Прогноз цен на новостройки от ДОМ РФ: что ждать в 2027?

Войти

? Какой 👊удар ждет рынок недвижимости в 2027? 🥊 Разбираясь в огромном массиве информации к IPO Дом РФ, наткнулись на странный всплеск ожиданий роста цен на новостройки в 2027 году. Да, недвижимость всегда растёт, и тем более к IPO нужно показать уверенный взгляд в будущее, но… чем выделяется именно 2027? Почему не 2028, или 2026? В Дом РФ прогнозируют средний рост цен на первичное жильё на уровне 4-7% в год до 2030. Это на уровне инфляции, за которой идут цены, если смотреть ретроспективу. Но в 2027 году закладывается особенный сценарий: рост цен на 10-15% при инфляции 4,4%. Дальше – снова стабильность. Что за аномалия в 2027? 📈Мы нашли 2 фактора, которые могут образовать комбо удар по рынку: 🔹смягчение денежно-кредитной политики ЦБ. Последний среднесрочный прогноз предполагает полную стабилизацию бушующей инфляции как раз к 2027 году. Если ожидаемая средняя ❗️ключевая ставка в 2026 в диапазоне 13-15%, то в 2027 году уже 7,5-8,5%. Т.е. это будет первый год, когда ставки по ипотеке могут оказаться ниже 10% 🔹обвал предложения. Активных новых проектов становится меньше: видно снижение показателей запуска строительства. Средний срок стройки 2-3 года, а замедление началось как раз с конца 2024 Если эти факторы совпадут, то рост спроса и снижение предложения могут произойти одновременно, в 2027 году 🤔 Что может затормозить? 🔻сдерживающим фактором роста цен станут инвесторы-новички (YouTube-инвесторы), которые вкладывались в траншевую ипотеку в 3-5 квартир с однотипных ЖК с тысячами одинаковых студий и 1 ккв. В 2026-27 гг. им придётся либо продавать, либо рефинансировать. А траншевый характер ипотеки приведет к тому, что платеж будет запредельным. Это может добавить предложение и снизить дефицит 🔻частые корректировки прогноза ЦБ. Если аналитики Дом РФ действительно брали за базу прогноз ЦБ, то можно быть спокойным – он поменяется еще не раз. За последние 3 года прогноз ЦБ по ставке менялся чаще, чем сама ставка Верите в бесконечный рост недвижимости? 🐾 Кот.Финанс |

🎄Сегежа: новые размещения 📄О выпусках На размещении 2 выпуска: · Купон: до 24% в ₽ и до 15% в ¥ ежемесячно❗️ · Доходность: до 26,8% в ₽ /16,1% в ¥ · Срок: 2,5 года в ₽/ 2 года в ¥ · Объем: ₽2 млрд / ¥100 млн · Рейтинг: BB- (Эксперт) 💸Финансы 🔻выручка -8% 🔻операционный убыток 10,3 млрд (прим.: без разовых списаний опер.убыток -3,2 млрд) 🔻убыток ₽21,8 млрд 🔥чистый долг ₽58 млрд. (был 153) 🔥капитал ₽66,7 млрд (был 1,1) У Сегежи отличный аудитор (бывш. Deloitte), такого уровня в другом рейтинге ВВ- не найдете. Мы не согласны с низким рейтингом от Эксперт РА Выручка по итогам полугодия снизилась на 8%, хотя курс рубля укрепился на 23% к 30.06 (102,29 -> 78,47). Т.е. помешал валютный фактор. Среднегодовой темп роста выручки за 5 лет (CAGR) 12% Рентабельность под давлением с 2022 года. Валовый показатель снизился не так драматично. Операционные показатели ниже нуля и по ним бьют 2 мощных фактора: 🔹% расходы 🔹разовые факторы: законсервировали завод Ключевой слайд – структура баланса. Тектонические изменения, которые важно подсветить❗️ 2 июня завершилась доп.эмиссия, которая увеличила капитал и существенно сократила долг. На конец 2024 капитал ~0, а сейчас его размер позволит продержаться еще несколько лет даже при экстремально плохой конъюнктуре Снижение долга еще не в полной мере отразилось в отчетности, т.к. допка только в июне. И уже с 2026 года мы увидим снижение процентных расходов минимум в 2 раза (наше предположение). Только это позволит снизить убыток, а при ослаблении рубля позволит выйти и в опер.плюс ⚡️Риски 🔻на первый взгляд 👻страшные финансовые показатели, которые сглаживаются доп.эмиссией. Отличный пример, что отчетность - зеркало заднего вида 🔻плохая конъюнктура и волатильность спроса на рынках 🔻географически Сегеже более удобны западные рынки, а совокупно с переориентацией всей страны на Восток, логистика стала существенной частью расходов 🔻крепкий рубль опасен для всех экспортеров, т.к. себестоимость растет не только из-за внутренней инфляции, но и экспорт становится менее конкурентным 🔻всё еще высокий долг, если смотреть по метрике долг/EBITDA 🔻ковенанты: часть предельных значений банков все еще нарушается, но доп.эмиссия снижает риск конфликта интересов акционеров и кредиторов ➕Плюсы + на наш взгляд это точно не ВВ-, Сегежа достойна гораздо большего кредитного рейтинга. Cоседи в сегменте ±ВВ: СибАвтоТранс, Контрол лизинг, Хромос, Байсэл, и др. Gочти ни у кого нет комбинации МСФО и первоклассных аудиторов + доп.эмиссия снизила долг на 80 млрд и позитивно повлияет на прибыль через снижение процентных расходов + доля экспорта ~70%, при ослаблении рубля финансы «перевернутся». Большинство банков ждут 94-100 в следующем году ❗️ + нет затоваренности + безупречная публичная кредитная история: ни одного тех.дефолта (👋привет, Брусника с рейтингом А-) 🃏Карта облигаций Новый рублёвый выпуск Сегежи смотрится очень интересно даже на фоне своих же выпусков В юаневой карте на слайд не поместилась Уральская сталь на фоне паники . В юанях у Сегежи нет аналогов по масштабам бизнеса и системной значимости. Выпуск 3Р9 отлично подходит для тех, кто хочет увеличить дюрацию. Выпуск не подойдет для ЛДВ (впрочем, как любой выпуск в юанях). А уж очень хочется что-то трехлетнее в китайце 🐾 Выводы Мы понимаем, почему рынок осторожно относился к Сегеже в конце 2024 года (обнуление капитала, убытки, высокий долг), но почему рейтинг снизили после доп.эмиссии - загадка. Мы оптимистично смотрим на оба выпуска. В юанях не видим прямых аналогов. А сравнивать с рублёвыми ВВ категорически отказываемся 😅 Если Сегежа нас слышит/читает, есть 2 просьбы: 🔹не делайте нерыночные купоны после оферт 🔹сделайте следующий (10ый?) выпуск в юане под ЛДВ. На 3 года и неделю – позвольте заработать вашим инвесторам не только на купоне и курсе, но и на налогах! Мы будем участвовать в размещении. Приоритет в ¥ 🐾 Кот.Финанс | #облигации SGZH RU000A10CL64 #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест #пульс_учит

⭐️Неправильный дефолт в Монополии🥴 получение купонов, UPD по объемам торгов, мысли вслух, ожидания. Разбираемся, что ждёт ВОБЛов? В Монополии всё пошло не так: дефолтнули в самом маленьком выпуске, но купоны платят по всем (после дефолта заплатили 4 купона). О чем это говорит? Порассуждаем в конце, а пока факты 🔹Самые «оборачиваемый» выпуск оказался седьмой: с момента дефолта по нему прошло оборотов на 44% от объема всего размещения. В среднем же 28%. Не повезло держателям 2го выпуска – платежи по нему не поступили, но и продать их нельзя, они же должны быть погашены… 🔹Нового комментария от эмитента не было. Была даже шутливая версия от коллег😠, но платеж по купонам лучше тысячи слов 🔹причина дефолта - задержка с реализацией очередной партии транспортных средств. Продать стоки сейчас почти невозможно: цены снизились на 30-50%. Грузовой транспорт толком никому и не нужен 📆Мы ждали: ✅ выплата купона по выпуску 4 ✅ выплата купона по выпуску 7 Итого: Монополия допустила дефолт по «телу» второго выпуска, но были оплачены купоны в выпусках 1,2,4,7 📆Что ждем сейчас? На этой неделе нужно или оплатить «тело» второго выпуска, или произойдет полноценный дефолт 🐾Мысли На дефолт в стиле Ники/Селлера, где разом прервалась коммуникация и эмитент перестал выходить на связь – не похоже. Если уходить в дефолт, зачем платить по купонам? С начала месяца сумма выплаченных купонов ~50 млн. Этого недостаточно ни на «тело» второго выпуска (260 млн), ни для предстоящего погашения третьего в январе (3 млрд) И если до декабря у Монополии оставались опции: 🔹IPO: да, конъюнктура не та, но компании выходят 🔹рефинанс: новый выпуск для погашение старого То теперь оба этих варианта закрыты. Мы думаем, что назревает реструктуризация. Из банковской практики, и мнения коллег из лизинговых, рынок грузового транспорта на столько плохой, что даже обеспеченные техникой и залогами кредиторы не стремятся получить тягачи и прицепы, а готовы на снижение платежей и пересчет графиков. Что уж говорить про необеспеченных держателей облигаций? Мы сейчас проводим консультация с людьми из отрасли. И представим варианты. Мы ставим на рестракт🤔 📘Почитать по теме: 🚚Монополия: тех.дефолт https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Kot.Finance/c983fbd9-2a18-4c8f-970e-e515955614e2/ 🔻Снижение кредитного рейтинга: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Kot.Finance/f758f1f4-7d8c-4b17-8914-ef4386f886fc/ Полезно? Ставь👍 ❤️мы будем рады Вашей подписке 🐾 Кот.Финанс | #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе #дефолт #монополия #юмор RU000A109S83 RU000A10ARS4 RU000A10B396 RU000A10BWL7 RU000A10C5Z7 RU000A10CFH8

Что ждет ДОМ РФ от цен на новостройки