Корреляция ЗПИФов недвижимости и ставок ЦБ: данные и выводы

Войти

. Рынок сломан? 🧐 В прошлом посте в тг я разобрал теорию - почему связь между ставкой и стоимостью паёв сложнее, чем кажется. Теперь - данные. Методология Я взял котировки четырёх публичных ЗПИФов недвижимости (наиболее долгий ряд данных с 2019 года) и сравнил с ценовыми индексами ОФЗ МосБиржи в трёх дюрациях: до 1 года (RUGBICP1Y), 3–5 лет (RUGBICP5Y) и 7+ лет (RUGBITR7Y+). Какие фонды взял: $RU000A0JXP78 $RU000A102N77 $RU000A0ZZ5R2 Почему ценовые (RUGBICP), а не total return? Потому что цена пая не включает выплаченные дивы - значит для корректного сравнения нужен тоже чистый ценовой индекс без накопленного купона. Яблоки к яблокам. Период: 7 лет (2019 - май 2026), недельные изменения цен. Также отдельно смотрел последние 2 года - проверял гипотезу о том, что в период активного цикла ставки корреляция могла вырасти. Данные перед расчётами проверил на аномалии. Нашлось два момента: ВТБ РД в октябре 2022 показал -65% за один день - это реальное событие, реструктуризация после санкций, не ошибка. ДОМ.PФ в начале 2021 давал скачки ±20-30% - артефакт низкой ликвидности на старте торгов, единичные сделки двигали цену. Оба момента учтены при интерпретации. 🏆Результаты Корреляции... практически нет. Самая высокая связь за весь период - ВТБ РД и однолетние ОФЗ: r = 0.30. Для остальных пар цифры в диапазоне от -0.01 до 0.20 — это статистический шум. ДОМ.PФ и длинные бумаги: r = 0.01. САБ3 и любая дюрация: практически ноль. Что особенно важно - на последних 2 годах, когда ЦБ поднял ставку с 7.5% до 21% и начал цикл снижения, ситуация не изменилась. Те же числа. Гипотеза о том, что в период острого ставочного цикла связь должна проявиться сильнее - не подтвердилась. Для сравнения: сами индексы ОФЗ между собой коррелируют на уровне 0.87-0.88. Данные качественные, методология работает. Просто ЗПИФы живут в своём мире. Почему так? Думаю, причин несколько и они накладываются друг на друга. 1️⃣ Низкая ликвидность. Большинство российских ЗПИФов торгуются с очень небольшими объёмами. Цена пая формируется редкими сделками, а не непрерывным потоком рыночной информации. В такой ситуации макросигнал (изменение ставки) просто не успевает "протечь" в котировку. 2️⃣ Дисконт и премия к NAV живут своей жизнью. На западных рынках REITs торгуются близко к чистой стоимости активов, и ставочный сигнал быстро переоценивает всю цепочку. В России разрыв между рыночной ценой пая и реальной стоимостью портфеля может быть огромным - и его движение определяется локальными факторами: новостями о конкретном объекте, выплатами, поведением якорного инвестора. 3️⃣ Рынок маленький и молодой. Большинство фондов, доступных розничному инвестору, существует меньше 5 лет. Институциональный арбитраж, который на западе быстро закрывает ценовые аномалии, здесь просто отсутствует. 🤌🏻 Что это означает для инвестора? Хорошая новость в том, что слабая корреляция со ставками и с рынком акций МосБиржи — это диверсификационное преимущество. Если ваш портфель состоит из акций и облигаций, ЗПИФы добавляют в него актив, который двигается по другой логике. Это полезно. Плохая новость: не стоит строить тайминг входа вокруг решений ЦБ. "ЦБ снижает ставку → срочно покупаю паи" - это тезис, который данные не поддерживают, по крайней мере на горизонте нескольких лет. В очередной раз убедился: американский рынок и российский рынок - это два разных инструмента с разной механикой ценообразования. Переносить западные модели на Россию без проверки - опасная привычка. Корреляции непостоянны - это тоже важно держать в голове. То, что не работало последние три года, может начать работать при другой структуре рынка. Слежу дальше. P.S. Кстати, популярный тезис от российских УК про то, что REITs за 20–30 лет обогнала S&P 500 - я разобрал почему это фейк. Интересно? Напишу, если наберём огонечков 🔥🔥🔥 P.S.S. - если хотите запостить мысль в свой канал - пишите, поделюсь собранными данными 👀

#ЗПИФ #Недвижимость #ЦБ #PropertyBits #Теория #СНГ Открыли полную таблицу ЦБ по ЗПИФам - ту самую, о которой недавно был отдельный пост - и на этот раз прошлись по ней построчно. Вот что там оказалось важнее всего: 1. В ПДУ есть строка, которую почти никто не читает - «максимальный совокупный размер расходов». Это не вознаграждение УК (та цифра, которую обычно называют «комиссией» - 0,5–9,8%), а отдельный жёсткий потолок на все расходы фонда разом: управление, успех, депозитарий, аудит и т.д. Медиана - 25% СЧА, у 6 фондов потолок 90%+, у двух («ВИМ РД 3» и «РД 2») - 95%. Между заголовочной комиссией и этим потолком бывает большая разница. У «РД 2» вознаграждение УК заявлено как 1,5% СЧА, а максимальный совокупный размер расходов - 95%. Это два разных пункта ПДУ: один про то, сколько берёт управляющий, другой - сколько фонд вообще может потратить по всем статьям расходов. У «Панорамы» похоже: 0,75% и 90%. На практике реальные расходы почти наверняка намного ниже потолка - иначе фонд бы просто не выжил. Но при оценке фонда стоит держать в голове оба числа (особенно актуально из-за СВО). 2. Комиссии УК - от 0 до 9,8% СЧА в год. Высокая комиссия не гарантирует доходность 🔻 «Прагматик», комиссия до 9% СЧА, доходность за 12 мес. - 1,3% 🔻 «КОВЧЕГ», до 9% СЧА, доходность - 2,5% 🔻 ДОМ.PФ, потолок 9,8% (максимум по выборке), доходность 10,5% У «Прагматика» и «КОВЧЕГА» — почти максимально возможная по рынку комиссия (до 9% СЧА), а доходность за 12 мес. в разы ниже банковского вклада за тот же период. Оговорка: в ПДУ это верхний потолок допустимой комиссии («не более»), а не то, что реально удержано с пайщиков, точную сумму реестр не показывает, так что утверждать, что кто-то заплатил именно 9%, нельзя. 3. Комиссия за успех не покупает результат 18 из 110 фондов берут комиссию за успех - средняя доходность 12,2%. У 92 фондов без неё - 13,2%. Разницы, оправдывающей доплату, нет при сравнении в лоб. При этом стоит отметить, что на рынке РФ в реальности на практике мало фондов, с хорошо структурированной комиссией за успех управляющего. 4. Земельные ЗПИФы - один из самых волатильных Три худших результата года - все с землёй в основе: «Земельный» (АК БАРС) = -40%, «Своя земля-рентный» = -35% «АК БАРС – Горизонт» = -19%. При этом «Казанский земельный» из того же подсегмента - +50%. Земельных фондов всего 6, разброс - от –40% до +50%. Причина: земля без готового объекта - это ставка на девелопмент, а не на аренду. Доход тут от переоценки и продажи участка, а не от арендного потока, поэтому и результат скачет как венчур, а не как рента - хотя по названию фонд читается как стабильный. Плюс бумажная переоценка от оценщика, которую крайне сложно проверить. Стоит ли вообще ориентироваться на эту таблицу Для базовых вещей - да. По таблице можно быстро понять диапазон комиссий и в целом «вселенную» фондов недвижимости, доступных неквалу: сколько их, кто управляет, на каких условиях. Но дальше начинается ручная работа - таблица не говорит, торгуется ли конкретный фонд и с каким объёмом, или он просто получил ISIN и стоит мёртвым грузом. Неликвидных историй среди этих фондов, судя по всему, заметно больше, чем ликвидных. Прежде чем покупать пай, стакан по нему нужно смотреть отдельно - иначе есть шанс купить бумагу, по которой сделок толком не бывает. У вас получилось, что-нибудь интересное найти в таблице из новенького? *Не ИИР https://www.cbr.ru/RSCI/data_showcase/#a_193443file

📊 #ЗПИФ #Склады #СНГ #теория БПЛА, склады и ЗПИФы: почему паническая продажа может быть плохой реакцией (Часть 1/2) 19 недель падения МОЕХ окончились прилетом дронов на один из складов WB. И у многих инвесторов в складские ЗПИФы возникла естественная реакция: «А что если прилетит именно в мой склад?» > Вьетнамский флэшбек и -> panic sell🔻 Но как инвесторы мы обязаны разделять две вещи: эмоциональный образ риска и математическое ожидание ущерба. 🔍Риск стал видимым, но не обязательно стал новым Риск повреждения складов не появился в момент последней новости - он существовал и раньше. Новое здесь не сам факт риска, а то, что рынок начал его замечать. Это классическая поведенческая ловушка: пока событие абстрактное, инвестор почти не учитывает его в оценке. Как только появляется конкретный кейс - человек резко переоценивает вероятность повторения именно в своём активе (например, инфраструктурные риски иностранных активов). Это не анализ риска, а реакция на свежесть события. 🧩Почему не стоит думать, что «прилетит именно в мой склад»? Когда человек видит новость, он мысленно рисует один склад, один прилёт и полную потерю актива. Для инвестора в публичную недвижимость это неверный подход. Смотреть нужно не на картинку в голове, а на структуру риска: 🧐 Какую долю складского рынка занимают активы ЗПИФов, cколько объектов внутри фонда, какая доля арендного потока приходится на один объект, есть ли страхование имущества и потери арендного дохода, какой долг у фонда, есть ли резервы и понятная политика выплат на время восстановления. Вопрос не в том, «может ли что-то случиться» - конечно, может. Вопрос в том, какова вероятность, масштаб ущерба и кто его несёт, что происходит с портфелем в самом худшем случае? ✔️ Системный риск ≠ риск полной потери капитала Мы посчитали суммарную площадь всех публичных складских ЗПИФов на Мосбирже - вышло порядка 3 млн м². Общий объём качественного складского рынка России по данным NF Group и Nikoliers на I квартал 2026 года - около 59,5 млн м² (30,7 млн - Московский регион, 6,35 млн - Петербург и Ленобласть, 22,4 млн - остальные регионы). Доля публичных складов - это не 50% и не 30%, как может интуитивно показаться после новостей, а порядка ~5%. То есть при грубой прикидке вероятность попадания БПЛА/ракеты в наш объект - около 5%. А повторное независимое событие в активах: 5% × 5% = 0,25% Это не точная актуарная модель - у риска есть география, тип арендатора, инфраструктурные факторы. Но порядок величины важен: системный риск не стоит превращать в фантазию о гарантированном уничтожении конкретного фонда. 🧮 Даже при событии актив не теряется целиком: Ущерб раскладывается на части: физическое повреждение, временная остановка арендного потока, срок восстановления, страховое возмещение, франшизы и лимиты, поведение арендатора, реакция рынка в цене пая. Корректная формула ближе к: вероятность события × доля фонда, затронутая событием × непокрытая страховкой часть ущерба × период потери арендного потока. А не «прилетело = мой фонд обнулился». Как писали в некоторых чатах на просторах тг =) Продолжение - в части 2: что известно про страхование, что заявили УК, и где риск действительно опасен. И да, этот пост напрямую касается всех фондов Паруса ( RU000A1022Z1 RU000A104172 RU000A104KU3 ) *Не ИИР

Ставка ЦБ и ЗПИФы: что показывают данные