О фонде ЗПИФ Парус-СБЛ

Фонды недвижимости: оправданы ли риски? Недавно была громкая история с ЗПИФ Альфы, где инвесторы пострадали. Коротко история - ЗПИФ в Альфы «Арендный поток» владел недвижимостью, которую сдавали под Пятерочки. В феврале стоимость от оценщика была 320 тысяч рублей на пай, но на ликвидации мы увидели стоимость 236 тысяч рублей на пай - всего спустя пару месяцев. Причем в 2020 люди покупали ЗПИФ по 300к рублей. На этом держатели фондов недвижимости испугались - это потенциальный риск. Я тоже держу немного фондов и меня этот вопрос волнует. В этом ключе особенно интересно послушать интервью с операционным директором УК Парус: Тут всплыло две вещи: 1)Банк то-ли дорого купил, то ли неудачно продал. Скорее первое. Не хватило экспертизы что-ли. 2)Большинство УК заинтересовано повышать СЧА, поскольку берет комиссии от него. Парус берет комисси от дохода инвесторов, это скорее фактор за покупку ПИФов Паруса. Рассказали про парус МАКС. Послушал интервью В этом ключе интересен Макс. 1)Это фонд фондов - который держит другие паи фондов паруса, диверсификация по всем фондам. Он не платит дивиденды, а их реинвестирует обратно в паи, которые покупают ниже расчетной стоимости. Это поддерживает котировки паев, и дает заработать на возвращении к стоимости чистых активов. 2)Сейчас парус макс стоит 1596 рублей при СЧА в 1675 рублей. Можно будет заработать на возврате к СЧА +4,8%. 3)Осенью будет позитивный момент - можно будет забрать деньгами или паями монофондов (при сумме от 5 миллионов обменять макс на дочерний фонд, например Парус Озон). Сейчас большой пакет на десятки миллионов придется долго продавать без сдвигов стоимости. 4)Также теперь Макс торгуется по выходным, а также в утренее и вечернее время - это позитив. 5)Новый фонд «Место встречи Запуск торгов на Мосбирже 5 июня в 17:30. Один из крупнейших фондов, с диверсификацией по объектам и арендаторам. 26 ТЦ на 50 миллиардов рублей активов. Один из самых больших ЗПИФов. Он тоже будет докупаться в состав Макса (несколькими итерациями), так что отдельно его покупать не обязательно - он будет в составе Макса. Резюме В целом, ЗПИФы недвижимости это не при спекуляции, важно понимать, что СЧА может расходиться с реальной стоимостью. Ну и к компаниям специализирующихся на недвижке больше доверия - шанс нарваться на такое пониже. Парус Макс с остается диверсифицированной возможностью поставить на рынок коммерческой недвижимости - тут нет денежного потока, но деньги реинвестируются обратно и сложный процент работает на тебя, паев становится все больше. Из рисков это падение стоимости дочерних фондов в составе Макса, потенциально такое может быть из-за кризиса на рынке складской недвижимости или неликвидности дочерних паев и падение их стоимости. Доходность тут должна складываться по следующей формуле - арендный поток + рост стоимости недвижимости + сжатие дисконта к СЧА. $RU000A1022Z1 $RU000A104172

Доброго дня, друзья 👋 Столько времени прошло с прошлого отчета. Портфель претерпел изменения… Никак не хватало времени, оформить отчеты в две части, ибо в одну они уже не помещаются… #фондовая_свобода 🌠 88 неделя (30.03.26 — 05.04.26) 89 неделя (06.04.26 — 12.04.26) 90 неделя (13.04.26 — 19.04.26) 91 неделя (20.04.26 — 26.04.26) 92 неделя (27.04.26 — 03.05.26) 93 неделя (04.05.26 — 10.05.26) 94 неделя (11.05.26 — 17.05.26) 95 неделя (18.05.26 — 24.05.26) 96 неделя (25.05.26 — 31.05.26) 🟢Пополнил счёт на 38 600₽ 🟢Покупки: ↪️ $XHOUSE (5 лотов) ↪️ $RU000A1068X9 (1 лот) ↪️ $RU000A10CFM8 (10 лотов) ↪️ $RU000A108UH0 (24 лота) ↪️ $RU000A108VR7 (1 лот) ↪️ $RU000A10BBS6 (2 лота) ↪️ $XTRIUMF (4 лота) ↪️ $XXXXXX (1 лот) 🔴Продажи: ✔️ Государственные облигации ( $TOFZ@ ) - 180 шт. [AP — 12,58₽] ✔️ Дивидендные акции ( $TDIV@ ) - 831 шт [AP — 9,67₽] ✔️ Крупнейшие компании РФ ( $TMOS@ ) - 395 шт [AP — 6,18₽] Если ПАРУС не идет к инвестору, инвестор идет к Парусу‼️ ‼️ 01.08.26 - будет уже 2 года как я веду челлендж #фондовая_свобода а в каталоге Т-инвестиций, как было три фонда Паруса - Лог, НОРД и ОЗН, так они и остались… Закончил я значит вопрос с набором позиции по НОРДу, мне уж больно понравились фонды УК ПАРУС и не только. Теперь я еще собираю портфель #фондовая_свобода и в БКС. Переводить к одному брокеру не хочу - зачем лишние комиссии🤔 Портфель пополнили фонды ПАРУСА: ✔️ ДВН; ✔️ ЗОЛЯ; ✔️ КРАС; ✔️ МАКС; ✔️ НИНО; ✔️ ТРМ А также в портфеле оказались еще три фонда: ✔️ БПИФ Альфа Денежный капитал; ✔️ ЗПИФ Инвестиции в недвижимость (от самолета) ✔️ Рентал ПРО Почему так много пополнил? Все дело в другом челлендже, который сильно провалился, по факту практически и не успев начаться - речь о #евротранс_2027 (челлендж, где я еженедельно покупал на 1000₽ акции ЕвроТранса под безотзывную оферту в августе 2027, где можно сдать по 350₽) но итог как вы понимаете если бы я не продал, был бы очень, ОЧЕНЬ печальным (~ -50%)… Так и что мы получаем в итоге? 🟢 Текущий состав портфеля: ✔️ БПИФ Альфа Денежный рынок [ $AKMM ] - 52 шт. [AP — 147,39₽] 🅱️ ✔️ ЗПИФ ИНВНД [ $XHOUSE ] - 5 шт. [AP — 965₽] 🅱️ ✔️ ЗПИФ Парус-ДВН [ $RU000A1068X9 ] - 1 шт. [AP — 1130₽] 🅱️ ✔️ ЗПИФ Парус-ЗОЛЯ [ $RU000A10CFM8 ] - 10 шт. [AP — 883₽] 🅱️ ✔️ ЗПИФ ПАРУС-КРАС [ $RU000A108UH0 ] - 24 шт. [AP — 914₽] 🅱️ ✔️ ЗПИФ Парус-МАКС [ $RU000A108VR7 ] - 1 лот [AP — 1 623₽] 🅱️ ✔️ ЗПИФ Парус-НиНо [ $RU000A10BBS6 ] - 2 шт. [AP — 900₽] 🅱️ ✔️ ЗПИФ Парус-ТРМ [ $RU000A108BZ2 ] - 4 шт. [AP — 899₽] ✔️ ЗПИФ Парус-СБЛ ( $RU000A104172 ) - 36 шт. [AP — 1 415₽] ✔️ ЗПИФ Парус-НОРД ( $RU000A103KU3 ) - 63 шт. [AP — 1 301₽] 🅱️ — купленные активы AP — Average Price (средняя цена) 🟢Полученные выплаты: ➡️15.10.24: 9,33₽ ➡️25.10.24: 14,07₽ + 23,61₽ ➡️18.11.24: 8,33₽ ➡️26.11.24: 28,96₽ ➡️16.12.24: 9,33₽ ➡️25.12.24: 61,86₽ ➡️23.01.25: 9,33₽ ➡️29.01.25: 128,4₽ ➡️14.02.25:10,5₽ ➡️20.02.25: 168,12₽ ➡️12.03.25: 195,54₽ ➡️14.03.25: 22₽ ➡️09.04.25: 285,07₽ ➡️16.04.25: 32,5₽ ➡️15.05.25:276,71₽ ➡️09.06.25: 289,79₽ ➡️10.06.25: 75,49₽ ➡️14.08.25: 394,33₽ ➡️12.09.25: 580,5₽ ➡️15.10.25: 689,5₽ ➡️ 17.11.25: 722₽ ➡️ 12.12.25: 810₽ ➡️ 23.01.26: 907,5₽ ➡️ 13.02.26: 979,62₽ 🆕 16.03.26: 1 056,31₽ 🆕 14.04.26: 1 122,33₽ 🆕 18.05.26: 1 122,33₽ 🎯Цель:узнать доходность портфеля за один год. Увидим результаты в конце июля / начале августа 2026✊ ☑️Промежуточные итоги:☑️ ✅Портфель прошёл отметку в 200.000₽. ✅ Давно торгуемся с положительной бумажной прибылью. ✅Делали еженедельные пополнения с 01.08.24 до 31.08.25 на сумму не менее 100₽ в день. ✅С 01.09.25 делали пополнения не менее 1500₽ в неделю и 2000₽ раз в месяц. ✅Всего вложено: 161 900₽ ✅Получили выплатами: 9 053,74₽ (пред. 5 752,77₽) 🟰 ✅ Зафиксировали прибыль [убыток+комиссия]: 4 029,33₽ (пред. 2 609,51₽) ⬆️ ✅Текущая бумажная прибыль (убыток): 21 437,72₽ (пред. 25 451,84₽)⬆️ ✅ НАЛОГИ: 120₽ ИТОГО: 202 163,51₽ #фондовая_свобода #дальше_больше #прояви_себя_в_пульсе #челлендж100 #фонды #новичкам

Как и писал ранее, я частично выходил из ПАРУС-НОРД $RU000A104KU3 на его пике. Долю всё ещё сохраняю большую, чтобы оставаться в топ 1% инвесторов фонда, но планы по пересборке портфеля остаются в силе. Сейчас распродажа НОРДа происходит не только с моей стороны, но и со стороны других инвесторов. Причин для этого несколько. 1. Доходность НОРДа сейчас выглядит весьма скромно. После вычета налогов при текущей цене она составляет около 9,4% годовых, тогда как новые фонды предлагают уже порядка 11%. Сильно рассчитывать на рост тела тоже не приходится - индексации арендных платежей во многом уже заложены в цену. Да, остаётся сценарий роста примерно до 1600р за пай, чтобы приблизиться к доходности ОЗН $RU000A1022Z1 и СБЛ $RU000A104172, но это скорее оптимистичный вариант, чем базовое ожидание. 2. Инвесторы готовят капитал под новые размещения. В том числе под «Место Встречи». А там готовится выпуск почти на 37 млрд рублей. Плюс ещё около 3 млрд по НиНо остаются невыкупленными. Деньги постепенно перетекают туда. 3. Нельзя игнорировать и историю с Альфой и их «Арендным потоком», которая заметно пошатнула уверенность инвесторов в справедливости оценок объектов. Для тех, кто пропустил: Альфа собрала 1,3 млрд рублей и приобрела коммерческую недвижимость, которая вполне успешно сдавалась, в том числе магазинам «Пятёрочка». За пять лет оценка объектов выросла примерно на 10%. Но при продаже выяснилось, что рынок не готов покупать их по этой цене. Как итог, активы были реализованы на 23% ниже стартовой стоимости. И это после пяти лет владения и на фоне инфляции за этот период. На мой взгляд, это хороший повод задуматься о ценности объектов в любом фонде. Бумажная оценка - это одно, а реальная рыночная стоимость может заметно отличаться. Благо Парус не планирует продавать объекты, поэтому в нашем случае логичнее смотреть прежде всего на арендный поток. В целом для долгосрочного инвестора снижение цены на 10% от пика - история не критичная. Если продавать актив не планируется, то вопрос оценки отходит на второй план. Гораздо важнее, чтобы рос арендный поток. Поэтому такие снижения я скорее рассматриваю как возможность докупить паи. Собственно, именно это и планирую делать.