🌇 При какой ключевой ставке восстановится спрос на жилье Банк России принял решение о снижении ключевой ставки на 2 п.п. до 18%. Для отрасли жилищного строительства это важный и позитивный сигнал, подтверждающий, что пик высоких ставок пройден. С момента прошлого заседания ЦБ, когда ключевую ставка снизили на 1 п.п., банки смягчали условия кредитования опережающими темпами: ставки по рыночной ипотеке опустились на 2 п.п. В свои решения банки закладывали ожидание дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики, которое и произошло сегодня. То, как банки будут «вести себя» после сегодняшнего решения ЦБ и изменения его среднесрочного прогноза, будет говорить о дальнейших ожиданиях рынка. Текущая средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки составляет 24,46%. Это все еще крайне высокий уровень, во многом заградительный для граждан. 💪 По мнению аналитиков ДОМ.РФ, о восстановлении спроса на ипотеку и, соответственно, на жилье можно будет говорить, когда ключевая ставка уйдет на уровень ниже 15%. По оценкам наших экспертов, значительное смягчение денежно-кредитной политики произойдет в первом квартале следующего года. Тогда же можно ждать и восстановления рынка жилищного строительства. По нашим прогнозам, по итогам года будет выдано около 1 млн ипотечных кредитов на 3,8 трлн рублей, то есть примерно на 20% меньше, чем в прошлом году. Продажи жилья в новостройках сократятся примерно на четверть, до ⁓440 тыс. ДДУ.

🌇 Как продажи в новостройках зависят от региона и класса жилья В первом полугодии в России продали 10,4 млн квадратных метров жилья в новостройках. По сравнению с первым полугодием прошлого года продажи в среднем снизились на 26%. При этом динамика менялась в зависимости от класса жилья и региона. Коррекция на рынке недвижимости связана, в частности, с завершением действия программы массовой льготной ипотеки, поэтому продажи в элитном и бизнес-классе, которые почти не зависят от госпрограмм, сократились только на 14%, до 1,7 млн квадратных метров, а в денежном выражении — всего на 1% благодаря стабильному спросу. Более существенное снижение отмечено в продажах жилья типового и комфорт-класса. Они составили 8,8 млн квадратных метров — на 28% меньше, чем в первом полугодии 2024 года. Вместе с тем выручка от продаж жилья этих классов сократилась всего на 21%. Также различается динамика в разрезе регионов. Среди регионов, лидирующих по объемам строительства, наименьшее снижение продаж зафиксировано в Ленинградской области — на 12%, а также в Москве и Московской области — на 14%.

Продажи застройщиков продолжают наполнять счета эскроу По предварительным данным ЦБ, приток средств на счета эскроу за первое полугодие составил 2,2 трлн рублей. При этом раскрытие счетов увеличилось на 10% в годовом выражении до 1,7 трлн рублей. В результате остатки на счетах эскроу за январь-июнь выросли на 468 млрд рублей до 6,8 трлн рублей. Параллельно с этим банки продолжают стабильно финансировать строительство нового жилья. Задолженность застройщиков по проектному финансированию за пять месяцев 2025 г. выросла на 1 трлн руб. до 9,2 трлн руб. Наполнению счетов эскроу способствовали покупки новостроек, несмотря на текущую коррекцию на рынке продаж. В первой половине 2025 года в новостройках продано 10,4 млн кв. метров жилья — это на 26% меньше, чем за первое полугодие прошлого года. При этом доля продаж в ипотеку на фоне высоких ставок снизилась с 77 до 63%, а доля продаж за наличные и в рассрочку выросла с 23 до 37%. Объем рассрочек составил 14% заключенных договоров долевого участия, на них пришлось 1,2 трлн рублей. Это средства, которые покупатели квартир еще не перечислили застройщикам на счета эскроу по ранее заключенным ДДУ. Последствия активного использования рассрочек уже заметны — замедляются темпы поступления средств граждан на счета эскроу. Это приводит к снижению покрытий выборки по задолженности застройщиков в рамках проектного финансирования: так к началу июня показатель снизился на 14,2 п.п. (чем годом ранее) и достиг 71%, что является комфортным для застройщиков уровнем. Справочно: Чем выше уровень покрытия, тем ниже ставка по проектному финансированию для застройщиков. Например, если предоставленный кредит полностью покрыт счетами эскроу, то он предоставляется по ставке не выше 4%. 📌 О том, как продажи застройщиков зависят от класса жилья и региона, рассказали здесь: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/DOM.RF/23b3ba57-f177-4627-a558-5785a4240747/