​​📉 Как заработать на падении ключевой ставки

🍏 Парус-ЗОЛЯ — разбираем новый ЗПИФ недвижимости от Паруса 🏗 Сектор недвижимости традиционно является защитным. И спрос на нее растет не только в РФ, а во всем мире. Мы видим примеры того, как на рынке США средняя доходность REIT (проще говоря — фондов недвижимости) не уступает индексу S&P-500. 🇷🇺 В РФ тренд на покупку ЗПИФов недвижимости начался не так давно, в первую очередь из-за отсутствия достаточного количества инструментов. Но он активно набирает обороты, особенно после 2020 года, когда резко вырос спрос на доставку из маркетплейсов, что подстегнуло спрос на складскую недвижимость. ✔️ Вчера Парус разместил свой новый фонд в секторе складской недвижимости - Парус-ЗОЛЯ. Название, конечно, вызывает лёгкое недоумение — ЗОЛЯ… Звучит так, будто это фамилия нового героя артхаусного кино. Но зато якорным арендатором является достаточно известная многим торговая сесть парфюмерии, косметики и товаров для дома — «Золотое яблоко». Это бренд, который стабильно растёт, уверенно расширяет логистику и не собирается сдавать позиции. 📦 Итак, что за объект входит в данный фонд? Перед нами — современный склад класса А площадью 47 000 м², введённый в эксплуатацию в конце 2024 года на Новой Риге. Площадь участка: 9,7 га Стоимость актива: 4,5 млрд руб. Цена за метр: 95 700 руб. 📝 Договор с арендатором подписан на 15 лет, без права расторжения, с индексацией по ИПЦ — но не более 7%. В текущих реалиях такой контракт — это почти что мечта арендодателя: длительно, стабильно и с защитой от инфляции. ✔️ Ключевые параметры фонда ISIN: $RU000A10CFM8 Ожидаемая полная доходность: 22,3% Ожидаемая средняя доходность выплат: 12% Для квал. инвесторов: ДА Цена размещения пая: 900 руб. Договор с УК: на 50 лет ⚖️ На данный момент капитал акционеров составляет 35% от стоимости объекта, остальное приобретено за счет банковского кредита под плавающую ставку (КС+3% и КС+4%) на срок до 2 кв. 2031. Но УК планирует погасить основную часть кредита в ближайшие 2 года, оставив плечо на уровне 30% от стоимости актива. Это возможно в том числе за счёт возврата НДС и новых инвесторов. Судя по прошлым кейсам, схема вполне рабочая (Парус-Логистика, НОРД и другие). ☝️ Я в конце прошлой недели посетил форум «Россия Зовет!» и там консенсус аналитиков был по ключевой ставке на конец 2026 года в 13-14%, а на конец 2027 года 9-10%. Так что риски наличия кредитного плеча для данного фонда вполне умеренные, на мой взгляд. 📈 Что по доходности? ✔️ С января фонд обещает стартовать с выплат около 11,5%, а дальше вступает в игру индексация. Локация класса «премиум Рига» тоже делает своё дело — такие площадки не дешевеют с годами. Доходность будет складываться из 2 составляющих, как обычно на рынке недвижимости. Первая часть - ежемесячные арендные платежи, вторая — переоценка стоимости недвижимости, которая обычно растет не ниже инфляции. Сама УК ждет среднегодовой рост цены на объект на уровне чуть выше 10%. 📈 Таким образом, суммарная средняя доходность инвестора по ожиданиям может составить 22+% годовых. 💸 Что интересно, 4 декабря на размещении паи смели, как горячие пирожки. Весь объем ушел за считанные минуты. Но в скором времени будут новые размещения, о чем напишу отдельно. ❗️ Важно, что все новые размещения паев будут проходить по цене 900 руб. Поэтому, покупать на вторичке дороже этой суммы экономического смысла не имеет, учитывайте данный нюанс! Другими словами, при каждом размещении будет возможность купить паи по 900 руб. напрямую у УК, а также биржевая цена будет проседать до этого уровня. 📌 В целом фонд вполне интересный, а доходность сопоставима с аналогичными представителями сектора. Пока ключевая ставка относительно высокая, можно зафиксировать 12% только арендного потока в недвижимости. И это в то время, как сдача в аренду квартиры дает лишь 5-6% и то без учета амортизации. Вполне интересное решение, если вы квал, на мой взгляд. ❤️ Ваши лайки - лучшая мотивация для автора делать обзоры новых отчетов и эмитентов! #investokrat

💻 Аренадата: верим или нет? Череда запоминающихся промахов в гайденсах подкосила веру в заявления менеджмента и IT-сектор, в целом. Согласитесь, честно заявить о проблемах и не давать ложных надежд - гораздо более здравая позиция. На этом фоне прогноз Аренадаты по росту выручки на 20-30% в 25 году выглядит весьма трезво. Тем не менее, есть нюансы, заставляющие усомниться в достижении даже такой динамики. 🤨 Первое и самое очевидное - результаты за 9 месяцев. Падение выручки на 45% г/г даже отдаленно не напоминает рост на 20-30%. Компания апеллирует к ярко выраженной сезонности и учету большей части выручки (около 60%) в последние два месяца. Как говорится, запомните этот прогноз, встретимся на годовом отчете. Пока есть справедливые опасения, что разрыв слишком уж велик. Но буду рад ошибаться. 📉 Скорректированная OIBDA и NIC (чистая прибыль) глубоко ушли в отрицательную зону: (-2 млрд руб.) и (-1,6 млрд руб.) соответственно, при выручке в 2 млрд. Опять же, ждем 4 квартала, чтобы понять роль сезонности в убытках. ☝️ Что интересно, на фоне всех трудностей компания не стала радикально резать расходы, а даже наращивает их. По итогу 25 года планируется удержать маркетинговые статьи на прошлогоднем уровне + нарастить штат сотрудников на 20%. Учитывая что ФОТ составляет 82% операционных расходов - это неизбежно приведет к их росту. ✔️ Чистый долг Аренадаты отрицательный, поэтому переживать спад можно еще долго без ущерба для баланса. Другой вопрос, нужна ли инвесторам такая «корова» без молока? 📝 Также отмечу, что презентация для инвесторов пестрит обилием матчасти про анализ данных, в то время как слайды с финансовыми результатами выглядят скромно (всего 3 слайда из 27). Обычно так бывает не от хорошей жизни, а IT компаниям действительно сейчас нелегко. 📌 Учитывая негативный бэкграунд сектора, я бы пока последил за этой историей со стороны. Если выполнят прогноз и восстановят прибыльность по итогу года - можно будет вернуть в вотч-лист. Глобально все лучшее для разработчиков ПО позади (активное импортозамещение), а новых драйверов пока не подвезли. Зато появились риски в виде роста налогов и сборов. DATA ❤️ Ваши лайки - лучшая мотивация для автора делать обзоры новых отчетов и эмитентов! @Investokrat

💻 Базис: оценка IPO оказалась заметно ниже ожиданий рынка 📊 Рынок давно ждал, какой ценник поставят Базису. Ещё осенью в медиапространстве гуляли оценки от ВТБ и ГПБ в 25–35 млрд рублей — и многие уже мысленно готовились к таким ориентирам по капитализации. Но реальный диапазон, объявленный вчера, оказался куда скромнее: 17–18 млрд рублей или 103–109 рублей за акцию. И это, на мой взгляд, дает гораздо более интересную точку входа, чем предполагалось раньше. 📈 Что важно — снижение оценки произошло не из-за ухудшения перспектив бизнеса. Скорее наоборот: компания демонстрирует быстрый рост, сильную рентабельность и стабильную денежную позицию, о чем писал ранее. Выручка за 9 месяцев 2025 года выросла до 3,5 млрд рублей, OIBDA — до 1,9 млрд, а маржа по-прежнему остаётся одной из лучших на рынке инфраструктурного ПО. Это база, на которую инвесторы обычно смотрят особенно внимательно перед IPO. 🧐 Лично мне кажется, что выбранный диапазон — это попытка сделать размещение максимально комфортным: с хорошей переподпиской (возможно), нормальной ликвидностью на старте и без того ощущения «перекупленности», которое порой тянет бумагу вниз в первые недели торгов. В итоге мы видим ситуацию, где бизнес объективно стоит дороже, а размещается дешевле — и такие расклады редко остаются незамеченными рынком. ✔️ Также важно отметить, что размещение проводится не на перегретом рынке, что увеличивает потенциал роста, когда закончится СВО и нормализуется экономическая ситуация. Несмотря на это, бизнес продолжает усиливать свои позиции: от корпоративного управления и расширения продуктовой линейки до выхода в новые сегменты (SDN, SDS) и развития международных направлений. Это позволит укрепить статус ключевого вендора в том числе для госсектора и сформирует фундамент для оценки выше текущей — вопрос времени, на мой взгляд. ⏳ Книга заявок открыта с 4 по 9 декабря, пока еще есть время принять участие. 📌 Резюмируя, получается довольно редкая ситуация для российского ИТ-сектора: высокая рентабельность, быстрый рост, отсутствие долговой нагрузки, исторические дивиденды и при этом — размещение по нижнему краю рыночных ожиданий. Для меня, как частного инвестора, это сочетание выглядит как минимум любопытно. Может быть, даже слишком любопытно, как для IPO в секторе, где обычно платят премию за импортозамещение. ❗️Говоря про риски, дальнейшая динамика акций безусловно будет зависеть от того, насколько рынок поверит в историю Базиса — и насколько компания сумеет подтвердить свои амбиции делом. Но эмитент выходит на рынок не с обещаниями, как это часто бывает, а с результатами — и именно такие размещения обычно наиболее интересны частным инвесторам. 💼 Лично я пока окончательного решения об участии не принял, но думаю в эту сторону, пока есть время. $BAZA ❤️ Ставьте лайк, если вам интересны разборы новых размещений на Мосбирже! #Investokrat