Обзор фондов недвижимости в России от Т-Банка

Войти

разбор фондов недвижимости на нашем рынке. Собственно вот список наиболее качественных управляющих компаний по недвиге: 🥇 Заслуженное первое место - компания Парус, имеет несколько фондов в управлении. Например: . Ключевые параметры фондов: а) 1 фонд - 1 объект, все максимально просто и открыто б) ежегодная четкая индексация арендной ставки в) максимальная открытость сотрудников компании, всегда отвечают на все вопросы г) доходность фондов после вычета налогов более 10% от аренды, которая ежегодно индексируется, соответственно еще присутствует прибыль от роста стоимости актива 🥈 Второе место - компания Активо знаменитого предпринимателя Оскара Хартмана. Здесь могу перечислить все тоже самое что и по Парусу, инвестор получает в долевую собственность часть здания. Получает ежемесячную арендную выплату, выплата ежегодно индексируется. Доходность в зависимости от фонда составляет от 10% до 15% годовых. На бирже представлен только фонд А20 (кстати с самыми высокими индексациями в договорах аренды, в среднем 10%), тикер: RU000A1092L4. К сожалению в Т-банке пока недоступен. 🥉 Третье место - это фонды $RU000A0ZZ5R2 Сбера (в Т-банке опять почему-то нет😒), условия сильно хуже относительно первых двух компаний. Из всех представленных на рынке фондов наиболее интересный с точки зрения доходности/условий - это «Современный арендный бизнес 3»: а) Выплаты к сожалению ежеквартальные, а не ежемесячные. б) доходность также в районе 10-15% в зависимости от цены покупки на бирже в) условия работы абсолютно непрозрачны, компания не идет на контакт с инвесторами как Парус или Активо, в данном случае работает как старый советский банк. г) индексация ставок в фонде присутствует, но не понятен их размер и условия. 4 Четвертое место - это $RU000A108157 (и опять в Т-банке нет🤬) «Рентал Про», бывший «ПНК Рентал». По своей сути очень похож на фонды от Т-банка, только фонды Банка прозрачнее! , . (Видимо по этому от ПНК фонда и нету у брокера). Долго разбирался в работе этого фонда, ибо схема весьма запутана и непрозрачна. В итоге был сильно удивлен. Здесь инвестор не становится полноценным собственником объекта недвижимости, он по сути дает деньги в кредит под строительство объекта. Ежемесячные выплаты являются не арендной платой, а процентом от застройщика ПНК. Далее ПНК продает эту недвижимость, часть «навара» достается инвестору. То есть схему можно описать так: вы вкладываете деньги под строительство недвижимости, получаете процентные авансовые платежи от застройщика, далее объект продают и пайщики получают часть прибыли от стройки. 💁🏼‍♂️ Вывод: здесь инвестор не становится совладельцем постоянного объекта недвижимости, по сути он софинансирует застройщика и имеет часть дохода со стройки плюс процент за пользование деньгами. Я не говорю что это плохо, это может оказаться очень даже выгодно, но это точно не про долгосрочное владение недвижимостью с целью получения рентного дохода и становления рантье. По моему прошлому опыту взаимодействия с «ПНК Групп» могу похвалить компанию, действует порядочно и прибыльно. Вкладываться в её фонд или нет, каждый решает для себя сам, я лишь подчеркнул что это не классический рентный доход, а скорее аля стройка. 🔝Проанализировав несколько фондов недвижимости я могу с уверенностью сказать, что намного лучше хранить капитал в квадратных метрах, нежели в фондах денежного рынка. 📌 Вот такой обзор основных фондов на нашей бирже получился, более детальную информацию можно получить на сайтах компаний или задав мне вопросы в чате канала! P.S. Очень жаль, что нет возможности добавить фонды Паруса в стратегию автоследования. ❗️P.S.S. Прошу на меня подписаться! Это мотивирует работать для вас!

🤔 Финансовые результаты MTSS МТС за первое полугодие 2025 года демонстрируют противоречивую динамику. Выручка группы увеличилась на 11.7% в годовом выражении, достигнув 370.9 миллиардов рублей. Этот рост обеспечен преимущественно за счет цифровой экосистемы, в частности рекламного бизнеса и финтех-направления, где выручка выросла на 35.3% и 25.4% соответственно. Доля экосистемы в общей выручке составила 42%. 📉 Операционная прибыль осталась практически без изменений, показав минимальный рост в 0.4%. Однако чистая прибыль, относящаяся к акционерам, сократилась на 83.5%, составив лишь 7.7 миллиардов рублей. Основной причиной стало увеличение процентных расходов: чистые финансовые расходы выросли на 66.6%, достигнув 68.3 миллиардов рублей. 👎 Показатель долговой нагрузки выглядит приемлемым с коэффициентом ND/OIBDA 1.7x, однако вызывает вопросы методология расчета. При отрицательном свободном денежном потоке в 32.2 миллиарда рублей компания демонстрирует снижение чистого долга, что может указывать на определенные манипуляции с отчетностью. ❗️Ключевой вопрос для инвесторов — источник средств для дивидендных выплат. Компания сохраняет обязательство по выплате 35 рублей на акцию, что требует около 70 миллиардов рублей. Среди возможных источников финансирования рассматриваются новые займы, проведение IPO компаний экосистемы, продажа башенного бизнеса и использование невостребованных дивидендов прошлых лет. 💰 Текущая дивидендная доходность превышает 17%, что является одним из самых высоких показателей на рынке. Однако устойчивость таких выплат вызывает сомнения, поскольку они фактически финансируются за счет заемных средств. ✅ Перспективы компании тесно связаны с динамикой ключевой ставки. Ее снижение до 13% и ниже позволит существенно сократить процентную нагрузку и высвободить денежные потоки. При текущем уровне ставки и мультипликаторе P/E 40.4x бумаги выглядят переоцененными. Целевой уровень цены в долгосрочной перспективе оценивается в 250 рублей за акцию. #мтс #анализ #разбор #пульс_оцени #новичкам #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе

💸 Цифровой рубль и китайский e-CNY представляют собой новые формы денег, которые эмитируются непосредственно центральными банками. В отличие от традиционных безналичных средств, хранящихся в коммерческих банках, эти активы размещаются на платформе ЦБ. Каждая единица такой валюты имеет уникальный идентификатор и учитывается регулятором, что обеспечивает полную прозрачность операций для государственных органов. Эти цифровые валюты централизованы и контролируются властями, в отличие от децентрализованных криптоактивов. Их курс привязан к стоимости обычных денежных единиц, поэтому они не защищают от инфляции или девальвации. ❗️Внедрение таких инструментов меняет финансовые процессы. Платежи становятся практически мгновенными и осуществляются без посредников. Например, прямые расчеты между Россией и Китаем в рублях и юанях позволяют избежать использования долларовых платежных систем, снижая издержки и зависимость от иностранной инфраструктуры. Полная прозрачность операций для регулятора осложняет использование серых схем, анонимность практически исчезает, а контроль за движением средств усиливается. Коммерческие банки могут столкнуться с оттоком части средств клиентов на цифровые кошельки ЦБ, что потребует от них адаптации и поиска новых источников дохода. 🤔 Для частных инвесторов здесь присутствуют как риски, так и возможности. С одной стороны, все операции с цифровой валютой полностью контролируются регулятором, что исключает возможность скрыть доходы или незаметно вывести средства. С другой стороны, счета в ЦБ защищены от проблем коммерческих банков, а переводы становятся проще и надежнее. ✅ Официальный статус и государственные гарантии повышают доверие к этим активам по сравнению с криптовалютами. В перспективе могут открыться новые возможности для прямого инвестирования в активы дружественных стран или хранения сбережений в цифровых валютах. В таких условиях диверсификация между различными валютами и юрисдикциями становится особенно важным инструментом защиты капитала. #обучение #пульс_учит #учу_в_пульсе #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе

📢 В последнее время меня ряд подписчиков просили сделать