О фонде ЗПИФ Парус-ОЗН

Фонды недвижимости: оправданы ли риски? Недавно была громкая история с ЗПИФ Альфы, где инвесторы пострадали. Коротко история - ЗПИФ в Альфы «Арендный поток» владел недвижимостью, которую сдавали под Пятерочки. В феврале стоимость от оценщика была 320 тысяч рублей на пай, но на ликвидации мы увидели стоимость 236 тысяч рублей на пай - всего спустя пару месяцев. Причем в 2020 люди покупали ЗПИФ по 300к рублей. На этом держатели фондов недвижимости испугались - это потенциальный риск. Я тоже держу немного фондов и меня этот вопрос волнует. В этом ключе особенно интересно послушать интервью с операционным директором УК Парус: Тут всплыло две вещи: 1)Банк то-ли дорого купил, то ли неудачно продал. Скорее первое. Не хватило экспертизы что-ли. 2)Большинство УК заинтересовано повышать СЧА, поскольку берет комиссии от него. Парус берет комисси от дохода инвесторов, это скорее фактор за покупку ПИФов Паруса. Рассказали про парус МАКС. Послушал интервью В этом ключе интересен Макс. 1)Это фонд фондов - который держит другие паи фондов паруса, диверсификация по всем фондам. Он не платит дивиденды, а их реинвестирует обратно в паи, которые покупают ниже расчетной стоимости. Это поддерживает котировки паев, и дает заработать на возвращении к стоимости чистых активов. 2)Сейчас парус макс стоит 1596 рублей при СЧА в 1675 рублей. Можно будет заработать на возврате к СЧА +4,8%. 3)Осенью будет позитивный момент - можно будет забрать деньгами или паями монофондов (при сумме от 5 миллионов обменять макс на дочерний фонд, например Парус Озон). Сейчас большой пакет на десятки миллионов придется долго продавать без сдвигов стоимости. 4)Также теперь Макс торгуется по выходным, а также в утренее и вечернее время - это позитив. 5)Новый фонд «Место встречи Запуск торгов на Мосбирже 5 июня в 17:30. Один из крупнейших фондов, с диверсификацией по объектам и арендаторам. 26 ТЦ на 50 миллиардов рублей активов. Один из самых больших ЗПИФов. Он тоже будет докупаться в состав Макса (несколькими итерациями), так что отдельно его покупать не обязательно - он будет в составе Макса. Резюме В целом, ЗПИФы недвижимости это не при спекуляции, важно понимать, что СЧА может расходиться с реальной стоимостью. Ну и к компаниям специализирующихся на недвижке больше доверия - шанс нарваться на такое пониже. Парус Макс с остается диверсифицированной возможностью поставить на рынок коммерческой недвижимости - тут нет денежного потока, но деньги реинвестируются обратно и сложный процент работает на тебя, паев становится все больше. Из рисков это падение стоимости дочерних фондов в составе Макса, потенциально такое может быть из-за кризиса на рынке складской недвижимости или неликвидности дочерних паев и падение их стоимости. Доходность тут должна складываться по следующей формуле - арендный поток + рост стоимости недвижимости + сжатие дисконта к СЧА. $RU000A1022Z1 $RU000A104172

Как и писал ранее, я частично выходил из ПАРУС-НОРД $RU000A104KU3 на его пике. Долю всё ещё сохраняю большую, чтобы оставаться в топ 1% инвесторов фонда, но планы по пересборке портфеля остаются в силе. Сейчас распродажа НОРДа происходит не только с моей стороны, но и со стороны других инвесторов. Причин для этого несколько. 1. Доходность НОРДа сейчас выглядит весьма скромно. После вычета налогов при текущей цене она составляет около 9,4% годовых, тогда как новые фонды предлагают уже порядка 11%. Сильно рассчитывать на рост тела тоже не приходится - индексации арендных платежей во многом уже заложены в цену. Да, остаётся сценарий роста примерно до 1600р за пай, чтобы приблизиться к доходности ОЗН $RU000A1022Z1 и СБЛ $RU000A104172, но это скорее оптимистичный вариант, чем базовое ожидание. 2. Инвесторы готовят капитал под новые размещения. В том числе под «Место Встречи». А там готовится выпуск почти на 37 млрд рублей. Плюс ещё около 3 млрд по НиНо остаются невыкупленными. Деньги постепенно перетекают туда. 3. Нельзя игнорировать и историю с Альфой и их «Арендным потоком», которая заметно пошатнула уверенность инвесторов в справедливости оценок объектов. Для тех, кто пропустил: Альфа собрала 1,3 млрд рублей и приобрела коммерческую недвижимость, которая вполне успешно сдавалась, в том числе магазинам «Пятёрочка». За пять лет оценка объектов выросла примерно на 10%. Но при продаже выяснилось, что рынок не готов покупать их по этой цене. Как итог, активы были реализованы на 23% ниже стартовой стоимости. И это после пяти лет владения и на фоне инфляции за этот период. На мой взгляд, это хороший повод задуматься о ценности объектов в любом фонде. Бумажная оценка - это одно, а реальная рыночная стоимость может заметно отличаться. Благо Парус не планирует продавать объекты, поэтому в нашем случае логичнее смотреть прежде всего на арендный поток. В целом для долгосрочного инвестора снижение цены на 10% от пика - история не критичная. Если продавать актив не планируется, то вопрос оценки отходит на второй план. Гораздо важнее, чтобы рос арендный поток. Поэтому такие снижения я скорее рассматриваю как возможность докупить паи. Собственно, именно это и планирую делать.

Идея для квал. инвесторов в Парус-Нино. Во вторник 26 мая в 17:30мск будет раздача в стакане по 900р. На бирже любят этот фонд, озоновский. Я уже один раз заходил и выходил спекулятивно. Завтра тоже буду покупать. Думаю там апсайт если держать дольше со временем будет +20% от 900р до 1080р, может выше и доходность упадёт с 12,5% до 10% и ниже. Другой фонд озоновский торгуется с доходностью ниже 9%. Не ИИР конечно) Приятным бонусом будет если 28го мая держать фонд, то будет отсечка и можно будет получить рентный доход за месяц. Всем добра $RU000A1022Z1 #парус