Привет, друзья

! Давайте поговорим про рынок недвижимости. Стоимость жилья в России растёт, а положение строителей ухудшается. Стоит ли ждать кризиса, аналогичного китайскому, и снижения цен? Ситуация в Китае. Пять лет назад строительный сектор обеспечивал до 25 % ВВП страны, но затем столкнулся с потрясениями: - дефолты застройщиков (например, долг компании Evergrande в начале 2022 г. достиг $300 млрд); - избыточное предложение: в отдельные годы строительный бум превышал рост спроса, появлялись «города‑призраки»; - падение цен на недвижимость с середины 2022 г. (продолжается уже 4 года); - обвал инвестиционных фондов в сфере недвижимости (REIT) — падение на 82 % от пиковых значений. А какая ситуация в России? На начало апреля 2026 г.: - не продано каждая шестая квартира в новостройках; - объём нереализованных лотов вырос на 14,6 % за год (до 50,9 тыс.); - общее предложение на первичном рынке сократилось на 7,2 % (до 319,2 тыс. единиц) — в основном из‑за изменений в программе семейной ипотеки. Какие были ключевые события последних лет? - запуск льготной ипотеки под 6,5 % в 2020 г. спровоцировал ажиотажный спрос и рост цен (в т. ч. инвестиционные покупки); - отмена «Господдержки‑2020» в июле 2024 г. из‑за перегрева рынка и роста ключевой ставки (до 16–21 %); - ужесточение условий ипотеки в 2026 г.: запрет на многократное использование семейной ипотеки, отмена ипотеки без подтверждения дохода, возобновление взыскания неустойки с застройщиков. А теперь давайте подумаем, почему цены в России не падают при снижении спроса? И вот какие основные причины: - высокая ключевая ставка (кредиты для застройщиков — в среднем около 20 % годовых), вот поэтому первичка стоит дороже вторички. - дефицит кадров и рост зарплат на стройках. Мы помним, какие ужесточенные законы принимало правительство в отношении мигрантов - логистические издержки из‑за санкций; - зависимость от проектного финансирования (деньги с эскроу‑счетов поступают после сдачи дома); - инфляция и ослабление курса рубля (рост себестоимости из‑за импорта техники и материалов, зарплат иностранных рабочих); - инвестиционный спрос: жильё — способ сохранить деньги в условиях инфляции; - банки не заинтересованы в падении стоимости залогового жилья (80 % квартир в залоге, пока что не будет выплачена полностью ипотека); - будущий дефицит предложения из‑за заморозки проектов. И что же нас ждет дальше? В ближайшие 1–2 года снижение цен маловероятно. Сейчас продолжается цикл снижения ставки. Поэтому возможен потенциальный всплеск спроса при снижении ключевой ставки уже до 10 % и пойдет переток средств с депозитов в недвижимость. Поэтому при снижении ставки имеет смысл рассматривать сектор застройщиков, т.к. в основном у них у все есть большие долги, которые приятно можно будет рефенансировать под более низкий процент + народ начнет покупать недвижку, т.к. ипотека станет доступней $SMLT $PIKK $LSRG $GLRX Подписывайтесь, стараюсь объяснять сложные вещи простым языком