Продажа квартир с сохранением ипотечной ставки продавца: преимущества и ограничения

Войти

ставку продавца Риелторы шутят, что скоро они будут торговать не квартирами, а ипотеками: Сбербанк будет оформлять куплю-продажу недвижимости через перевод ипотечного долга от продавца к покупателю. Покупатель сможет получить ипотеку на тех же условиях, на которых ее оформлял продавец. Пока банк реализует программу в тестовом режиме, подтвердили в Сбере. В Архангельской области уже прошла первая подобная сделка. Долг продавца переводят на покупателя, при этом сохраняют и срок ипотеки, и ежемесячный платеж, и прочие условия. График платежей будет тот же, но на покупателя откроют новый счет, куда он будет вносить платежи по ипотеке. Ставка по кредиту может получиться ниже рыночной. Например, в феврале 2023 года средний процент по ипотеке на покупку вторичного жилья — 11%, а у продавца может быть ставка января 2022 года — 9—10% или даже 2021 года, когда средняя ставка на вторичном рынке была 8,3%, а в некоторые месяцы — даже 7,3%. Например, продавец купил квартиру за 7 000 000 Р в ипотеку под 7,5% на 25 лет с первоначальным взносом 1 500 000 Р. Ежемесячно он платил 40 644 Р. При тех же условиях, но со ставкой 11% ежемесячный платеж будет 53 906 Р, а переплата — почти на 4 000 000 Р больше. Если покупатель собирается тоже брать ипотеку, ему выгоднее перевести на себя ипотеку продавца. ✅ Сделка безопасна для всех сторон. Банк не снимает залог и разрешает переход права собственности с сохранением обременения. Сделка проходит внутри одного банка, квартира уже проверена, когда продавец оформлял свой кредит. А вот недостатки программы. ❌ Нельзя перевести ипотеку с субсидированной ставкой. Если у продавца сельская, семейная или ИТ-ипотека, ее не переоформить. А именно по таким ипотекам обычно самые выгодные ставки. ❌ Сумма кредита не может быть выше текущей задолженности продавца по ипотеке. То есть покупатель уплачивает разницу между ипотечным долгом и суммой продажи недвижимости, если такая разница есть. Например, квартиру продают за 4 000 000 Р, а сумма долга по ипотеке — 1 500 000 Р. Для перевода долга банк выдаст в кредит только 1 500 000 Р, остальное покупатель вносит своими деньгами. Если оставшейся суммы у покупателя нет — например, у него только 400 000 Р на первоначальный взнос по стандартной ипотеке, — придется оформлять обычную ипотеку. ❌ Комиссия за перевод ипотеки — 1%, но минимум 12 000 Р и максимум 30 000 Р. Например, при сумме долга меньше 1 200 000 Р ставка 12 000 Р, свыше 1 200 000 Р — 1%. Это нигде не прописано, но логичным кажется, что комиссию уплачивает покупатель, потому что он получает ипотеку по ставке ниже рыночной. ❌ При переводе долга условия ипотечного кредита продавца полностью сохраняются, а значит, покупатель получит не только ту же ставку, но и тот же срок кредита, и тот же размер ежемесячного платежа. Не получится варьировать эти параметры, чтобы сделать кредит более комфортным. ❌ При низкой ставке у продавцов будет желание поднять стоимость квартиры на рынке и продавать жилье вместе с ипотекой по верхней планке ценового коридора. Но вряд ли таких предложений будет много: не все, кто приобрел квартиру по низкой ставке, решат ее продать в ближайшее время. Кому не дадут перевести ипотеку Перевод долга не считается отдельной услугой, поэтому информации о нем на сайте Сбербанка не найти. Это ипотечная программа только для действующих клиентов банка, для них она доступна в личном кабинете обслуживания ипотеки. Если у продавца ипотека другого банка, оформить перевод на ипотеку покупателя в Сбербанке не получится. Посмотрим, что на рынке московской недвижимости произошло за зиму. {$HOM3} падал 2 месяца, но с февраля наметился разворот. Так ли это узнаем уже скоро. Прошлый пост про недвижку:

Сбербанк при продаже жилья разрешил сохранять ипотечную