ГК Самолет: анализ рынка, финансовые результаты и перспективы в 2025 году

ГК Самолет: лидер российского рынка недвижимости

Компания лидирует по объему текущей стройки с долей 4,3% (по данным ЕИСЖС за декабрь 2024 года) и объемом земельного банка в 46 млн квадратных метров. При этом ГК Самолет является одной из самых молодых компаний на рынке (основана в 2012 году). Исторически девелопер специализируется на строительстве жилищных комплексов и кварталов бюджетного сегмента преимущественно в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге с постепенным выходом в другие регионы.

Компания нацелена на оказание полного комплекса услуг создания жилья: от рытья котлована до выбора дивана в гостинную. Помимо девелопмента, развивает и другие бизнес направления. Самые крупные из них — Самолет Плюс и Самолет Финтех.

Самолет Плюс

Сервис квартирных решений предлагает следующие услуги:

• организация сделок по покупке, продаже и аренде недвижимости;
• оценка недвижимости;
• страхование, ремонт и меблировка жилья. 

По итогам девяти месяцев 2024-го:

• общий оборот сделок (GMV) превысил 900 млрд рублей;
• выручка выросла более чем в 10 раз в годовом выражении, до 8,3 млрд рублей;
• доля рынка увеличилась до 18%;
• клиентская база сервиса насчитывает более 34 тысяч человек. 

Менеджмент компании подтвердил прогноз выручки на уровне 10 млрд рублей и EBITDA в размере 1,6 млрд рублей за весь 2024 год.

Самолет Финтех

Финансовый сервис направлен на упрощение покупки жилья. На данный момент у сервиса есть три направления.

• Целепорт помогает накопить на первоначальный взнос в удобные сроки и на оптимальных условиях.
• И-живи-ка — первый в России сервис для аренды жилья с его последующим выкупом.
• Цифровая Ипотека предлагает полное оформление ипотеки без посещения офиса банка.

Московский рынок недвижимости: льготная ипотека и ее влияние на рынок

Согласно данным на конец 2024 года, 23% всех строящихся квадратных метров в России приходится на Москву и Московскую область. Более того, примерно 65% площадей строящегося жилья ГК Самолет приходится на столичный регион. Поэтому рассмотрим текущее положение дел именно на этом рынке.

Прошлый год принес перемены на рынок недвижимости: ключевая ставка Банка России возросла до 21%, а на льготную ипотеку ввели серьезные ограничения, в том числе отменили безадресную льготную программу и IT-ипотеку для Москвы и Санкт-Петербурга. Данные изменения охладили рынок недвижимости Москвы в 2024 году, что видно по замедлению роста количества действующих договоров долевого участия (ДДУ) на покупку жилья. 

Со стороны предложения также наблюдается постепенное снижение темпов роста. Застройщики реагируют на снижение спроса путем замедления ввода новых проектов для контроля цен и снижения рисков затоваривания рынка. 

Кроме того, застройщики переносят объемы ввода на более длительные сроки. Так, за 2021–2023 годы около 77—78% от текущего объема строительства планировалось к вводу в течение следующих 24 месяцев. Однако, согласно данным на конец 2024 года, эта цифра снизилась до 70%. Такое поведение застройщиков и перенос проектов может быть связан с:

• ожиданиями улучшения макроэкономической ситуации;
• смягчением денежно-кредитной политики ЦБ;
• восстановлением спроса со стороны населения. 
  
  

Операционные показатели ГК Самолет за 2024 год

Последние доступные операционные данные компании есть за 11 месяцев 2024 года. Также были раскрыты ожидания менеджмента касательно итоговых цифр на дне инвестора. Годовая операционная отчетность может выйти в конце января—начале февраля. Однако пока компания не делала публичных заявлений о дате публикации результатов. 

Динамика новых продаж

Исторически ГК Самолет показывал высокий рост новых продаж. Напомним, что компания специализируется на массовом сегменте, поэтому значительная часть сделок девелопера проводилась с использованием ипотеки (89% сделок за 2023 год и 75% за девять месяцев 2024-го).

Однако отмена программы безадресной льготной ипотеки и рост ключевой ставки привели к сокращению продаж ГК Самолет в третьем квартале 2024 года. Менеджмент ожидает небольшого восстановления продаж в четвертом квартале по сравнению с третьим (около +22% кв/кв). 

Строящиеся площади

На конец 2024-го более 80% от всего объема стройки ГК Самолет приходилось на Москву, Московскую и Ленинградскую области. Такая узкая география продаж делает компанию чувствительной к рискам, особенно на фоне:

• ограничений льготной ипотеки в Москве и Санкт-Петербурге;
• активного роста цен на недвижимость в столице (около 273 тысяч рублей за квадратный метр, по данным irn.ru). 
  
  

Уровень распроданности строящегося жилья

Ограничения льготной ипотеки и высокие рыночные ставки (почти 29%, по данным ЕИСЖС) заставляют застройщиков начать предлагать скидки для ограничения падения объемов продаж. Поэтому инвесторам стоит обратить внимание на долю нереализованной площади в зависимости от года ввода объекта в эксплуатацию, чтобы оценить вероятность навеса предложения в будущих продажах девелопера. 

По данным ЕИСЖС, на конец 2024-го общая распроданность ГК Самолет находилась на уровне 34%. Это выше среднего по рынку (31%), однако ниже, чем у некоторых публичных конкурентов, таких как ГК Пик (48%) и ГК Эталон (55%). Для полной реализации жилых площадей со сдачей в 2025 году ГК Самолет необходимо продавать по 273 тысячи квадратных метров в квартал.

Финансовые результаты ГК Самолет в 2024 году

Компания публикует финансовую отчетность на полугодовой основе. Поэтому последние данные, доступные для анализа, покрывают только первое полугодие 2024-го.

Выручка

В первом полугодии 2024-го рост выручки ГК Самолет ускорился, благодаря чему показатель достиг рекордных значений. Это произошло на фоне:

• ажиотажного спроса со стороны населения ввиду завершения программы льготной ипотеки с 1 июля 2024-го;
• расширения портфеля реализуемых проектов за счет покупки московского застройщика МИЦ в октябре 2023-го;
• роста степени готовности объектов по текущим проектам.
  
  

• Напомним, что выручка в строительной отрасли признается не сразу в момент продажи жилой площади, а со временем — по мере реализации строительства объекта недвижимости.
   

Рентабельность по EBITDA 

Несмотря на активный рост выручки, рентабельность по EBITDA группы снизилась на 4,4 п.п. ввиду:

• опережающего роста коммерческих расходов группы (затраты на рекламу +88% г/г, зарплаты коммерческого персонала +211% г/г);
• снижения поступлений от прибыли совместных предприятий группы на фоне постепенного перехода компании от модели asset-light к самостоятельной покупке земельных участков.
  
  

• Модель asset-light подразумевает создание совместного предприятия под проект с владельцем земельного участка и последующее деление прибыли между участниками данного предприятия.
    

Долговая нагрузка

Кредитный портфель группы за первые полгода 2024-го вырос на 23% в основном за счет:

• привлечения проектного финансирования под реализацию новых проектов;
• размещения новых облигационных выпусков. 

Кроме того, компания постепенно отходит от модели asset-light, что подразумевает самостоятельную покупку земли с использованием бридж-кредита. 

Облигации ГК Самолет

Ранее мы рекомендовали воспользоваться падением стоимости облигаций эмитента, отмечая, что фактически кредитное качество группы остается на высоком уровне. Например, с момента нашей рекомендации стоимость 11-го выпуска с put–офертой, которая состоится в середине февраля текущего года, выросла на 6,1% без учета накопленного купонного дохода (или на 8,6% с его учетом).

В условиях беспрецедентного давления на котировки облигаций компания ожидаемо решила обернуть сложившуюся ситуацию в свою пользу: она выкупит свои долговые обязательства на сумму до 10 млрд рублей. Под частичный выкуп попадут четыре выпуска облигаций:

• ГК Самолет выпуск 12 (дата погашения — 11.07.2025);
• ГК Самолет выпуск 13 (put-оферта — 03.02.2026);
• ГК Самолет БО-П14 (дата погашения — 22.07.2027);
• ГК Самолет БО-П15 (put-оферта — 07.08.2026).

Цена выкупа будет определена до 4 февраля 2025 года. Мы не ждем, что цена выкупа будет значительно выше текущих уровней. Ведь облигации ГК Самолет уже частично восстановились в цене на фоне объявления о выкупе и неожиданного решения ЦБ сохранить ключевую ставку на уровне 21% в декабре.

• Более того, ждем, что ГК Самолет выкупит с рынка прежде всего долгосрочные выпуски — в перспективе это поможет компании существенно снизить расходы на обслуживание долга.
  
  

• С другой стороны, запасы ликвидности на балансе компании могут сократиться вдвое из-за выкупа — это при текущих ставках снизит процентные доходы компании.
  
  

Чистая прибыль

По итогам первого полугодия 2024-го чистая прибыль ГК Самолет рухнула почти вдвое в годовом выражении, а рентабельность по этому показателю опустилась до 3%. Всему виной рост процентных расходов группы в два с половиной раза, который обусловлен:

• расширением кредитного портфеля более чем в два раза год к году (в результате приобретения московского застройщика МИЦ и роста объемов заимствований по проектному финансированию на фоне запуска новых проектов);
• ростом средней ключевой ставки до 16% в первом полугодии 2024-го (с 7,5% за аналогичный период предыдущего года).
  
  

Наше мнение по акциям ГК Самолет

2024 год стал непростым для акций ГК Самолета. Бумаги потеряли 73% за год (даже в кризисном 2022-м было -50% г/г), а за день до декабрьского заседания ЦБ торговались ниже цены IPO в 950 рублей за акцию. Однако после неожиданного решения Банка России сохранить ключевую ставку без изменений акции девелопера начали активно расти вместе со всем сектором недвижимости и рынком. Ралли продолжилось и в январе: с начала года акции ГК Самолет прибавили 28%, сильно опережая индекс Мосбиржи (+2% с начала года). Мы не видим значимых фундаментальных причин для такого мощного роста, ведь рыночные ставки по ипотеке все еще высоки, а спрос на рынке недвижимости ограничен после ажиотажных покупок за последние 12 месяцев. 

Наше мнение по облигациям ГК Самолет

При сохранении текущего уровня жесткости денежно-кредитной политики и намерениях эмитента частично выкупить долговые бумаги с рынка мы позитивно смотрим на:

• краткосрочный 12-выпуск облигаций ГК Самолет;
• флоатер ГК Самолет БО-П14, который все еще можно приобрести со значительным дисконтом относительно прочих флоатеров аналогичного кредитного качества.