Т‑Банк
Банк Бизнес
Инвестиции Сим-карта Страхование Путешествия Долями
Войти

Обзор Каталог Пульс Аналитика Академия Терминал
Пульс
Alex_Abramyan
16 декабря 2022 в 5:23
🏠 Про недвижимость Сейчас сам столкнулся с покупкой недвижимости и хочу поделиться с вами своими мыслями. Сегодня разберём пресловутую ипотеку под 0,01-1% - наверняка видели такие предложения от застройщиков. 🏦 Как вообще работает льготная ипотека? Сейчас ставка по ней 7%, с января будет 8%. При этом рыночные ставки по ипотеке вовсе находятся около 11%. За чей счет праздник? За наш с вами: государство собирает налоги и из них компенсирует банкам недополученную прибыль от рыночной ставки. В свою очередь выигрывают не только банки, растут продажи застройщиков. А для нас с вами это палка о двух концах: с одной стороны, ежемесячный платеж снижается, а с другой - растет цена квартир до неадекватного уровня. 🤔 Окей, а что с ипотекой под 0,01%? Как же тогда зарабатывают банки и застройщики, выдавая кредиты так дешево? На выходных я час спорил с отцом, который так, похоже, и не поверил, что мне кто-то может дать ипотеку под 0,99%. Тут, как правило, схема такая: 1. Застройщик делает наценку на квартиру в пределах 20-30% от рыночной цены 2. Банк вместо рыночной ставки использует 7% по госпрограмме, получая компенсацию от государства. Если сумма больше лимита, превышение «зашивается» в наценку 3. Застройщик выплачивает сразу банку всю эту наценку. Банк получает деньги и пускает их в работу, а не ждёт, пока вы годами будете вносить небольшие платежи. Деньги сегодня дороже денег завтра 4. Банк снижает ставку до 0,01%-1% 5. Опционально часть расходов может брать на себя еще и застройщик, чтобы ставка была и пониже ☝️ Важный момент Еще раз проговорю: почти все квартиры, которые продаются по сниженным ипотечным ставкам, продаются с наценкой. Да, крайне редко бывает такая ипотека без удорожания, но тогда про за счет застройщика. Это важно понять, потому что почти всегда девелоперы пишут, что цена по такой ипотеке базовая, а если вы покупаете по рыночной ипотеке, то якобы вам сделают скидку. Нет. В следующей статье разберём пример ⚖️ В чем риск и преимущество? Плохой ли это инструмент? Как посмотреть: все зависит от ваших задач. Главный риск здесь заключается в том, что если вы будете продавать квартиру через 1-2-3 года, то, вероятно, не получите никаких денег. Более того - останетесь должны банку! Ведь продаете вы по рыночной цене, а купили уже с завышенной стоимостью. Но это отличная опция, если вы хотите в квартире жить достаточно долго или сдавать ее. 💡 И еще подчеркну - нет никакого смысла закрывать такую ипотеку досрочно. Вообще никакого: вы деньги сможете разместить под куда более высокий процент, а инфляция на длинном горизонте будет обесценивать ваш долг: платеж в 30 тыс в 2022 и в 2032 годах будет ощущаться совершенно по-разному. Сегодня на этом все. В следующей статье у нас будет уже прям практика: посмотрим на реальные предложения застройщиков и разберём конкретную задачу с покупкой недвижимости. С вас 👍, если тема интересна. И жду вопросы и замечания в комменты #недвижимость #инвестиции #интересное #полезное
175
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
25 июня 2025
Ozon: идея на вырост
24 июня 2025
Корпоративные облигации: закупка в долгую
48 комментариев
Ваш комментарий...
Hardcore.Investment
16 декабря 2022 в 5:25
Спасибо✊🏼
Нравится
zhenka1110
16 декабря 2022 в 5:27
Рынок это. Рынок уже ...беззаконный. желаю всем обвала недвижимости. Потому что такие цены это полный беспредел
Нравится
7
Alex_Abramyan
16 декабря 2022 в 5:30
@zhenka1110 цены да, уже в разы дороже, чем во многих странах мира, если в долларах считать. Но с бесконечными программами поддержки.. так все и будет раздуваться
Нравится
4
zhenka1110
16 декабря 2022 в 5:31
@Alex_Abramyan вот поэтому я за отмену всяких льготных ипотек. Рынку нужно остыть. Это просто закон. Рынок остынет. Цены упадут...а не раздувать этот пузырь. Как в Америке...
Нравится
4
Alex_Abramyan
16 декабря 2022 в 5:31
@zhenka1110 согласен. Набиуллина тоже топит за отмену
Нравится
1
Пульс учит
Обучающие материалы об инвестициях от опытных пользователей
Poly_invest
−1,8%
10,1K подписчиков
MoneyManifesto
+7,6%
1,4K подписчиков
The_Buy_Side
+63,8%
5,9K подписчиков
Ozon: идея на вырост
Обзор
|
Вчера в 18:29
Ozon: идея на вырост
Читать полностью
Alex_Abramyan
47,8K подписчиков • 89 подписок
Портфель
до 500 000 ₽
Доходность
+25,49%
Еще статьи от автора
25 июня 2025
А еще вопрос - вы понимаете, чем я занимаюсь? В чем заключается моя основная работа?
25 июня 2025
Как дела в моей стратегии? Напомню, что в Т-Банке я веду свою стратегию Точные инвестиции , и ей исполнилось уже 10 месяцев. За это время она показала доходность +14% против роста индекса MOEX на +1,6% за тот же период. На нее подписаны 130 человек, так что считаю правильным сделать небольшой обзор Стратегия довольно консервативная (риск 2/3), не требует тестирования, вход от 20000₽, а потому подходит широкой аудитории, но при этом я сильно ограничен в выборе инструментов. Я считаю, что сейчас - лучшее время, чтобы инвестировать в акции и передо мной стоит нетривиальная задача - выбрать интересные и перспективные бумаги с высоким потенциалом роста, но при этом не понести серьезные убытки На данный момент портфель позиционирован под девальвацию: 42% - акции экспортеров, причем 21% - бумаги компаний, которые дополнительно могут показать «иксы» в случае перемирия. К примеру, SGZH и GAZP Второй акцент я делаю на снижение ставки ЦБ и добавляю длинные ОФЗ и акции застройщиков. Остаток - ядро, крепкие голубые фишки, которые существенно недооценены; один из них - YDEX На конец года я ожидаю ставку в районе 15%, а курс около 100 рублей за доллар, поэтому пока динамика в портфеле довольно медленная. Тем не менее, результат с такими вводными и в текущих условиях я считаю сильным - в сравнении с широким рынком Сделать пост про управление портфелями своих клиентов? Куда вкладывают деньги миллионеры и миллиардеры?
24 июня 2025
Или… или? Выбор – то, что определяет нашу жизнь; по сути, она и есть цепочка выборов, помноженная на вероятность. Звучит сложно? Смотрите: есть у вас разные сценарии развития событий, и каждый – с какой-то вероятностью. Разные пути. И вы идете лишь одним из них. Это очевидно. Неочевидно то, что одновременно вы НЕ идете по всем остальным. И порой важнее подумать не только о том, что вы сделаете и получите, сколько о том, что вы при этом НЕ сделаете и НЕ получите. Пресловутые альтернативные издержки К чему эта лирика? К тому, что в текущие времена сценариев и вероятностей настолько много, альтернативные издержки столь велики, что многим трудно даже сдвинуться с места. Трудно сделать выбор. И люди выбирают не выбирать. Хочу помочь вам собрать мысли в кучу и понять, куда можно двигаться Есть у вас, например, 1 млн рублей. В ближайшие 3 года они вам не нужны, глобальных целей нет. Что делать? Смотрим на варианты: - Купить наличную валюту или золото - Купить облигации - Купить акции - Положить на депозит - Инвестировать в недвижимость - Купить крипту - Составить портфель из разных активов - Положить под подушку - Дать взаймы - Уволиться и попытаться начать свой бизнес - Потратить и получить приятные эмоции / воспоминания - Отдать на благотворительность и помочь людям / чувствовать себя героем Продолжать? Ловушка в том, что самый рациональный выбор (хотя что есть из этого самое рациональное?) – далеко не лучший выбор для самого человека. Если добавить в это условие, что у человека – смертельное заболевание, и жить ему осталось месяц, то внезапно вариант «потратить на приятные эмоции» - не так уж и плох. А если у него при этом дети, не лучше ли тогда купить недвижимость и застраховаться, чтобы после смерти у них хотя бы осталась квартира? И так далее. Именно поэтому я не могу дать универсальный ответ на вопрос «что делать?» десяткам тысяч своих читателей. И никто не может Ответ один – думать. Чтобы думать было легче, дам один пример Предположим, выбираем (без всяких специфических условий) между вложить 1 млн в 1) рублевые облигации, 2) в депозит или 3) в валютные облигации на срок 3 года: Сценарий 1. Берем, например, 4-й выпуск WUSH RU000A10BS76 с доходностью 21,7% на 3 года. К июню 2028 у нас 1,56 млн руб уже за вычетом НДФЛ Сценарий 2. Открываем, допустим, депозит в SVCB под17% на 3 года Итак, за вычетом налога у нас 1,47 млн Здесь, по сравнению с 1 вариантом, нет ликвидности: если облигацию можно продать в любой момент без потери накопленного дохода, а на фоне снижения ставки – еще и заработать, то в депозит надо зайти и сидеть все 3 года. Либо пожертвовать доходностью, открывать на год и «роллировать» (переоткрывать каждый год), тогда доход за 3 года упадет до средних 10-12%. Сценарий 3. Покупаем, как вариант, ГТЛК 3028-д RU000A107CX7 с доходностью 8,5% годовых в долларах. Дальше думаем: будет ли рубль дешеветь к доллару минимум на 13,2% в год (разница с доходностью в рублевых облигациях)? Иными словами, будет ли курс ~118 рублей за доллар к июню 2028? Если да, тогда у нас на руках будет 1,65 млн за вычетом налога Я считаю очень грубо, мне важнее объяснить логику. Выходит, что, если вы будете спать спокойнее, зная, что у вас сбережения в валюте, и курс в 150р за доллар вас осчастливит, то сценарий 3 оптимальный. Если вы спать будете спокойнее, потому что не следите за курсом и можете точно рассчитать свой доход на 3 года вперед, сценарий 1 – ваш выбор (бумагу можно выбрать же любую другую). Ну и 2 сценарий подойдет для тех, кто хочет меньше суеты и чего-то привычного, особенно возрастных людей При выборе каждого сценария, напоминаю, важно задаваться вопросом, а что вы НЕ выбрали. Покупая рублевые облигации, вы при этом не выбрали кучу других опций, которые я перечислил. Вы уверены, что это лучший выбор для вас? Почему вы сделали именно его? Тогда вы наверняка будете успешнее и... счастливее Если полезно, не забывайте ставить 👍 #пульс_оцени #новичкам
Т‑Банк
8 800 333-33-33Для звонков по России
Банк
Кредитные картыДебетовые картыПремиумИностранцамКредит наличнымиРефинансированиеАвтокредитВкладыНакопительный счетПодписка ProPrivateДолямиИпотека
Страхование
ОСАГОКаскоКаско по подпискеПутешествия за границуПутешествия по РоссииИпотекаКвартираЗдоровьеБлог Страхования
Путешествия
АвиабилетыОтелиТурыЖ/д билеты
Малый бизнес
Расчетный счетРегистрация ИПРегистрация ОООЭквайрингКредитыT‑Bank eCommerceГосзакупкиПродажиБухгалтерияБизнес-картаДепозитыРассрочкиПроверка контрагентовБонусы для бизнесаТопливо для бизнесаЛизинг
Город
Доставка продуктовРестораныАфишаСалоны красотыТопливоАвтомобилиБлог Города
Полезное
Т‑PayВход с Т‑IDИдентификация с T‑IDПлатежиПереводы на картуОтзывыМерч Т‑БанкаПромокодыТ‑ПартнерыСервис по возврату денегОтслеживание посылокТ‑ОбразованиеКурс добраТ‑БлогПомощь
Средний бизнес
Расчетный счетСервисы для выплатТорговый эквайрингКредитыДепозитыВЭДГосзакупкиБизнес-решенияT‑Bank DataT‑IDЛизинг
Т‑Касса
Интернет-эквайрингОблачные кассыВыставление счетовБезналичные чаевыеМассовые выплаты для бизнесаОтраслевые решенияОплата по QR-кодуБезопасная сделкаВсе сервисы онлайн-платежей
Карьера
Работа в ITБизнес и процессыРабота с клиентами
Инвестиции
Брокерский счетИИСПремиумАкцииВалютыФондыОблигацииФьючерсыЗолотые слиткиПульсСтратегииПортфельное инвестированиеТерминалАкадемия инвестиций
Сим-карта
eSIMТарифыПеренос номераРоумингКрасивые номераЗапись звонковВиртуальный номерСекретарьКто звонилЗащитим или вернем деньги
Технологии от Т‑Банка
Речевая аналитикаРаспознавание и синтез речи VoiceKitПлатформа наблюдаемости Sage
Информация для получателей финансовых услугИнформация для ДепонентовНе является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
АО «ТБанк», лицензия на осуществление брокерской деятельности № 045-14050-100000, лицензия на осуществление депозитарной деятельности № 045-14051-000100, выданы Банком России 06.03.2018 г. (без ограничения срока действия).
© 2006—2025, АО «ТБанк», официальный сайт, универсальная лицензия ЦБ РФ № 2673
Т‑Банк
8 800 333-33-33Для звонков по России
Банк
Малый бизнес
Средний бизнес
Инвестиции
Страхование
Город
Т‑Касса
Сим-карта
Путешествия
Полезное
Карьера
Технологии от Т‑Банка
Информация для получателей финансовых услугИнформация для ДепонентовНе является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
АО «ТБанк», лицензия на осуществление брокерской деятельности № 045-14050-100000, лицензия на осуществление депозитарной деятельности № 045-14051-000100, выданы Банком России 06.03.2018 г. (без ограничения срока действия).
© 2006—2025, АО «ТБанк», официальный сайт, универсальная лицензия ЦБ РФ № 2673