✍️ Важные аспекты статистики строительного рынка

В последние дни появились публикации на тему строительного рынка, мы решили осветить ряд деталей, важных для понимания реальной ситуации на рынке. ❌ Не факт №1. «К концу 2025 г. просроченная задолженность по кредитам застройщиков достигла почти 280 млрд рублей, рост на 27% г/г». ✅ Факт. Это статистика Банка России по всем кредитам, предоставленным по виду экономической деятельности «Строительство». То есть это не только жилищное строительство, но и строительство производственных, офисных, коммерческих зданий и инфраструктуры, включая проекты подрядчиков по госзаказам. В части конкретно застройщиков Банк России подчеркивает высокое качество портфеля: проблемные кредиты на конец третьего квартала 2025 года составляли 110 млрд рублей, то есть около 1% от всего портфеля проектного финансирования. Причем 280 млрд рублей — это сумма уже пропущенных платежей по всем строительным компаниям, а 110 млрд рублей — это объем кредитов, по которым платежи пропущены девелоперами (то есть включая все платежи еще и будущих периодов). ❌ Не факт №2. «Дорогие кредиты для застройщиков и покупателей охлаждают рынок, спрос на новостройки падает, денежный поток от продаж жилья сокращается, а именно из него застройщики выплачивают проценты и гасят долг перед банками». ✅ Факт: по итогам 2025 года выручка застройщиков от продажи жилья выросла на 11% (продажи в метрах +1%). При этом на момент ввода в эксплуатацию новостроек средняя распроданность составляла 74%, что обеспечивает на счетах эскроу достаточный объем средств для погашения основного долга и накопленных процентов. Конечно, не исключаются отдельные случаи проблемных проектов, но они носят точечный характер, а проектное финансирование устроено так, что риски для граждан ограничены и такие проекты будут достроены банками. ❌ Не факт №3. «Вслед за охлаждением спроса на покупку жилья меньше кредитуются и сами застройщики». ✅ Факт: по данным Банка России, за 11 месяцев 2025 года объем задолженности застройщиков по проектному финансированию вырос на 2,2 трлн рублей (+24% г/г). За этот период открыто 2,4 трлн рублей новых кредитных линий (+13% г/г). ❌ Не факт №4. «Главная проблема застройщиков в Москве в том, что построенная квартира стоит на 15—30% дешевле, чем строящееся жилье». ✅ Факт. Разрыв цен в строящихся и готовых домах формируется за счет объектов, построенных в 1945—1995 годах (~60% в объеме предложения на вторичном рынке): готовое жилье в таких домах дешевле новостроек из-за устаревшей планировки, необходимости дополнительных вложений в замену коммуникаций. При этом квартиры в домах постройки после 2015 года стоят дороже новостроек, что отчасти объясняется высокой долей жилья с отделкой. 📌 Кроме того, поясняем свою статистику по снижению запусков нового жилья в Москве на 29%. Снижение объясняется тем, что портал наш.дом.рф учитывает только проекты, реализуемые в рамках 214-ФЗ. Однако он не учитывает проекты Фонда реновации Москвы, так как они реализуются вне 214-ФЗ. С учетом показателей фонда объемы строительства жилья в Москве не снижаются. ❗️❗️❗️ При этом для отрасли сохраняется ключевой риск — более продолжительный период жесткой денежно-кредитной политики. Пятая часть портфеля проектного финансирования обслуживается по ставкам 16% и выше. Если ключевая ставка не будет снижаться, то такие проекты могут оказаться уязвимыми, особенно при возможном сокращении выдач по семейной ипотеке. Смягчение денежно-кредитной политики важно еще и потому, что снижение ставок активизирует рынок жилья в целом. Значительная часть заемщиков вносит первоначальный взнос на ипотеку на первичку, продав имеющуюся квартиру. Высокие ставки по ипотеке делают такие сделки нецелесообразными, что сдерживает предложение на вторичном рынке и ипотечный спрос на первичном. $DOMRF