👨🏻‍💻 Что будет с рынком жилья в следующем году Аналитики ДОМ.РФ подвели итоги полугодия на российском рынке жилья, а также поделились прогнозами на второе полугодие 2025-го и следующий год. Рассказываем самое важное. 📌 После завершения программы «Льготная ипотека» продажи жилья в новостройках сократились на четверть — за шесть месяцев 2025 года они составили 10,4 млн кв. метров. В ответ на ухудшение экономики действующих проектов и низкий спрос застройщики снизили объем запусков на 22%. Тем не менее портфель строящегося жилья сохранился на высоком уровне, по состоянию на 1 июля он прибавил 3% год к году и составил 117,6 млн кв. м. 📌 Объем средств на счетах эскроу за полгода вырос на 0,5 трлн рублей до 6,8 трлн рублей. Приток составил 2,2 трлн рублей. Несмотря на это, покрытие задолженности по проектному финансированию счетами эскроу к началу июня снизилось до 71%. Это привело к удорожанию кредитов для застройщиков: средняя ставка по проектному финансированию выросла с 6,4% в начале 2024 года до 10,6% к началу июня, а доля кредитов по ставкам более 20% увеличилась до 16%. По прогнозу ДОМ.РФ, к концу года доля таких кредитов вырастет до 18%. ​📌 Нормальный уровень распроданности жилья на момент ввода — 70%: он позволяет полностью погасить проектное финансирование за счет средств на счетах эскроу. Уровень распроданности жилья на момент ввода к середине 2025 года остался выше этого значения. Значительная часть текущего портфеля строительства распродана из-за стимулирования спроса в 2020-2024 годах. 📌 Если на федеральном уровне распроданность соответствует равновесному уровню, то на региональном уровне ситуация неоднородна. В ряде регионов, в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, Нижегородской области, текущий портфель перераспродан относительно стройготовности. А в ряде регионов, например, в Краснодарском и Красноярском краях, Башкортостане, Новосибирской, Челябинской, Воронежской областях и других темпы продаж отстают от равновесных. 📌 Аналитики ДОМ.РФ ожидают, что восстановление строительной отрасли начнется в 2026 году по мере снижения рыночных ставок по ипотеке. ЦБ в июне начал снижать ключевую ставку после длительного цикла ее повышения. При этом банки приступили к снижению рыночных ставок опережающими темпами. По прогнозу ДОМ.РФ, в 2026 году рыночная ставка по ипотеке может опуститься до 15%, а в 2027 году — до 10,5%. 📌 В 2025 году спрос на жилье останется низким из-за высоких процентных ставок: по прогнозу ДОМ.РФ, будет выдано 1 млн кредитов, причем 51% из них — по льготным программам. Аналитики ДОМ.РФ ожидают, что в 2026 году будет выдано от ​​1,3 млн до 1,4 млн ипотечных кредитов на сумму 5,1-5,5 трлн рублей, а в 2027-м может быть выдано 1,6-1,8 млн кредитов на сумму 6,5-7,3 трлн рублей. По мере снижения ставки доля льготных кредитов будет постепенно снижаться, а доля рыночных программ — расти.

🌇 При какой ключевой ставке восстановится спрос на жилье Банк России принял решение о снижении ключевой ставки на 2 п.п. до 18%. Для отрасли жилищного строительства это важный и позитивный сигнал, подтверждающий, что пик высоких ставок пройден. С момента прошлого заседания ЦБ, когда ключевую ставка снизили на 1 п.п., банки смягчали условия кредитования опережающими темпами: ставки по рыночной ипотеке опустились на 2 п.п. В свои решения банки закладывали ожидание дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики, которое и произошло сегодня. То, как банки будут «вести себя» после сегодняшнего решения ЦБ и изменения его среднесрочного прогноза, будет говорить о дальнейших ожиданиях рынка. Текущая средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки составляет 24,46%. Это все еще крайне высокий уровень, во многом заградительный для граждан. 💪 По мнению аналитиков ДОМ.РФ, о восстановлении спроса на ипотеку и, соответственно, на жилье можно будет говорить, когда ключевая ставка уйдет на уровень ниже 15%. По оценкам наших экспертов, значительное смягчение денежно-кредитной политики произойдет в первом квартале следующего года. Тогда же можно ждать и восстановления рынка жилищного строительства. По нашим прогнозам, по итогам года будет выдано около 1 млн ипотечных кредитов на 3,8 трлн рублей, то есть примерно на 20% меньше, чем в прошлом году. Продажи жилья в новостройках сократятся примерно на четверть, до ⁓440 тыс. ДДУ.

🌇 Как продажи в новостройках зависят от региона и класса жилья В первом полугодии в России продали 10,4 млн квадратных метров жилья в новостройках. По сравнению с первым полугодием прошлого года продажи в среднем снизились на 26%. При этом динамика менялась в зависимости от класса жилья и региона. Коррекция на рынке недвижимости связана, в частности, с завершением действия программы массовой льготной ипотеки, поэтому продажи в элитном и бизнес-классе, которые почти не зависят от госпрограмм, сократились только на 14%, до 1,7 млн квадратных метров, а в денежном выражении — всего на 1% благодаря стабильному спросу. Более существенное снижение отмечено в продажах жилья типового и комфорт-класса. Они составили 8,8 млн квадратных метров — на 28% меньше, чем в первом полугодии 2024 года. Вместе с тем выручка от продаж жилья этих классов сократилась всего на 21%. Также различается динамика в разрезе регионов. Среди регионов, лидирующих по объемам строительства, наименьшее снижение продаж зафиксировано в Ленинградской области — на 12%, а также в Москве и Московской области — на 14%.