#propertybits #обзор #СНГ #ЗПИФ

Экспресс разбор ЗПИФ «Парус Золя» (часть 2) 💻 Экономика фонда (по цене 918 ₽) Ключевые цифры фонда • СЧА фонда: 4,5 млрд ₽, при этом с учетом анонса в официальной группе текущий LTV находится на уровне 42%, это дает нам оценку акционерного капитала на уровне 2.6 млрд руб. • Дивдоходность: 2026: 11% 2027: 11,5% 2028: 12% • Cap Rate на входе по словам отдела продаж - 12,5% и ожидаемое сжатие до 11% через 5 лет. По моему расчёту из фин. модели фонда по чистому опер. потоку до расходов на УК получается 14.3% - выглядит, конечно, дёшево в сравнении со сделками на непубличном рынке. Долговая нагрузка По данным фин. модели текущий долг: около 3,2 млрд или 72% активов. Ставки: КС+3% и КС+4,4%. При этом с учетом последнего раунда по идее LTV должен снизится до 42%. Долг высокий, но структура погашения комфортная: основные выплаты приходятся на 2025–2026 годы, затем — минимальные. Стоит отметить, что УК не сказала в явном виде, что кредитное плечо будет полностью погашено. Что имеет смысл, если к концу следующего года ключевая ставка существенно снизится, но процентный риск у фонда ощутимый. 🆚Сравнение с другими фондами Див. доходность по потоку 2026 г. Пару-Золя – 11% 🟩 Средняя по складским фондам Сбер: 13.5% ⛵️ Средняя по складским фондам Парус: 11.7% При этом фонды Сбера имеют широкую «национальную» диверсификацию, что усиливает рыночные риски, но с другой стороны ближайшие 4-5 лет они обеспечены арендаторами и должны спокойно «пережить» текущий нисходящий цикл. Также, в фондах Сбера в принципе нет кредитов – это чистый equity. Парус-Золя выглядит дорого в сравнении с аналогами. 👀 Какие выводы? Парус Золя — сильный складской ЗПИФ за счёт хорошего договора аренды и низких технических рисков. Локация — хорошая, объект — новый, договор — жёсткий, доходность — околорыночная. При этом важно не забывать про риски: • рынок складов входит в фазу охлаждения, но это не так важно, когда у тебя нерасторгаемый договор на 15 лет с неустойкой, которой хватает, чтобы покрыть год операционных расходов • долговая нагрузка высокая и с плавающей ставкой, но LTV на 21.12 снизился по моему расчету до 42% и возможно будет ещё снижен в будущем. По сути, текущая стоимость пая предполагает около 18-19% годовой доходности (IRR) с учетом потенциальной стоимости роста пая (без учета возможной рыночной переоценки и эффекта кредитного плеча). Длинные ОФЗ предлагают доходность к погашению на уровне 14% и сравнимую с фондом дивидендную доходность (без операционных и финансовых рисков). Средняя дивдоха по фондам Сбера сейчас около 13.5% и IRR те же 18-20%. Текущая оценка рынком выглядит скорее справедливой, нежели выгодной для инвестирования. На мой взгляд, среди Сберовских есть более интересные фонды с большим количеством арендаторов, объектов недвижимости, сегментов недвиги и меньшей срочностью контрактов. Главный вопрос, который должен задать себе инвестор: ❗️Готов ли я брать на себя риск, связанный с годовой инфляцией выше 7% на горизонте 15 лет? Я скорее не готов, поэтому пройду мимо данного фонда и хочется меньшую срочность договоров, но большую диверсификацию внутри ЗПИФа. То есть в случае складов оптимально, на мой взгляд вложиться в фонды, где дюрация арендных договоров где-то 4-5 лет, как раз чтобы пережить текущий навес на рынке, в идеале конечно же ещё и привязку к ИПЦ, но таких кейсов в целом на рынке без привязки к складским ЗПИФ очень мало (хотя их я тоже вижу, рассказать?). А какие у вас мысли? Буду рад обсудить в комментариях!