Цены на недвижимость будут или падать или стоять на месте несколько лет. И все дело в процентах по ипотеке. Сначала, на снижении ставки по ипотеке, цены на недвижимость в РФ выросли с 105043 руб. за м. кв. в 1 кв. 2020 гола до 152059 рублей к концу 2021 года. В основном за счет льготной ипотеки под 6,5%. В 2019 году средняя ставка была 9,89%. Тогда средний житель в 2019 году мог купить среднюю квартиру 47,4 кв. метра за 4 979 038 рублей. При 20% первоначальном взносе и ипотеке на 30 лет его платеж составлял 34 632,35 в месяц. Текущая ставка по ипотеке в Сбербанке составляет 11%. Тогда сегодня этот же человек сможет купить такую же квартиру уже за 7 207 596 рублей. И платить по ипотеке уже 54 911,70 рублей в месяц. Хотя его доходы за 2 года выросли всего на 12,6% . Тогда при прочих равных тот же самый человек должен был бы справедливо платить по ипотеке сейчас 34 632,35 * 1.126= 39000 рублей в месяц. Разница с фактическими расходами в 40%. Так вот, эти 40% должны быть так или иначе компенсированы. Либо удешевлением цены на квартиры. Что маловероятно. Либо заморозкой цен на несколько лет. Если предположить, что рост доходов будет по 10% в год. Тогда квартиры не будут дорожать 3,5 года. А если рост будет всего по 5% тогда стагнация на 7 лет. Получается в текущей ситуации можно было бы шортить недвижимость. Но как это сделать? Продать свою квартиру и купить доллары? А шортить $PIKK $LGIH $MHO это то же самое? Не уверен. Но скорее всего они также покажут падение продаж и прибыли.