​​Бройлер 747, на столько все плохо

? (Энтони Гольвец) Последние два месяца эйфория вокруг рынка недвижимости и застройщиков увеличивается в геометрической прогрессии. Блогеры в телеграм и ютьюб каналах говорят, что рынок жилой недвижимости находится в одном теплом и темном месте, а аналитики из крупных агентств недвижимости не перестают повторять мантру о том, что рынок будет только расти. Первых и вторых понять можно, первым на страхах и хайпе нужно привлечь к просмотрам, как можно больше зрителей, вторым на хайпе и страхах привлечь в свои агентства, как можно больше покупателей, ведь недвижка никогда не падает а только растет, и если ее не купит сегодня, то завтра вы будете платить больше (сарказм автора). Такое впечатление, что ни первые, ни вторые не общаются с застройщиками, не видят у них скидок, а по вторичке не водят покупателей, которые требуют дисконта от цены в 10-15 а то и больше процентов. Но оставим дебилов, т.к. поговорить я хотел немного о другом. Последний месяц уже невооруженным взглядом видны проблемы застройщиков. Практически еженедельно выходят данные по снижению спроса на ипотеку, а отчетности застройщиков с каждой новой публикацией только хуже. Одного из застройщиков уже начали банкротить и хоронить и как не сложно догадаться, разговор сегодня пойдет про застройщика Самолет. Помимо выходящей отчетности по застройщику, вышло еще пару тревожных новостей: чуть ранее вышла информация о том, что ГК Киевская площадь и ее совладелец Нисанов вышли из состава акционеров группы Самолет, а сегодня появилась новость от Forbes о том, что Михаил Кенин, владеющий 31,6% акций, ищет покупателей на свой пакет. Очень странно все это. Скажу сразу, что я могу ошибаться, я не идеален и как любой человек совершаю ошибки, но пытаюсь смотреть трезво на данную ситуацию с застройщиком и не у меня одного создается впечатление, что все эти совпадения не спроста. Несмотря на закредитованность компании, она выглядит много лучше других застройщиков и лучше, чем другие подготовлена к предстоящим кризисным явлениям. Компания остается лидером рынка по объему строящегося жилья с объемом текущего строительства около 5 млн кв. м., да компания сталкивается со сжатием рынка ничуть не меньше и не больше чем другие застройщики. По итогам 3 квартала 2024 года объем продаж сократился на 46% кв/кв (относительно 2 квартала 2024 года) и на 44% г/г (относительного 3 квартала 2023 года). Большинство смотрит на данные по ипотечному рынку, хотя Самолет уже частично переориентировался в своих продажах, так в 3 квартале 2024 года 25% продаж квартир заняла продажа через рассрочку. Стоит учитывать и то, что соотношение распроданности к стройготовности у компании находится на уровне 86% (выше равновесного). Также Самолет обладает крупнейшим среди застройщиков земельным банком, общая стоимость земельного банка ГК Самолет составляет 848 млрд руб., а это те активы которые можно заложить под денежные ср-ва или продать. Объем остатков на счетах эскроу по состоянию на 3 полугодие 2024 года находился на уровне 407 млрд рублей. При этом объем проектного финансирования составляет около 514 млрд руб. разрыв 107 млрд рублей (разрыв значительный, но это не такая большая сумма для такой компании). Что по бумагам? Акции самолета показали снижение с апреля этого года на 65% - это больше, чем другие строители. До этого компания показывала самые высокие темпы роста за последние 4 года. В след за акциями снижаются облигации застройщика. Позитива ждать не стоит, скорей всего бумагу загонять к 1000 рублей, по облигациям так же мы увидим снижение, но я не думаю, что данного застройщика пустят с молотка, не та это компания. Те кто сегодня на снижении покупает акции компании должны понимать, что их рост будет не ранее конца 2025 года, а то и не ранее 2026 года. Нужно понимать, что в кризисе находится не Самолет, а вся отрасль и это только начало. Компании будет непросто справится в текущей ситуации, но хоронить самого крупного застройщика я бы не спешил! $SMLT