АПРИ про финансы

. Часть 1 из 2. 💭Облигации с купоном 27-28%. Чистый долг/EBITDA на уровне 4,5х. Кредитный рейтинг BBB- и отрицательный свободный денежный поток. Для розничного инвестора этого набора часто достаточно, чтобы закрыть вкладку и больше никогда не открывать. ❗️Но в строительной отрасли, где проекты требуют долгосрочных вложений, компании балансируют между агрессивным ростом и финансовой стабильностью. Высокий долг и отрицательный FCF здесь часто не ошибка, а следствие стратегии. Вопрос в том, готова ли компания платить за этот рост премией инвестору и есть ли за этими цифрами внятный план. 🎙Об этом и многом другом с Евгением @30letniy_pensioner поговорили с CFO АПРИ Еленой Бугровой. О том, почему их долговая нагрузка — это не приговор, откуда берётся рентабельность 40%, и как балансировать между стройкой, «Фанпарком» и ожиданием снижения ключевой ставки. 🔹О рейтинге НКР и НРА уже много лет покрывают компанию АПРИ своей аналитикой и ежегодно проводят аудит, что указывает на открытость эмитента. Компания сталкивается со встречными ветрами – с одной стороны, ведёт активную географическую экспансию, на что требуются длинные деньги, а возврат этих инвестиций происходит с временным лагом. Это учитывается рейтинговыми агентствами, и на текущий момент кредитный рейтинг компании установлен на уровне ВВВ–. Как только доля продаж в других регионах в выручке существенно вырастет – это станет триггером для пересмотра рейтинга вверх. В этом году хотят получить рейтинг от «Эксперт РА», что добавит весомости облигациям. 🔹Долг как образ жизни АПРИ – это компания роста. Выход в новые регионы: Екатеринбрг, о. Русский, Железноводск, Петергоф, Кавказские Минеральные Воды и Ростовская область. Всё это требует денег и, как следствие, растёт долговая нагрузка. 📌Однако более 80% долгового портфеля – проектное финансирование с плавающей ставкой. Менее 15% – облигации. Например, последний выпуск $RU000A10E5C4 c купоном 24,5% добавил 0.1% к среднему проценту по общему долгу. А все облигации увеличивают средний процент всего долга на 1,1-1,4%. Для бизнеса это вполне посильная плата за диверсификацию. На конец января чистый долг сократился на 2,1 млрд рублей до 36,2 млрд, что стало следствием взрывного роста продаж в январе, который продолжился и в феврале. 🔹Ипотечный манёвр. Всё не так плохо, как могло показаться С 1 февраля изменились правила ипотеки. Если раньше был единый договор со средней ставкой 13-14%, и рефинансировать его было нельзя, то теперь это два договора: 6 млн под 6% и остаток под рыночные 20%. Платёж тот же! Но появилась опция рефинансирования дорогой части долга, или досрочное погашение, что с учётом тренда на снижение ставки выглядит даже привлекательнее для покупателей. 🪴Елена отметила, что снижение ключевой ставки до 12% преобразит рынок недвижимости. 📉Почему свободный денежный поток отрицательный и как долго это будет продолжаться? АПРИ находится в фазе роста, и это нормальная история. Деньги от продаж поступают на эскроу счета и высвбождаются по мере сдачи объектов покупателям, т.о. существует временной лаг между началом стройки и поступлением денег на расчётный счёт. В фазе активного роста деньги накаплаиваются на эскроу. В сентябре 2025 денег на эскроу 5,7 млрд руб (+25% г/г). Получается, что формальный FCF отрицательный, а по факту бизнес растёт. 🔹Как получается самая высокая в отрасли рентабельность в 32,5% Об этом рассказывал тут: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Falcon/cdacc952-1820-42a3-afcb-34a1f4f2634f?author=profile&utm_source=share 🏝Земельный банк и M&A без шума До конца 2028 года компания обеспечена землёй на 85% по объёмам строительства. Интересная деталь: в АПРИ не любят громких слов про M&A и тихо занимаются консолидацией мелких застройщиков. M&A предполагает крупные сделки с большими компаниями, где гудвил будет давить на баланс. А у мелких застройщиков гудвил нулевой или отрицательный, в результате баланс АПРИ не страдает от бумажной переоценки.