📈 ПАРУС-СБЛ - размещение новый паев Продолжается бум в складской недвижимости, который начался в 2020 году на фоне пандемии. Люди активно пользуются услугами доставки продуктов и готовой еды, активное распространение получили маркетплейсы. Это требует наличия складских помещений, особенно рядом с крупными мегаполисами. ☝️ В итоге, застройщики не справляются с опережающим ростом спроса на такие объекты. Для сравнения, в 2023 году построено 4 млн кв. метров при спросе в 15 млн кв.м. Многие даже строящиеся помещения уже сданы в аренду. На выходе мы видим трехкратный рост арендных ставок за последние 3 года по объектам складской недвижимости. 🏗 Свой склад строить дорого, поэтому, на помощь приходят ЗПИФы недвижимости, где каждый желающий может приобрести небольшой кусочек актива (пай). ✔️ На нашем рынке самое большое число ЗПИФов недвижимости у Паруса. Там можно найти фонды на складскую, офисную (бизнес-центры) и торговую (торговые центры). Удобство заключается в том, что каждый объект упакован в отдельный ЗПИФ и вы можете приобрести те активы, которые понравились. 📝 В рамках одного поста сложно разобрать все фонды, поэтому, мы поговорим про Парус-СБЛ (#RU000A104172). 🏦 В данный ЗПИФ упакован главный логистический центр компании «СБЕРЛОГИСТИКА», расположенный в 23 км от МКАД и 11 км от Внуково. И якорным арендатором, как понятно из названия, является ООО «Сберлогистика». 💰 Важным отличием данного ЗПИФа является то, что объект был приобретен с использованием заемных средств. Общая стоимость актива составляла 2,1 млрд руб. из которых 0,67 млрд руб. - кредит банка. Но, если сравнивать с другими фондами, здесь не плавающая, а фиксированная ставка в размере 5,2% до 4 кв. 2025 года. С одной стороны, стоимость обслуживания очень низкая, с другой стороны, в конце текущего года данный кредит придется либо рефинансировать, либо гасить. 💼 Управляющая компания приняла решение погасить данный долг, что я считаю разумным. Потому что кредитоваться под КС+3% и выше очень дорого и существенная часть арендного потока будет направляться не пайщикам, а кредиторам. В связи с этим, УК запланировала провести дополнительный выпуск паев по предварительной цене из фин. модели в 1400 руб. (текущая рыночная цена - 1700 руб.) Сумма привлеченных средств будет равна размеру кредита и полностью пойдет на его погашение. 🧮 Давайте считать, на конец 2024 года число паев было 1 390 906 шт., после доп. выпуска оно составит 1 866 456 штук. С одной стороны, размытие существенное, с другой стороны, в текущем году арендные ставки будут проиндексированы и аренда принесет около 445 млн руб. по данным из фин. модели, что скомпенсирует фактор размытия. Также, после гашения уйдут такие статьи расходов, как процентные платежи, вознаграждение УК за сопровождение кредита и возможный рост процентной ставки при рефинансировании. Поэтому, на выплаты пайщикам доп. эмиссия существенного влияния не окажет. 📈 Даже после доп. выпуска паев, среднегодовая доходность превысит 11% годовых из расчета цены пая в 1400 руб. и более 16% из расчета цены пая в 1000 руб. (как в момент размещения). 💵 Напомню, доход инвесторов формируется из двух составляющих: ➖ арендные платежи за вычетом комиссии УК (10 млн руб. + 10% от доходности + 5% за привлечение капитала); ➖переоценка стоимости актива. Недвижимость, как вы знаете, постоянно растет в цене. 📌 Таким образом, уходит главный кредитный риск, который был у данного фонда, из-за чего приобретать его могли только квалы. Доходность будет более прогнозируемой и пайщики по-прежнему смогут получать выплаты ежемесячно. Ждем начала размещения (предварительно в апреле) и желающие смогут в нем принять участие. ❤️ Ваши лайки - лучшая мотивация для автора делать обзоры новых отчетов и эмитентов! $RU000A104172 #investokrat