Рост цен на недвижимость в Москве и Сочи: анализ и прогнозы

Войти

Ставки растут, а Сочи и Москва опять (всегда) дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Что там произошло? 🏖 Сочи (объявления) Ключевая ставка выше — цены выше. Классика. Как только ставки по ипотекам растут, люди бегут покупать. Цены поднимаются. Замкнутый круг. Первичка снова сильно подорожала с 362к до 413к, а вот вторичка — не так сильно, с 291к до 295к. Но это не рекорд, было прошлым летом и дороже. Видимо, инфоцыганская банда работает с новой силой, секта «недвижимость в Сочи всегда растёт» мутит грязь. Расти-то может и растёт, но ценник уже очень трудненький для покупателей. Первичка +30% за 2 месяца. Сочи: август → сентябрь Первичка: 362к → 413к (+14,1%) Вторичка: 291к → 295к (+1,3%) 🏙 Москва (объявления) Первичка подорожала с 347к до 353к, а вот во вторичке аномалия. Вторичка подорожала с 387к до 398к за метр. За 2 месяца вторичка подорожала примерно на 15%. Москва: август → сентябрь Первичка: 347к → 353к (+1,7%) Вторичка: 387к → 398к (+2,8%) Новая ставка по идее должна была прибить цены в объявлениях, но случилось ровно противоположное. Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели. 💸 Реальные сделки По первичке в Москве рост. Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 277к, СберИндекс показывает 272к за метр. Это на 22% ниже, чем цены в объявлениях. Но видно, что цены в объявлениях растут примерно пропорционально реальным ценам сделок. 🎳 Сравнение с другими городами Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку. Объявления Москва: первичка 353к, вторичка 398к Сочи: первичка 413к, вторичка 295к СПб: первичка 247к, вторичка 202к Анапа: первичка 133к, вторичка 132к Краснодар: первичка 140к, вторичка 140к Первичка в Сочи снова в космосе. Как и вторичка в Москве. Удивительно. Нет ничего дороже сочинской первички. Эльвира Набиуллина повысила ключевую ставку ЦБ до 13%. Я подробно писал о том, как и на чём это отразится. Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки станут дороже, а значит цены на первичку пойдут вниз. На практике же — наоборот. Почему? Покупателей с деньгами осталось мало, но с них нужно срубить по-максимуму. 👀 Что ещё происходит с недвижкой · Первоначальные платежи подняли до 20%. · 1 октября в силу вступают запретительные надбавки Центробанка к коэффициентам риска по ипотеке — люди побежали брать, пока дают, создав видимость спроса. В октябре должно все упасть (хех, ну посмотрим). · Средний ежемесячный платёж с новыми ставками на ипотеку вырос на 40%. · Сбер ожидает снижение выдачи ипотек минимум на 30% в четвёртом квартале 2023. · Люди стали чаще смотреть в сторону ИЖС. 😎 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела Всего я накопил пока что около 2,51 млн с июля 2021 (данные за 1 сентября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,5 млн. Месяц назад было 12,33! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 8,81 метра! Как мне изначально нужно было 10 млн, так и сейчас — ещё 10 млн. Нуштош. Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Сентябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

💵 Сделал фотку как во «Всех тяжких». Пока все инвестировали в фантики на Мосбирже, покупал 10 лет только доллары — что из этого вышло? Очень часто можно встретить мнение о том, что лучше покупать доллары, чем российские акции. Эта история о том, как инвестировать в грязные зелёные бумажки и смеяться над акционерами. Бакс Гринёв 10 лет покупал только доллары, считая, что в фантики на Мосбирже инвестируют только отморозки. Получилось ли у него обогнать рынок? Это вымышленная история на основе бэктеста. Все совпадения случайны, а пополнения портфеля вымышлены. Доллары настоящие, курс биржевой, в обменниках дороже. 10 лет назад Бакс Гринёв в очередной раз осознал, что инфляция и девальвация убивают его накопления, и стал покупать доллары. Каждый месяц, методично и без пропусков он менял 100 000 рублей на американскую валюту. Каждый раз, встречая своих знакомых Сберослава Лукошкина и Металлорда Длиннохаерова, он отпускал шуточки по поводу фантиков на Мосбирже, а дома спал в обнимку с сейфом, в котором лежали баксы. Бэктест на сервисе учёта инвестиций Snowball income позволил воссоздать его путь, и теперь мы с вами можем оценить результаты. Пополнения составили фантастические 12 млн рублей — именно столько и получится у каждого, кто 10 лет подряд будет пополнять портфель на 100 000 в месяц. 🚀 На 54% отстал от рынка Индекс MCFTRR (это как IMOEX, но учитывающий реинвестирование всех полученных дивидендов и налоги) обогнал валютного героя на 54,23%. Большую часть времени валютный портфель отставал от индекса MCFTRR. Сначала это было не так сильно заметно, но на длинной дистанции отставание становилось колоссальным. Лишь в чёрные экономические времена, когда рубль резко девальвировался, а рынок рушился, долларовая кубышка его догоняла, например, в марте 2020 года или в декабре 2024. А в марте 2022 года доллар временно обгонял индекс на 60% (16 млн против 10 млн), но потом всё быстро вернулось на круги своя. Звёздный час долларового портфеля был за десятилетие три раза, но каждый раз довольно краткосрочно. В итоге баксовая кубышка через 10 лет доросла до 13,5 млн, прибыль составила 1,5 млн или 12,5%. За это же время портфель индекса MCFTRR прибавил 66,8% или 8 млн. То есть, отставание портфеля от индекса 54%! Зато Бакс Гринёв сделал фотку как в своём любимом меме из сериала «Во все тяжкие». Доллар показал себя очень надёжным активом, который отлично защищает от доходности. И лишь в периоды жёсткой турбулентности его нужно быстро скидывать, иначе потом ЦБ снова искусственно прикрутит курс. 🥴 Результатом по итогу Бакс Гринёв остался недоволен. Но если взять не только 10, но и 5, и 15 лет? 🎯 5 лет Долларовый портфель прибавил 30 000 рублей, MCFTRR прибавил почти 1,2 млн. Индекс (+19,8%) обошёл бакс (+0,5%) на 19,3%. 🎯 15 лет Долларовый портфель прибавил 9,6 млн рублей, MCFTRR прибавил почти 25 млн. Индекс (+138%) обошёл бакс (+53%) на 85%. Конечно, сейчас рынок не в лучшей форме, но доллары нужно держать только под продажу в кризис или для поездок за границу. 🤔 Какой вывод сделал Бакс Гринёв? Вывод он сделал такой, что грязная зелёная бумажка — точно такой же фантик, как и все эти акции, облигации и тем более пифы. А покупать акции всё равно не станет. Расстроен ли Бакс результатами? Ни в коем случае, ведь в этом деле главное верить, считать всех вокруг психопатами и продолжать на одни фантики покупать другие фантики. 💬 Вы как считаете, сможет в будущем долларовая кубышка Бакса Гринёва показывать результат лучше рынка? #бэктест #доллар

💼 Мой портфель акций на 24 июля 2025 Дивидендный сезон закончился, жду остатки дивидендов на счёт и продолжаю покупать акции в портфель. Посмотрел, как идут успехи с приведением его к целевым значениям. Размер портфеля составляет 2,679 млн рублей. Акции занимают 36,3% от всего портфеля (актуальный отчёт был 1 июня). Если взять только биржевой (без депозитов), это 43,3%. Целевая доля акций в биржевом портфеле 40%, реальная продолжает оставаться выше. 🛍 Изменения в портфеле акций в июле такие: Газпром нефть — 20 акций SIBN Лукойл — 3 акции LKOH X5 — 5 акций X5 Магнит — 2 акции MGNT Сбер — 150 акций SBER Потратил на акции около 95 тысяч рублей. Про все покупки первой половины июля писал в отдельном посте. Позже купил Сбер сразу же после гэпа. На этот раз я припозднился с постом про портфель акций. Всё почему? Потому что у инвесторов память плохая;) Но ничего, исправился. По плану у меня была покупка трёх акций: Сбер, X5 и Газпром нефть. Их и купил, а также попали под горячую руку Магнит и Лукойл. Люблю красное. Сбер сразу же начал закрывать гэп, другого от этой зелёной кэш машины и не ждали. Падение сменилось ростом, так что активно всё выросло. Ждём снижение ключа и твиты Трампа. По итогу в зелёной зоне 4 акции, а в красной лишь Роснефть. Остальные жёлтые. 🟢 выше целевой доли 🟡 ниже целевой доли, дельта < 0,5% 🔴 ниже целевой доли, дельта > 0,5% Главные кандидаты на покупку в конце июля: Роснефть, а также ГПН, Татнефть и Т. Давно последних не покупал как раз. Роснефти нужно будет купить много, благо цена стала низкой. В любом случае, каждая новая акция — это потенциальное увеличение пассивного дохода, в том числе с дивидендов, в будущем, так что продолжаем. 🤑 Прогноз по всему портфелю уже более 73 000 в месяц. 🗺 Стратегия У меня есть стратегия и целевое распределение. Если коротко, то вот так: 40% биржевого портфеля в акциях Лукойл, Яндекс, Совкомбанк, Роснефть и Сбер — по 10% портфеля акций (по 4% от биржевого портфеля). Татнефть, Северсталь, Магнит, Газпром нефть и Новатэк — по 5% портфеля акций (по 2% от биржевого портфеля). ФосАгро, НЛМК, Икс 5, Т-Банк, Интер РАО — по 3% портфеля акций (по 1,2% от биржевого портфеля). Остальные акции суммарно на 10% портфеля акций (4% от биржевого портфеля). Остальные 60% биржевого портфеля Рублёвые облигации — 40% в биржевом портфеле Валютные облигации — 10% в биржевом портфеле Бумажная недвижимость — 10% в биржевом портфеле #акции