«Рейт» не «Рейд»

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) – это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость. Созданные по образцу паевых инвестиционных фондов, REIT объединяют капитал множества инвесторов. Это позволяет индивидуальным инвесторам получать дивиденды от инвестиций в недвижимость - без необходимости покупать, управлять или финансировать какую-либо недвижимость самостоятельно. Даже ипотеку брать не придется :) С чем работают REIT’ы? Недвижимость в портфеле REIT’ов может включать жилые комплексы ( $O ), центры обработки данных ( $EQIX {$QTS} ), медицинские и научные учреждения ( $OHI $ARE ), отели ( $MAC $CLDT ), инфраструктуру – в виде оптоволоконных кабелей ( $SBAC ) и вышек сотовой связи ( $AMT ), а также офисные здания ( $BXP ), торговые центры ( $SPG ), склады самообслуживания ( $PSA ) и лесные массивы ( $WY ). В целом, REIT’ы специализируются на определенном секторе недвижимости. Однако диверсифицированные и специализированные REIT’ы могут иметь в своем портфеле различные типы недвижимости. Например, REIT, который состоит как из офисной, так и из торговой недвижимости. Определить, относится та или иная компания к REIT, можно на сайте Национальной ассоциации риелторов США - reit.com/investing/reit-directory - выбираете нужный сектор, статус и географическое расположение. А чтобы узнать, представлен ли интересующий нас REIT на СПб бирже, можно заглянуть на сайт investcab.ru/ru/inmarket/torg_instruments/ и вбить интересующий тикер. Также, это можно сделать через скринер Тинькофф, выставив сектор «Недвижимость». Списком выдадут все компании, которые относятся к REIT’ам. Типы REIT’ов. Существует 3 типа REIT’ов: 1. Долевые (Equity). Большинство REIT’ов являются долевыми – владеющими и управляющими доходной недвижимостью. Доходы формируются в основном за счет аренды, а уже потом от перепродажи собственности. 2. Ипотечные (Mortgage). Они ссужают деньги владельцам и операторам недвижимости либо напрямую через ипотеку и ссуды, либо косвенно через приобретение ипотечных ценных бумаг. Их доходы формируются в основном за счет чистой процентной маржи - разницы между процентами, которые они получают по ипотечным ссудам, и стоимостью финансирования этих ссуд. 3. Гибридные (Hybrid). Они используют инвестиционные стратегии как долевых, так и ипотечных REIT’ов. Преимущества REIT’ов: 1. Постоянный доход. Из-за регуляторных особенностей большинство REIT’ов обязаны выплачивать не менее 90% от доходов в виде дивидендов, которые начинаются от ~4% годовых. В некоторых случаях доходят и до 6-10% годовых (что выше див.доходности S&P 500 (около 1,8%)). 2. Страховка от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и аренда, а вследствие и дивиденды REIT’ов, увеличиваются вслед за инфляцией (об этом звере писал в прошлой статье). 3. Диверсификация. На длительных временных промежутках REIT’ы имеют низкую корреляцию с остальным фондовым рынком США. Именно поэтому данные бумаги в портфеле могут стать «тихой гаванью» во время штормов. Минусы REIT’ов: С другой стороны, REIT’ы мало что предлагают с точки зрения прироста капитала. В рамках своей структуры, они должны инвесторам 90% дохода дивидендами, таким образом, только 10% дохода могут быть реинвестированы обратно в REIT для покупки новой недвижимости. Другим недостатком является то, что дивиденды REIT’ов всегда облагаются 30% налогом, вне зависимости от того, есть ли у вас форма W-8BEN или нет. А некоторые REIT имеют высокие комиссии за управление и транзакции. Также, REIT’ы чувствительны к росту процентных ставок, их рост плохо влияет на акции REIT’ов. Подводя итоги, хочется сказать, что для большинства инвесторов, преимущества владения REIT’ами на горизонте 3-х и более лет перевешивают возможные риски. Но важно осознавать, готовы ли вы к долгосрочному инвестированию. А вышеупомянутые плюсы и минусы могут помочь вам принять решение о том, какую часть вашего портфеля будут занимать REIT’ы. #прояви_себя_в_пульсе #пульс_оцени #reit