Как заработать на ипотеке: инвестиционные возможности через секьюритизацию

Всем привет! Сегодня рассказываем, как мы выпускаем ценные бумаги, обеспеченные выплатами по ипотечным кредитам 💰 Один из самых эффективных способов управления рисками баланса и процентных ставок для банка — это секьюритизация (от англ. securities — «ценные бумаги»). В результате такой процедуры любой актив может быть преобразован в ценную бумагу. В нашем случае это будет означать выпуск долговых ценных бумаг — ипотечных облигаций под конкретный набор ипотечных кредитов. Секьюритизация — это одна из исторических функций ДОМ.РФ. А финансовый инструмент, который в итоге получается, называют ипотечными ценными бумагами (ИЦБ). Эмитентом ИЦБ является ДОМ.РФ Ипотечный агент — специальная компания, созданная исключительно для того, чтобы приобретать у банков ипотечные портфели и выпускать облигации только под эти портфели. ⚙️ Как это работает 1. Люди берут ипотечные кредиты, оформляя закладные на банки. Для многих банков ипотека — один из основных активов, обладающий высоким качеством и стабильностью доходов. 2. В процессе секьюритизации ДОМ.РФ отбирает наиболее качественные ипотечные портфели у банков-оригинаторов на основе требований законодательства и собственных критериев. 3. Банки-оригинаторы продают пул отобранных закладных Ипотечному агенту ДОМ.РФ, при этом продолжая обслуживать ипотечные кредиты своих клиентов: принимают платежи от заемщиков и передают их ипотечному агенту. 4. Ипотечный агент выпускает облигации, осуществляет платежи по ним из денег, которые поступают по ипотечным кредитам. Облигации торгуются в первом котировальном списке. Такая сделка идет на пользу всем участникам рынка: 👨🏻‍💻 Инвесторы получают надежный инструмент с доходностью выше, чем по ОФЗ. Исполнение обязательств по ИЦБ дополнительно обеспечивается поручительством АО «ДОМ.РФ» — таким образом ДОМ.РФ гарантирует, что все обязательства по облигациям будут исполнены своевременно в полном объеме. 🏦 Банки получают возможность улучшать структуру балансов, повышать ликвидность и управлять рисками ипотечного портфеля, чтобы соответствовать требованиям Банка России. 👫 Клиенты банков получают более выгодные ставки по ипотечным кредитам, повышается доступность жилья в России. 💼 Кто покупает наши облигации На конец 2024 года ИЦБ ДОМ.РФ в обращении было на общую сумму 1,8 трлн рублей, а число инвесторов составило 8,4 тысячи. • Крупнейшими держателями ИЦБ ДОМ.РФ являются банки, включая оригинаторов: объем их вложений составил 1,6 трлн рублей на 31.12.2024. • На других институциональных инвесторов (НПФ, страховые, УК) пришлось 25 млрд рублей ИЦБ ДОМ.РФ в обращении на конец 2024 года. • Розничные инвесторы в 2024 году вложили в ИЦБ ДОМ.РФ 3,5 млрд рублей. 📍 Какие особенности у ИЦБ Амортизация номинала: все платежи по ипотечным кредитам, включая досрочные погашения, передаются инвесторам в дату выплаты купона. ДОМ.РФ — лидер рынка секьюритизации. На сегодня у Ипотечного агента ДОМ.РФ в обращении более 70 выпусков ИЦБ, оригинаторами выступают крупнейшие российские банки. Рынок ипотечных ценных бумаг растет быстрее рынка ипотеки. За 2024 год доля секьюритизированного ДОМ.РФ портфеля ипотечных кредитов увеличилась на 0,5 п.п. — до 7,9%. Мы ожидаем, что в 2025 году крупнейшие банки сохранят высокий интерес к секьюритизации на платформе ДОМ.РФ, поскольку для них все так же актуальны вопросы привлечения ликвидности и управления процентными рисками, а сам процесс выпуска ипотечных ценных бумаг продолжит переход в цифровой формат. {$RU000A0ZYJT2}

Секьюритизация ипотечных кредитов – один из ключевых бизнесов ДОМ.PФ За последнее десятилетие объём выпусков ипотечных облигаций при нашем участии превысил 3,6 трлн рублей. Как это работает: мы превращаем выданные разными банками кредиты в ценные бумаги (облигации) и продаём их инвесторам. Это позволяет инвесторам получить надежный инструмент с доходностью выше, чем по ОФЗ, а банкам — возможность улучшать структуру балансов, повышать ликвидность и управлять рисками ипотечного портфеля. Считаем, что в ближайшие годы рынок секьюритизации ипотечных кредитов будет расти. При ипотечном портфеле в стране на 23,8 трлн руб. его текущая секьюритизированная часть составляет примерно 8,5%. Видим тут потенциал роста. Кроме того, секьюритизация ипотечных кредитов добавит устойчивости рынку. • Во-первых, секьюритизация поддерживает ипотеку по фиксированным ставкам. • Во-вторых, современное регулирование надежно защищает рынок от системных рисков. • В-третьих, секьюритизация приносит устойчивость всей финансовой системе. Подробнее об этом можно прочитать в колонке Виталия Мутко для «Ведомостей»: https://www.vedomosti.ru/opinion/columns/2026/04/01/1187282-ipoteka-bez-opasnosti DOMRF #домрф

📌 Индекс цен ДОМ.PФ В феврале новостройки подорожали на 0,2% за месяц. Стоимость «бизнес/элитного» классов росла в три раза быстрее «типового/комфортного»: 0,6% м/м против 0,2% м/м. При этом в годовом выражении темпы роста цен на массовое жильё опережают более дорогие сегменты: 11,2% г/г против 9,2% г/г. Традиционно считается, что бизнес-класс дорожает в столицах, но прошедший февраль стал исключением. Самый высокий месячный рост в этом сегменте — в Амурской и Рязанской областях: 14,4% м/м и 11,1%, соответственно. В разрезе комнатности в цене больше всего выросли трёхкомнатные — на 0,5% м/м. Стоимость однокомнатных изменилась на 0,1%. Однако в годовом выражении «однушки» опережают «трёшки»: 12,5% г/г против 8,1 г/г. В Москве рост стоимости строящегося жилья в прошлом месяце практически остановился (0,1% м/м). Массовое подешевело на 1% м/м, элитное выросло на 1,4%. Однако за год, то есть к февралю 2025 г., жильё в столице подорожало на 21,2% (сильнее всего — «однушки», более чем на 32% г/г). Всего за 2 мес. 2026 г. цены на первичном рынке выросли на 1,9% по всей стране. Это ниже накопленной инфляции (2,4%), а значит, в реальном выражении новостройки подешевели (на -0,4%). Среди ТОП-10 регионов по объёмам строящегося жилья наибольшее удорожание с начала года — в Ленинградской (3,9%) и Московской (3,6%) областях, а также в Санкт-Петербурге (3,6%). Подешевели новостройки в Краснодарском крае (-0,4%).

🏡 Как мы предлагаем инвесторам зарабатывать на ипотеке