рынка, что в абсолютном выражении может обеспечить свыше 8 млрд рублей дополнительной выручки в среднесрочной перспективе.
Долгосрочная траектория роста
Компания прогнозирует, что к 2030 году ее выручка может превысить 50 млрд рублей, что соответствует среднегодовому темпу роста около 27% на пятилетнем горизонте.
Марьяна Лазаричева, аналитик Т-Инвестицй:
«Мы также ожидаем, что в 2026 году темпы роста выручки ускорятся на фоне продолжающегося разворота рынка недвижимости, высвобождения средств с депозитов и реализации отложенного спроса. В дальнейшем мы прогнозируем постепенную нормализацию темпов роста».
Сильный рост рентабельности
Компания планирует фокусироваться не только на поддержании высоких темпов роста, но и на повышении рентабельности бизнеса. Амбициозная цель — довести рентабельность по скорректированной EBITDA до уровня 50%+ в среднесрочной перспективе. Достичь этого компания рассчитывает за счёт эффекта масштаба и операционного рычага: расходы могут расти существенно медленнее, чем выручка.
Отметим, что текущая рентабельность Циана заметно уступает зарубежным аналогам. Однако прямое сравнение некорректно из-за страновых и экономических различий, а также особенностей конкурентной среды на российском рынке.
Марьяна Лазаричева, аналитик Т-Инвестиций:
«Мы ожидаем, что компания продолжит демонстрировать устойчивые показатели рентабельности, поскольку значительная часть ее расходов является постоянной и будет расти преимущественно темпами инфляции. Однако высокая конкуренция на рынке сервисов для недвижимости, а также развитие новых, менее маржинальных направлений могут приводить к повышенной волатильности рентабельности».
- Маржинальность основного бизнеса в Москве сейчас превышает 50%, тогда как рентабельность сегмента посуточной аренды находится в диапазоне 15–16%.
Чистая прибыль и дивиденды
У компании отсутствуют долговые обязательства, и благодаря значительной денежной позиции она дополнительно получает финансовый доход. На конец квартала денежные средства Циан составили 12 млрд рублей. Это оказывает позитивное влияние на чистую прибыль, которая в дальнейшем может быть распределена между акционерами.
Недавно Циан объявил рекомендуемый размер специального дивиденда — 104 рубля на акцию, что соответствует доходности около 15% к текущей цене. Дата отсечки — 12 декабря.
По итогам второго квартала на балансе компании находилось свыше 10 млрд рублей, однако по техническим причинам она не может распределить весь накопленный объем операционной прибыли сразу. Оставшиеся 50 рублей на акцию (еще около 7,5% доходности) планируется выплатить в первом полугодии 2026 года. По нашему мнению, итоговая сумма может оказаться выше — с учетом прибыли за второе полугодие 2025 года и результатов нескольких кварталов 2026 года.
Сейчас дивидендная доходность на следующие 12 месяцев по акциям Циана составляет 22% к текущей цене.
После завершения выплат специальных дивидендов компания перейдет к новой дивидендной политике: на дивиденды будет направляться 60–100% скорректированной чистой прибыли, а выплаты станут полугодовыми.
Инвестиционная привлекательность
- Циан продолжает восстанавливаться: темпы роста постепенно ускоряются, а основной эффект отложенного спроса, по нашим оценкам, проявится в 2026 году. При этом ситуация на рынке недвижимости остается сложной, что может сдерживать динамику в ближайшие периоды.
- Компания сочетает курс на повышение операционной эффективности с расширением присутствия в ключевых регионах и развитием новых сегментов. Это временно оказывает давление на рентабельность и приводит к колебаниям маржинальности, однако в целом мы ожидаем её постепенного улучшения.
- Цели менеджмента на 2030 год выглядят несколько амбициозными. Мы полагаем, что для достижения прогнозируемых уровней выручки компании может потребоваться больше времени, чем предполагается сейчас. В части рентабельности мы ожидаем, что в перспективе целевой уровень может составить около 40%.
Оценка акций
Текущий форвардный мультипликатор EV/EBITDA по бумагам Циана (на основе прогноза на 2026 год) составляет 9x — выше медианного уровня. На наш взгляд, такая оценка оправдана с учетом потенциала дальнейшего роста и ожидаемого повышения маржинальности.
Мы рассматриваем акции Циана как привлекательную долгосрочную инвестицию. Компания демонстрирует устойчивый рост выручки и рентабельности, не имеет долговой нагрузки и располагает значительной денежной позицией. Это обеспечивает высокую устойчивость бизнеса и создаёт основу для выплаты конкурентоспособных дивидендов.
Марьяна Лазаричева, аналитик Т-Инвестиций:
«Мы сохраняем нашу рекомендацию покупать и целевую цену 785 рублей за акцию, что предполагает потенциал роста около 16% на горизонте года. С учетом ожидаемой дивидендной доходности на ближайшие 12 месяцев полная доходность по акции составляет 38% к текущей цене».
