ЗПИФы на недвижимость: Оборотная сторона медали

. Риски и подводные камни Инвестируя в ЗПИФы на недвижимость, помимо плюсов, очень важно понимать существенные минусы и нюансы этого инструмента. Большинство из них вытекают из самой природы недвижимости и структуры закрытого фонда. Главный недостаток: Низкая ликвидность и долгий срок • Получить всю прибыль можно только при погашении фонда. Вы не можете продать пай по расчетной цене, пока управляющая компания не продаст все объекты недвижимости и не получит деньги. Управляющей компании просто нечем с вами расплатиться до реализации объектов. • Продажа недвижимости — процесс небыстрый. Сначала создают фонд, затем проходит несколько лет, объекты подрастают в цене, затем компания продаёт их, получает деньги, выплачивает пайщикам и закрывает фонд. Прибыль вы получите только в этот момент. Погашения приходится ждать много лет. • "Мертвый груз" в портфеле: Паи становятся неликвидным активом на весь срок фонда. По закону закрытые фонды не обязаны предоставлять ликвидность на вторичном рынке. Проблемы вторичного рынка: • После формирования фонда купить/продать пай можно только на внебиржевом вторичном рынке. • Торги идут по ценам, часто сильно отличающимся от реальной стоимости пая (премия или дисконт). Поэтому проводить сделки на вторичном рынке может быть невыгодно. • Управляющая компания всегда выпускает и гасит паи по справедливым ценам, но только в определенные короткие сроки (формирование и погашение). Невозможность ребалансировки: • Купили вы себе зпиф на недвижимость на 20% от портфеля, прошел год - доли изменились, а значит пришло время делать ребалансировку. Придется продавать по несправедливым ценам на вторичке, зачастую с большим дисконтом В таком случае лучше вообще не трогать недвижимость. Низкая диверсификация: • Объекты недвижимости дорогие, а еще большим количеством объектов сложно управлять. • Купить сразу много объектов разных типов в разных городах не получится. • Обычно, один фонд - один или пара объектов. Склад под аренду, бизнес центр или жилой комплекс. Риск сконцентрирован. Кредитное плечо (дополнительный риск): • Некоторые управляющие берут кредит, на который покупают недвижимость, а уже с продажи паев инвесторам потом постепенно закрывают кредит. • Вариант рабочий, но за кредит нужно платить проценты, что будет занижать доходность фонда. Кредит - дополнительные издержки. ❗️Налог на материальную выгоду (при покупке на вторичке с дисконтом): • Покупая пай на вторичном рынке, вы можете купить его с внушительным дисконтом (ниже справедливой цены). • Однако, из-за этого вы попадаете под налог на материальную выгоду (13% НДФЛ). • Вам придется заплатить 13% от разницы между справедливой ценой и ценой вашей покупки сразу. Прибыль вы получите не скоро, в лучшем случае через несколько лет, а налог придется заплатить сейчас. Вы только купили актив, не успели еще даже заработать, а уже образовался налог. Биржевые ЗПИФы: Частичное решение проблем Самое лучшее, что может сделать УК, — вывести закрытый фонд на биржу. После начала торгов на бирже тип фонда все еще будет закрытым. Ликвидность будет несколько лучше, чем на внебирже, и цены будут ближе к справедливым. Однако, закрытые фонды, торгующиеся на бирже, не обязаны оплачивать маркетмейкеров, и зачастую они и не оплачивают, поэтому ожидать хорошей ликвидности по справедливым ценам не стоит. Ключевое налоговое преимущество: При покупке на бирже вы не платите налог на материальную выгоду, так как покупаете по рыночной цене. Важный вывод: • Инструмент имеет серьезные особенности: очень долгий срок, крайне низкая ликвидность, невозможность ребалансировки, низкая диверсификация и налоговые нюансы. • Инвестируя в ЗПИФ, нужно быть готовым "заморозить" деньги на годы. • Тщательно изучите все условия фонда, его объекты, сроки, комиссии УК и риски (включая использование кредита). Помните, что большинство таких фондов доступны только для Квалифицированных инвесторов – это требование связано с высокими рисками.