Сегодня – ровно половина лета и чуть больше середины года

🤯 Зачем я купил 4 квартиры? Я долгое время к недвижимости как инструменту для инвестирования относился довольно презрительно «Старшее поколение покупает бетон, чтобы сдавать под 5% годовых, потому что боится нормальных инвестиционных инструментов и живет в паранойе, где у них могут все отнять» , - примерно так я думал. А сейчас покупаю уже 4 квартиру в свои 28 лет. Почему? У меня стратегия именно спекулятивная. Огромная фишка недвижимости - это ипотека / рассрочка. Фактически на каждый вложенный рубль вы получаете еще 4 сверху - то есть такое кредитное плечо. А в условиях льготных ипотек или низких ставок еще и крайне дешевое, всего под 6-7%. Это отлично подходит для раскачивания капитала: когда у вас денег не так много, вы фактически можете взять позицию в 5 раз больше. И получать прибыль (или убыток) уже от всей суммы. Похоже на фьючерс, только здесь волатильность заметно ниже. Дальше вопрос - а куда вкладывать? 1️⃣ Свою первую квартиру я купил в Абу-Даби в феврале 2023 года на многолетние накопления. О сделке я рассказывал в прямом эфире прямо тут в блоге. • Стоила она $197 тысяч, • Курс был тогда 77 рублей • Вложил я на старте всего $30 тысяч, еще $20 тысяч я докинул в течение года Затем мы с Викой узнали, что ждём Марка, и решил продавать ее и покупать в Москве для жизни. Сделку я закрыл в декабре 2023 года с прибылью $30 тысяч на свои вложенные $50 тысяч (+60% в долларах меньше, чем за год), хотя искать покупателя пришлось долго 2️⃣ Вторую квартиру я купил уже для семьи: это отличная Евро3 60м в ЖК бизнес-класса в районе м. Войковская. Зеленый район без промок, близко к центру и основным магистралям - нам очень нравится • В июне 2023 я заплатил 3,3 млн при стоимости квартиры 21,7 млн • Ипотеку дали с господдержкой (давали всем) с расширенным лимитом и ставкой 7,7%. Плачу 131000 в месяц • Еще 6,5 млн ушло на ремонт. Тут было прям ужасно тяжело: и маленький ребенок на руках, и ремонт, и надо было срочно зарабатывать… зато мотивация была отличная) 3️⃣Дальше пришла идея заработать на окончании боевых действий, и я стал смотреть в сторону Крыма. А тут еще и клиент рассказал, что строит там ЖК. На тот момент ему было непросто: ставка ЦБ высокая, покупателей было мало, да и предпосылок к окончанию особо не было. Идеальные условия, подумал я и… … купил 3 квартиру в июне 2024: • 60м, 2 комнаты с террасой и видом на парк • ЖК бизнес класса на холме Дарсан, откуда за 10 минут можно дойти до набережной, порта, пляжа и будущего казино • 12,3 млн стоила; 2,5 млн я заплатил ПВ + плачу 140000 в месяц по ставке 16,5% Ставка высокая, но я не собираюсь держать долго или просто рефинансируюсь. Итого пока вложил 4,5 млн. Квартира же достроилась и подорожала до ~18 миллионов - и будет дорожать дальше на фоне этих позитивных новостей 4️⃣Четвертая квартира у меня снова в Москве: я использовал семейную ипотеку и купил 1-шку 31м в ЖК Премиум-класса в Крылатском • Стоит 14,3 млн • Внес 3 млн, плачу по ипотеке 69 тысяч в месяц • Сдача в 2к2027 года • Прямо у дома - большой парк, Москва-река, никаких промзон. В округе - горнолыжка, велотрек, ледовый дворец, теннис, гребля, гольф - чего только нет. Детали расскажу отдельно Пока 2 сделки у меня не закрыты, а в одной квартире живет наша семья; однако прибыль от одной закрытой сделки фактически позволила купить еще одну квартиру. На фоне снижения ставки и окончания конфликта цены будут еще расти - к счастью, я умею мыслить горизонтами нескольких лет. И такой подход очень помогает жить в удовольствие и хорошо зарабатывать 👍 крутой подход 💊 ну такое #пульс_оцени #недвижимость #инвестиции

🤔 Позитивный разворот у Норникеля? GMKN на днях отчитался за 1П2025 года и удивил аналитиков сильными результатами. Финам даже пишет про возможную выплату дивидендов уже по итогам 9 месяцев. Что там под капотом? - Выручка $6,5 млрд (+15%) - EBITDA $2,6 млрд (+12%) - Чистая прибыль $842 млн - Чистый долг чуть подрос до $10,5 млрд - 1,9х EBITDA Георгий Аведиков пишет, что Норникелю удалось распродать запасы, которые ранее образовались из-за логистических сбоев. Он видит в этом проблему, но на мой взгляд, это позитивная динамика, так как сокращаются расходы на хранение и снижается риск затоваривания Отдельно хочу остановиться на свободном денежном потоке, который вырос в 3 раза до $ 1,43 млрд. Далее его скорректировали на выплату процентов ($961 млн) и выплату $230 млн в пользу миноритарных акционеров Быстринского ГОКа – Владимира Потанина и китайцев. В итоге на акционеров Норникеля осталось $224 млн - маловато Финам оценивает возможную дивдоходность в 1%, хотя менеджмент такие планы пока не комментирует. В Ведомостях, однако, вышло интервью генерального директора «Интерроса» Сергея Батехина, который заявил, что и Норникель, и Быстринский ГОК находятся в «состоянии идеального шторма» и не платить дивиденды - это нормально (но «Быстринский ГОК»-то заплатил!). Кажется, что шторм уже затянулся на 3 года, а стратегии выхода из него не видно Как бы то ни было, я по отношению к Норникелю начинаю чувствовать оптимизм: палладий в цене ощутимо подрос, на горизонте замаячило политическое урегулирование плюс я ожидаю девальвацию до 100₽. Институционалы тоже возвращаются к закупкам… Так что в случае ухода негативных условий акции могут показать неплохую динамику (да и уже показывают). И есть осторожная надежда на возобновление выплаты дивидендов

❗️Если вдруг пропустили прямой эфир на РБК - вот запись: https://tv.rbc.ru/archive/rynki/689440ac2ae59620e45b043e Ответил на вопросы: - Что ждать от курса рубля? - Как санкции Трампа скажутся на нашем рынке? - Пора ли идти в акции или лучше сидеть в облигациях? - На каких нефтяников обратить внимание и ждет ли нас Urals по 50? - Какой прогноз по золоту? @Maya_Nelyubina спасибо)