Профиль инвестора Property_Bits | Тинькофф Инвестиции Пульс

Одна сделка обнулила пайщикам 5 лет роста. Что с этим делать? «Арендный поток» от Альфа-Капитал закрылся весной 2026 года. Итог: минус 23% по телу пая за шесть лет. С учётом арендных выплат - около 3-4% годовых. Для инструмента, который позиционировался как стабильная рентная история с защитой от инфляции, это провал. Меня здесь интересует не сам результат, а механика. И главное - что инвестор мог сделать иначе? Почему система защиты не сработала 1️⃣ По закону 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», УК обязана привлекать независимого оценщика для оценки активов фонда. Смысл простой: любая сделка контролируется специализированным депозитарием, и продать объект с огромным дисконтом от официальной оценки в теории проблематично. Звучит как надежная защита пайщиков. 2️⃣ Но есть 2 нюанса, которые меняет всю картину: оценщика нанимает и оплачивает сама управляющая компания - причём из средств фонда. То есть оценщик технически независим, но экономически зависит от клиента. У него нет стимула давать цифры ниже рынка - это значит спорить с тем, кто тебя нанял. На практике расчётная стоимость пая стабильно растёт в отчётах, пока фонд живёт. 3️⃣ ФЗ и постановления ЦБ напрямую не запрещают (ну либо я не смог найти, поправьте в чате если иначе) продажу по цене ниже оценочной. Есть только "мягкие" формулировки, которые "ожидают", что УК будет добросовестно продавать по рыночной стоимости. Возможно, оценка была пересмотрена прямо перед сделкой, но методом от обратного мы понимаем, что вполне реально продать ниже СЧА и есть дыра в управлении активами, которая позволяет это сделать. Основная проблема - отсутствие мотивации делать хорошо. УК получала комиссию все шесть лет вне зависимости от результата, в её интересах сделать фонд побольше, а что внутри - уже не особо важно. Торговаться и ждать лучшей цены - это операционные сложности, которые никак не влияют на вознаграждение управляющего. Если бы Альфа держала собственную долю внутри фонда, математика была бы другой. Управляющий, который теряет свои деньги вместе с пайщиками, торгуется иначе. Я не смогу найти данных, что у Альфы была доля в фонде. Как защититься Честный ответ: от самого риска защититься полностью почти невозможно в РФ. Почти все российские УК - внешние, и конфликт интересов встроен в структуру рынка. Это системный риск инвестиций в ЗПИФы недвижимости в России. Вот способы, которые помогут снизить риск: 1️⃣ Диверсификация между УК с хорошей структурой вознаграждения. Например, у Сбера вознаграждение управляющего частично привязано к арендному потоку. Это значит, что посадить арендатора по заниженной ставке или плохо продать объект - прямой убыток для самой УК. Несовершенная защита, но хоть какая-то привязка к результату. 2️⃣ Смотреть на публичность и репутационные риски УК. Парус ($RU000A1022Z1 , , ) активно строит публичный бренд. Один такой прецедент - и пайщики начнут продавать паи на бирже, маркетмейкер будет их погашать, это прямые убытки для самой компании. У публичной УК есть интерес не допускать таких историй. Accent Capital, хотя и новичок в публичных ЗПИФах, активно инвестирует в недвижимость - это их основной бизнес, репутация стоит дорого. 3️⃣ Искать УК, у которых есть дополнительная мотивация за продажу активов. Если вознаграждение привязано не только к управлению, но и к цене реализации - у управляющего есть интерес продать дороже, а не просто закрыть сделку. Можно смотреть эту информацию в ПДУ ЗПИФа. 4️⃣ Искать УК, которые держат собственную долю в активах фонда (skin in the game). На западных рынках это базовый фильтр, у нас - пока редкость. Когда управляющий теряет личные деньги вместе с пайщиками, мотивация торговаться кардинально меняется. Обычно, управляющий о таком не молчит и можно найти инфо в пресс релизах, а если данных нет - это тоже ответ. Поэтому вопрос к вам: знаете ли вы российские УК, которые держат собственную долю в своих же ЗПИФах? Не ИИР*

УК обещают тихую гавань и высокую доходность в ЗПИФах. 52 года данных говорят обратное Пару недель назад я разбирался с тем, как вообще можно сгенерировать альфу в публичной недвижимости, и думал над вопросом: а зачем инвестировать в недвижимость в принципе? Многие управляющие, учёные, да и вообще инвесторы в широком смысле скептически относятся к недвиге, тезис звучит примерно так: "Зачем мне инвестировать в недвижимость, если есть S&P 500 / MOEX?" И тут обычно защитники недвижимости (особенно российские УК) говорят о том, что: Недвижимость приносит более высокую доходность долгосрочно. Обычно сравнивают достаточно длительные горизонты (более 15–20 лет) и говорят о сложном проценте за счёт высокой дивидендной доходности. Доходность, скорректированная на риск, ну уж точно выше, чем у акций. При этом безусловно находятся промежутки времени, когда это действительно так — например, если сравнить S&P 500 за 10 лет до конца 2024 года, картинка будет приятная для владельцев недвижимости. Однако правильное доказательство лежит в плоскости опровержения. То есть нужно проверять обратную гипотезу: Недвижимость приносит доходность ниже, чем рынок акций (спасибо, кэп, но ведь "профессионалы" рынка говорят другое? Давайте проверять). Недвижимость показывает менее выгодную доходность с корректировкой на риск (а вот тут уже интереснее — думаю, многие считают недвижимость консервативной инвестицией без рисков). Я решил проверить обе гипотезы на реальных данных. Что важно при этом отметить: Я смотрел рынок США, а как вы знаете из прошлого поста, на российском рынке волатильность ЗПИФов ниже, чем у других инструментов, а корреляция может быть околонулевой. Но я обошёл это тем, что сделал симуляцию, в которой разрушил корреляцию между активами, чтобы переложить вывод на рынок РФ. Временной ряд сильно влияет на выводы. Наверняка в комментариях найдётся человек, который скажет, что можно было взять последние 15 лет — и там трасты выигрывали. Именно поэтому я ставлю себе задачу опровергнуть гипотезу. Мне не нужно доказывать, что трасты лучше по доходности, чем рынок акций — пусть этим занимаются фантазёры. Моя задача — предоставить доказательства обратного. Методология 1️⃣ Данные по индексу недвижимости и S&P 500 более чем за 50 лет (включая выплаты). 2️⃣ Посчитал годовую доходность (CAGR) за этот период вручную, а также сделал симуляцию в 10 тыс. вариантов, чтобы понять, насколько вероятен исход, при котором недвига даёт более высокую доходность. 3️⃣ Повторил то же самое с корректировкой на риск и посмотрел результаты для коэффициента Шарпа. Что получилось 🧢 Статистически, на разных симуляциях и временных горизонтах, данные не подтверждают тезис о превосходстве недвижимости над акциями. Если уложить всё в простое умозаключение: на полном горизонте в 52 года результаты почти неотличимы. Подбросив монетку и вложив деньги в любой из двух активов - результаты были бы схожими. На горизонте с 2004 года недвижимость проигрывала в большинстве сценариев. Что важно — я проверял это даже без влияния корреляции, как на рынке РФ. То есть вывод в целом применим и там: акции статистически должны быть лучше. 🤌🏻 При этом за каждый процент доходности инвестор в недвижимость в среднем берёт больше риска. Связано это с кризисом 2008 года - тогда инвесторы в недвижимости потеряли порядка 70% капитала. На мой взгляд, это неприемлемый риск за то, что получает инвестор. Об этом поговорим в следующем посте: является ли вообще инвестиция в публичную коммерческую недвижимость безопасным и консервативным инструментом? И это интересный вопрос, а что вы думаете? Достаточно ли просто купить фонды Паруса , , и забить на 5–10 лет на актив?

Ставка ЦБ и ЗПИФы: что показывают данные. Рынок сломан? 🧐 В прошлом посте в тг я разобрал теорию - почему связь между ставкой и стоимостью паёв сложнее, чем кажется. Теперь - данные. Методология Я взял котировки четырёх публичных ЗПИФов недвижимости (наиболее долгий ряд данных с 2019 года) и сравнил с ценовыми индексами ОФЗ МосБиржи в трёх дюрациях: до 1 года (RUGBICP1Y), 3–5 лет (RUGBICP5Y) и 7+ лет (RUGBITR7Y+). Какие фонды взял: $RU000A0JXP78 $RU000A102N77 $RU000A0ZZ5R2 Почему ценовые (RUGBICP), а не total return? Потому что цена пая не включает выплаченные дивы - значит для корректного сравнения нужен тоже чистый ценовой индекс без накопленного купона. Яблоки к яблокам. Период: 7 лет (2019 - май 2026), недельные изменения цен. Также отдельно смотрел последние 2 года - проверял гипотезу о том, что в период активного цикла ставки корреляция могла вырасти. Данные перед расчётами проверил на аномалии. Нашлось два момента: ВТБ РД в октябре 2022 показал -65% за один день - это реальное событие, реструктуризация после санкций, не ошибка. ДОМ.PФ в начале 2021 давал скачки ±20-30% - артефакт низкой ликвидности на старте торгов, единичные сделки двигали цену. Оба момента учтены при интерпретации. 🏆Результаты Корреляции... практически нет. Самая высокая связь за весь период - ВТБ РД и однолетние ОФЗ: r = 0.30. Для остальных пар цифры в диапазоне от -0.01 до 0.20 — это статистический шум. ДОМ.PФ и длинные бумаги: r = 0.01. САБ3 и любая дюрация: практически ноль. Что особенно важно - на последних 2 годах, когда ЦБ поднял ставку с 7.5% до 21% и начал цикл снижения, ситуация не изменилась. Те же числа. Гипотеза о том, что в период острого ставочного цикла связь должна проявиться сильнее - не подтвердилась. Для сравнения: сами индексы ОФЗ между собой коррелируют на уровне 0.87-0.88. Данные качественные, методология работает. Просто ЗПИФы живут в своём мире. Почему так? Думаю, причин несколько и они накладываются друг на друга. 1️⃣ Низкая ликвидность. Большинство российских ЗПИФов торгуются с очень небольшими объёмами. Цена пая формируется редкими сделками, а не непрерывным потоком рыночной информации. В такой ситуации макросигнал (изменение ставки) просто не успевает "протечь" в котировку. 2️⃣ Дисконт и премия к NAV живут своей жизнью. На западных рынках REITs торгуются близко к чистой стоимости активов, и ставочный сигнал быстро переоценивает всю цепочку. В России разрыв между рыночной ценой пая и реальной стоимостью портфеля может быть огромным - и его движение определяется локальными факторами: новостями о конкретном объекте, выплатами, поведением якорного инвестора. 3️⃣ Рынок маленький и молодой. Большинство фондов, доступных розничному инвестору, существует меньше 5 лет. Институциональный арбитраж, который на западе быстро закрывает ценовые аномалии, здесь просто отсутствует. 🤌🏻 Что это означает для инвестора? Хорошая новость в том, что слабая корреляция со ставками и с рынком акций МосБиржи — это диверсификационное преимущество. Если ваш портфель состоит из акций и облигаций, ЗПИФы добавляют в него актив, который двигается по другой логике. Это полезно. Плохая новость: не стоит строить тайминг входа вокруг решений ЦБ. "ЦБ снижает ставку → срочно покупаю паи" - это тезис, который данные не поддерживают, по крайней мере на горизонте нескольких лет. В очередной раз убедился: американский рынок и российский рынок - это два разных инструмента с разной механикой ценообразования. Переносить западные модели на Россию без проверки - опасная привычка. Корреляции непостоянны - это тоже важно держать в голове. То, что не работало последние три года, может начать работать при другой структуре рынка. Слежу дальше. P.S. Кстати, популярный тезис от российских УК про то, что REITs за 20–30 лет обогнала S&P 500 - я разобрал почему это фейк. Интересно? Напишу, если наберём огонечков 🔥🔥🔥 P.S.S. - если хотите запостить мысль в свой канал - пишите, поделюсь собранными данными 👀

Кто не успел, тот опоздал? Недвига от Тинька и снова неудачно? Что за фонд и как он работает? «Т-Капитал Индустриальный» (TIND) - новый ЗПИФ под склады класса А выходит на IPO. Фонд только собирает деньги, объектов в портфеле пока нет. По сути фонд является логичным продолжением линейки Т банка по жилой недвиге: и т.д. Стратегия УК: собрать пул денег, купить готовые склады с долгосрочной арендой и получать поток. Регионы - Москва, область, Питер, Ленобласть. Вход от 101 000 ₽, внутри, скорее всего, зашит 1% комиссии за размещение. Паи обещают вывести на СПБ Биржу, но фонд, судя по структуре, будет только для квалов. Пока это покупка кота в мешке на охлаждающемся рынке с неудачным таймингом. Рыночный контекст: куда ЗПИФ инвестирует? Рынок складов остывает после трёхлетнего ралли: ставки аренды выросли втрое и ушли в боковик, а ввод новых площадей рекордный - около 3 млн м² за пару лет. Спрос сократился втрое, вакансия поползла вверх. Фонд планирует покупать не на дне, а в фазе охлаждения, когда цены ещё высоки, но перспективы роста под вопросом. Если рынок скорректируется, УК сможет зайти дешевле, но многое зависит от скорости и типа ЗПИФа: как долго можно держать деньги в ОФЗ, не покупая объекты. Сбер иногда сидит в облигациях годами, сможет ли так Т-Капитал - неизвестно. Откуда возьмутся 20% доходности? В презентации обещают 20% годовых: 13% - аренда, 7% - рост активов. Но высокая дивдоходность в 13% возможна либо при покупке distress-актива с cap rate 15–16%, либо при агрессивной индексации и реальном cap rate 13–14%. Даже 13–14% для качественного склада сейчас сомнительны. 20% - классическая модельная «база» через компрессию cap rates (то есть они закладывают в модели, что продадут склад дороже, где-то по 10% и отсюда 7%), в реальности инвестор оценит пай на бирже, и итог будет зависеть от ликвидности и сентимента. Реалистичнее ждать 17–18%. Комиссии: УК берёт 1% от СЧА и 10% от арендного дохода. Кредитного плеча пока нет, но в будущем возможно. Сравнение с аналогами: Складские фонды Сбера дают около 12-13% дивдоходности при нулевом LTV и диверсификации. «Парус-Золя» - 12-13% с жёстким 15-летним контрактом и плечом 11%. Т-Капитал предлагает 13% - в рынке, но без сформированного портфеля. Вы покупаете не поток, а обещание его создать. Для пользователей Т-Инвестиций с ограниченным выбором ЗПИФов это, возможно, вариант. Для остальных - неочевидная сделка. Интересная ли сделка? Главный вопрос: купит ли фонд вообще склады или будет сидеть в ОФЗ? Прозрачности пока совсем нет. Фундаментальной целесообразности платить дополнительные 100–200 б.п. за доходность, которой может и не быть, я не вижу. Вы отдаёте деньги в неизвестность на падающем рынке складов. Проще взять работающие фонды с понятным портфелем и историей выплат. История неоднозначная - наблюдаем. А что вы думаете? *Не ИИР

Экспресс разбор ЗПИФ «Парус Золя» (часть 2) 💻 Экономика фонда (по цене 918 ₽) Ключевые цифры фонда • СЧА фонда: 4,5 млрд ₽, при этом с учетом анонса в официальной группе текущий LTV находится на уровне 42%, это дает нам оценку акционерного капитала на уровне 2.6 млрд руб. • Дивдоходность: 2026: 11% 2027: 11,5% 2028: 12% • Cap Rate на входе по словам отдела продаж - 12,5% и ожидаемое сжатие до 11% через 5 лет. По моему расчёту из фин. модели фонда по чистому опер. потоку до расходов на УК получается 14.3% - выглядит, конечно, дёшево в сравнении со сделками на непубличном рынке. Долговая нагрузка По данным фин. модели текущий долг: около 3,2 млрд или 72% активов. Ставки: КС+3% и КС+4,4%. При этом с учетом последнего раунда по идее LTV должен снизится до 42%. Долг высокий, но структура погашения комфортная: основные выплаты приходятся на 2025–2026 годы, затем — минимальные. Стоит отметить, что УК не сказала в явном виде, что кредитное плечо будет полностью погашено. Что имеет смысл, если к концу следующего года ключевая ставка существенно снизится, но процентный риск у фонда ощутимый. 🆚Сравнение с другими фондами Див. доходность по потоку 2026 г. Пару-Золя – 11% 🟩 Средняя по складским фондам Сбер: 13.5% ⛵️ Средняя по складским фондам Парус: 11.7% При этом фонды Сбера имеют широкую «национальную» диверсификацию, что усиливает рыночные риски, но с другой стороны ближайшие 4-5 лет они обеспечены арендаторами и должны спокойно «пережить» текущий нисходящий цикл. Также, в фондах Сбера в принципе нет кредитов – это чистый equity. Парус-Золя выглядит дорого в сравнении с аналогами. 👀 Какие выводы? Парус Золя — сильный складской ЗПИФ за счёт хорошего договора аренды и низких технических рисков. Локация — хорошая, объект — новый, договор — жёсткий, доходность — околорыночная. При этом важно не забывать про риски: • рынок складов входит в фазу охлаждения, но это не так важно, когда у тебя нерасторгаемый договор на 15 лет с неустойкой, которой хватает, чтобы покрыть год операционных расходов • долговая нагрузка высокая и с плавающей ставкой, но LTV на 21.12 снизился по моему расчету до 42% и возможно будет ещё снижен в будущем. По сути, текущая стоимость пая предполагает около 18-19% годовой доходности (IRR) с учетом потенциальной стоимости роста пая (без учета возможной рыночной переоценки и эффекта кредитного плеча). Длинные ОФЗ предлагают доходность к погашению на уровне 14% и сравнимую с фондом дивидендную доходность (без операционных и финансовых рисков). Средняя дивдоха по фондам Сбера сейчас около 13.5% и IRR те же 18-20%. Текущая оценка рынком выглядит скорее справедливой, нежели выгодной для инвестирования. На мой взгляд, среди Сберовских есть более интересные фонды с большим количеством арендаторов, объектов недвижимости, сегментов недвиги и меньшей срочностью контрактов. Главный вопрос, который должен задать себе инвестор: ❗️Готов ли я брать на себя риск, связанный с годовой инфляцией выше 7% на горизонте 15 лет? Я скорее не готов, поэтому пройду мимо данного фонда и хочется меньшую срочность договоров, но большую диверсификацию внутри ЗПИФа. То есть в случае складов оптимально, на мой взгляд вложиться в фонды, где дюрация арендных договоров где-то 4-5 лет, как раз чтобы пережить текущий навес на рынке, в идеале конечно же ещё и привязку к ИПЦ, но таких кейсов в целом на рынке без привязки к складским ЗПИФ очень мало (хотя их я тоже вижу, рассказать?). А какие у вас мысли? Буду рад обсудить в комментариях!

Экспресс-разбор ЗПИФ «Парус-Золя» (часть 1) Всем привет! Давно не выходил на связь, но не переживайте, дело в том, что я обдумываю, о чем писать. Не хочу флудить сотней бесполезных постов, хочется давать ценность и понятный call to action, который вы как читатель сможете использовать. Мы сейчас собрали данные для модели по фонду РД и готовим там историю в стиле разбора гостиничного рынка, также готовим рубрикатор и, в целом, я принял решение расширить рубрики до инвестиций в недвижимость не только в России, но и в других точках мира, поэтому готовьтесь, будет много интересного! А пока давайте обсудим новый вышедший фонд от компании Parus – «Золя» (RU000A10CFM8), который дополнил линейку складских ЗПИФов компании ( $RU000A105328, , , , $RU000A108UH0). Актив Наш пациент - это складской комплекс общей площадью 47 тыс. м², введённый в эксплуатацию в конце 2024 года. Для инвестора это плюс: минимальные capex, отсутствие скрытых дефектов и современная инженерия, особенно учитывая фактор быстрого износа индустриальной недвижимости. Рынок Рынок складской недвижимости входит в фазу охлаждения после двух лет перегрева. По данным NF Group, в регионах России ввод в 1П 2025 года вырос в 2 раза, а общий ввод по стране достиг 1,76 млн м², что является историческим максимумом. Nikoliers фиксирует аналогичную картину: совокупный ввод по России — 2 млн м², при этом спрос сократился почти вдвое. В Московском регионе за 1П 2025 года введено 599 тыс. м², что подтверждает активное строительство, но спрос замедляется, а уровень вакантности начал расти с исторических минимумов. Ставки аренды впервые за несколько лет стабилизировались: в регионах — 10 270 руб./м²/год (NF Group), в МО — 12 355 руб./м²/год (Nikoliers). CORE.XP отмечает, что рост реальных ставок последних лет стимулировал инвестиционную активность, но в 2025 году рынок смещается в сторону нормализации: ввод превышает спрос, маркетплейсы сокращают поглощение, а доля BTS‑проектов растёт. В такой среде объекты с длинными нерасторгаемыми договорами и федеральными арендаторами становятся особенно ценными — именно поэтому кейс «Парус‑Золя» выделяется на фоне рынка, где большинство сделок последних лет приходилось на спекулятивное строительство и арендаторов с более коротким горизонтом. Локация «Парус‑Золя» расположен в одном из ключевых логистических коридоров Московского региона — Новорижском направлении, в логопарке «Ориентир‑Запад» (Истра) примерно в 30 минутах от МКАД. По данном NF Group вакансия в данном направлении околонулевая. Локация — сильная сторона фонда. Но важно понимать: Новорига — это рынок, где ставки уже прошли пик, и сейчас начинается стабилизация хоть и более медленными темпами за счёт высокого спроса. Арендатор и договор Здесь — одна из самых сильных сторон фонда. 1️⃣ Моноарендатор на 100% площадей фонда – «Золотое Яблоко». 2️⃣Договор аренды — 15 лет, нерасторгаемый, индексация по ИПЦ, но не более 7%. 3️⃣При попытке выхода — неустойка 9 месяцев аренды. Это редкая комбинация: длинный срок + нерасторгаемость + крупный федеральный ритейлер. Для складского ЗПИФа — почти идеальный кейс, особенно на ближайшие 3-4 года, когда мы фиксируем на рынке избыток предложения, но вот дальше мы попадаем в ситуацию, что выйти на рыночную ставку нам будет проблематично, учитывая общие системные проинфляционные тенденции в России. Экономику и выводы обсудим во второй части.

Анализ рынка складской недвижимости (часть 2/2) Что по ставкам? По данным Nikoliers ставки ушли в боковик и показали околонулевую динамику в регионах. Стоит отметить конечно лютый рост, за последние 3 года они выросли в 3 раза до 10К руб. / м2. Какой-то просто невероятный рост, но одновременно это транслирует даже какой-то FOMO experience, когда арендаторы перли и снимали склады за любые деньги, за таким конечно же обычно следует депрессия и охлаждение рынка. Вот мы и увидели нулевую динамику, кстати впервые за последние 5 лет. Я ожидаю негативную динамику по результатам года и продолжение отката в следующем году. Загрузка и вакантность И рекордный уровень вакантности за последние 5 лет прогнозируют коллеги по рынку на уровне 3.7%. Абсолютно ожидаемо на фоне такой неадекватной разницы между спросом и предложением. Что делать? Ну, во-первых, стоит пересмотреть свою позицию в ЗПИФах со складами. Если вы держите в них большие позиции, то стоит потенциально ожидать ухудшение сентимента и падение паёв, вопрос в том, поймет ли рынок и увидит ли эти проблемы? Однозначно нездоровая ситуация, плохая динамика операционных показателей и с учетом общей инертности коммерческой недвижимости – есть шансы на негативную динамику ставок либо нулевую динамику. Есть и надежда: договор аренды обычно с безусловной индексацией и есть общее «нежелание» арендатора менять локацию в индустриальной недвиге (switching costs, которые убивают часто смысл самого переезда). Менеджмент из американских фондов рассказывает о том, что арендаторы также просто не хотят потерять свой капекс. Поэтому не стоит ожидать супер негатива в фондах с УЖЕ имеющимися арендаторами, но на переговорах между собственниками складов и арендаторами точно возникнут проблемы. Во-вторых, проблемы не означают, что стоит полностью отказаться от складской недвижимости: есть нишевые истории, есть история про хорошую локацию и здоровое соотношение спроса и предложения, но в этом случае важно конечно детально разбираться с самим ЗПИФом. Не стоит просто брать по див. доходности. Будем вам помогать с этим. Будете перекладываться в другие сегменты? *не ИИР

Анализ рынка складов: почему игроки рынка инвестировали в регионы (часть 1/2) Если сложить СЧА всех фондов из нашего скринера, получится 377 млрд рублей, а если выделить только те, что инвестируют в склады, — около 305 млрд рублей. Цифра говорит сама за себя: склады занимают более 80% от всех публичных ЗПИФов в недвижимости. И сегодня главная история разворачивается не в Москве. Активы ключевых складских фондов все больше смещаются в регионы. Этот пост — именно о региональном рынке и о тикерах, которые либо полностью сосредоточили свои активы в регионах, либо сделали на это основную ставку (цифры по ним смотрите в нашем скринере, обновили дивиденды и котировки). • RU000A0JWAW3 | Современный Арендный бизнес • RU000A1034U7 | Современный Арендный бизнес 7 • RU000A0ZZ5R2 | Современный коммерческий бизнес 3 • RU000A104YX8 | Современная коммерческая недвижимость • RU000A1022Z1 | Парус ОЗН • RU000A108UH0 | Парус Красноярск • RU000A104KU3 | ПАРУС-Нордвей Что же заставляет управляющих покупать активы в регионах? Основной плюс для банкиров – это высокая ставка капитализации, которая транслируется в хорошую дивидендную доходность для инвесторов. Это в свою очередь создавало повышенный спрос последние годы на фоне красивой картины растущего рынка. При этом стоит отметить, что это не означает, что сделка «выгодная» для инвестора. Вопрос в том, насколько склады старые и насколько добросовестно арендаторы и владелец в лице ЗПИФ управляет активом. На практике, часто склад просто старый, отсюда и изначальный дисконт по доходности. Тем не менее такой актив выгодно продать в розницу, т. к. инвесторы часто смотрят только на цифры, а документация у фондов крайне непрозрачная. Давайте настроим компас, раньше было лучше, склады были топ, но так ли это сейчас? Спрос и предложение Ну и первая проблема: рекордный объем предложения. По прогнозу ex Knight Frank (ныне NG Group) к вводу планируется почти 3 млн кв. м. Если сложить объемы ввода за 2023 и 2024 год вместе – то будет всё ещё меньше. Это рекордный объем за последние 10 лет. В первом полугодии был введен 1 млн кв. м., а спрос при этом снизился в 3 раза до 0.6 млн кв. м. И выглядит это – плохо. По сути, в этом году общее предложение может в 3 раза превысить спрос на площади, что создает навес на следующие 2 года и существенное давление на загрузку складов и арендные ставки. Я не ожидаю, конечно, краха складской недвижимости или существенных проблем на рынке (об этом в секции операционных показателей и в выводах). При этом ожидать бурного роста – явно не стоит в ближайший год или возможно даже в ближайшие несколько лет. Застройщики будут адаптироваться к низкому спросу и ждать возможности реализовать BTS сделку (под конкретного арендатора). По данным Nikoliers в 1 квартале 2025 года 98% сделок – были спекулятивным строительством.

Приветствую вас, инвесторы! 🔥 МЫ СДЕЛАЛИ ЭТО. Мы собрали все или почти все доступные российскому инвестору фонды недвижимости и очень много полезной информации по ним. Хочу выразить благодарность моей команде за помощь в создании этой невиданной базы данных по ЗПИФам в РФ! Пишите в комментариях, какой фонд разобрать первым! ⚡️Что внутри: 1. Прочитали и посмотрели где-то около 50-60 отчетов об оценки по объектам недвижимости в разных фондах. 2. Собрали первичные финансовые показатели и постарались примерно оценить по мультипликаторам стоимость фондов. 3. Собрали кучу полезной инфы для вас: что внутри лежит, доступно ли для покупки если вы не являетесь квал. инвестором, какую дивидендную доходность ждать и т.д. 4. Я коротко пробежался по всем и пока достаточно субъективно оценил риск и общие предпосылки ЗПИФов (в будущем будем подробнее их разбирать и обновлять данные в таблице). Смотрите столбец "Уровень риска" и "Мнение". Я уже составил портфель из фондов и не только из них (т.к. собирали данные для квал. фондов). Даже связались с УК компании Парус, Сбера и Рентал ПРО и смогли получить доп. данные, которые проясняют отдельные моменты инвестиционного тезиса. За фондов квадратные метры слежу уже второй год. Есть много чего рассказать про них! Тикеры, ссылки и более полный пост ждёт вас в моём тг канале (ссылка в описании канала). Не уверен, что можно постить напрямую. В скором времени вас ждут обзоры на разные фонды, моё вью и интересные особенности, будем обсуждать рынок и в пульсе тоже, подписывайтесь! Welcome!

Всем привет, пару фактов от человека, который очень давно следит за компанией, чтобы вы могли принять решение о том стоит или не стоит инвестировать в эту компанию. Риски: 1. Планируется разделение компании на 2 части и совершенно непонятно, как именно будет проведен этот процесс, непонятно как будет организован рынок ликвидности и т.д. Также может быть заморожена частично какая-то доля или вся доля, которая после конвертации адр будет котироваться на LSE, также будут проблемы с дивидендами (если они будут через 5-10 лет), но я бы об этом не думал т.к. их не будет 2.Частичная смена менеджмента и проблемы с ликвидностью из-за санкций 3. Снижение выручки и как следствие чистого денежного потока из-за связи с Россией и россиянами, риск нивелируется частично разделением компании 4. Большая доля выручки от продуктов Microsoft Риск 1 и 3 наиболее серьезные, 2 - маловероятен, очень много денег на разных счетах компании Что вы покупаете и в чём плюсы актива: 1. Я покупал по 100 р. этот бизнес с окупаемостью 4 года по операционному денежному потоку. Это настолько дёшево, что даже страшно, сейчас цена всё ещё невероятно выгодная, хоть и 6-7 лет, но это всё ещё дёшево сравнивая с любой международной IT компанией 2. Один из немногих оставшихся бизнесов в России, который никак не аффелирован с нашим правительством и остаётся именно коммерческим продуктом, а не Газпромом, который отменяет дивы в пользу государства 3. Международный бизнес, таких тоже очень мало осталось, с огромными потенциалами в рамках M&A активности в странах Азии, что будет драйвить рост выручки на 15-20% ближайшие годы 4. Отсутствие значительных долгов и куча денег на счетах: позиция сильная в сложившихся обстоятельствах 5. Грамотный менеджмент, в который поверили в своё время Da Vinci Capital - один из самых грамотных российских фондов, который действует исключительно в пользу своих собственных инвесторов, они просто не инвестируют в плохие проекты 6. И наконец последнее: понятный не убыточный retail it бизнес с ценой в 2 раза ниже уровней IPO, который и дальше будет перформить за счет грамотных решений Вам осталось только решить окупают ли все эти плюсы возможные риски. В комментариях жду критики и может кто ещё какие-то риски видит, которые не указал. Я лично покупал компанию с момента IPO

Добрый день Я занимаюсь аналитикой различных компаний уже 2 года профессионально и в рамках частных инвестиций на фондовом рынке и вот моё скромное мнение. Здесь наверняка очень много обзоров в пульсе на эту компанию, но любой из этих обзоров можно уместить в ёмкое слово "дорого". Компания действительно очень круто растёт, компания невероятно маржинальная. Тинькофф редкий пример банка, который все воспринимают не как бренд/банк, которому доверяют, а как компанию, продуктами, которой всем очень приятно пользоваться, потому что они удовлетворяют большинство финансовых потребностей в одном месте. Хочется вспомнить 2015-2019 г., когда вокруг основателя был воссоздан огромный слой черного пиара, люди не доверяли продукту совсем. Представьте насколько он должен быть лучше конкурентов, чтобы полностью перевернуть игру за 1-2 года работы? Этим и обосновывается очень крутая и конкурентная модель, а клиентов уже не вернуть, у них выработалась лояльность к продуктам, даже если они далеко не всегда выгодные. Я это всё пишу, потому что понимаю, что компания отличная, однако "дорого". Никакой фундаментальный анализ не сможет в должной степени оценить ожидания рынка от бумаги на данный момент. Компанию нужно было брать по 1000, 2000 и даже по 2500-3000 с огромным натягом она ещё торговалась на своих уровнях, но сейчас остаётся только холдить и наслаждаться хайпом и спросом со стороны пассажиров, которые уже опоздали на поезд. Ждите коррекции и не в коем случае не берите по нынешним ценам. Продам часть позиции по 10к и не раньше 😁