Компания лидирует по объему текущего строительства с долей 4,1% (по данным ЕИСЖС на конец первого полугодия 2025 года) и располагает земельным банком в 46,5 млн кв. м.

ГК «Самолет» — одна из самых молодых компаний на рынке: она была основана в 2012 году. Исторически девелопер специализируется на строительстве жилых комплексов и кварталов бюджетного сегмента, преимущественно в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, постепенно расширяя географию присутствия.

Компания стремится предоставлять полный комплекс услуг по созданию жилья — от рытья котлована до выбора дивана в гостиную. Помимо девелопмента, развиваются и другие бизнес-направления, крупнейшие из которых — «Плюс» и «Самолет Финтех».

Самолет Плюс

Сервис квартирных решений предлагает следующие услуги:

организация сделок по покупке, продаже и аренде недвижимости;
оценка объектов;
страхование, ремонт и меблировка жилья.

Летом 2024 года компания провела pre-IPO, в ходе которого привлекла 825 млн рублей. В начале июня 2025 года акции Плюса начали обращаться на внебиржевом рынке. К середине июля котировки установились примерно на 16% ниже цены размещения — около 232 руб. против 275 руб. Таким образом, по состоянию на закрытие торгов 17 июля, эффективная доля Самолета в капитализации Плюса составляет около 21% от рыночной стоимости самого девелопера.

На наш взгляд, это свидетельствует о том, что инвесторы пока не учитывают стоимость дополнительных бизнес-направлений при оценке группы. Полноценный выход Плюса на биржу ожидается в 2026 году.

Финансовые итоги 2024 года

Выручка составила 8,6 млрд рублей, увеличившись в 7 раз по сравнению с 2023 годом, однако не дотянула до целевых 10 млрд рублей.
EBITDA достигла 2,9 млрд рублей и превысила ожидания менеджмента более чем на 80% (план — 1,6 млрд руб.).
Чистая прибыль составила 1,14 млрд рублей против убытка почти в 2 млрд рублей годом ранее.
Долговая нагрузка остается на низком уровне — 0,6x Net Debt/EBITDA.

Самолет Финтех

Финансовый сервис группы направлен на упрощение процесса покупки жилья. На данный момент он включает три ключевых направления.

Целепорт — сервис, который помогает накопить на первоначальный взнос на жилье в удобные сроки и на выгодных условиях.
И-живи-ка — первый в России сервис аренды с правом последующего выкупа жилья.
Цифровая Ипотека — платформа для полного оформления ипотеки онлайн, без необходимости посещения офиса банка.

Самолет. Инвестиции в недвижимость — ЗПИФ

Компания запустила закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) для розничных и институциональных инвесторов. Средства фонда направляются на покупку готовых квартир и апартаментов в проектах Самолета на эксклюзивных условиях.

Объем фонда — 3,1 млрд рублей
Целевая доходность — 21% годовых (по данным годового отчета за 2024 год)

Московский рынок жилья: спад продаж на фоне отмены льгот и геополитики

Продажи жилья в квадратных метрах в Московском регионе в последние годы колебались под влиянием как стимулирующих мер государства, так и рыночных шоков.

Безадресная льготная ипотека, введенная весной 2020 года, помогла рынку справиться с последствиями пандемии. Однако геополитический кризис 2022 года, а затем и отмена программы в 2024 году резко охладили спрос.

По данным Дом.РФ, в первом полугодии 2025 года было продано около 2,8 млн кв. м жилья — на 14% меньше, чем за аналогичный период годом ранее. Согласно годовому отчету за 2024 год, менеджмент Самолета ожидает, что в 2025 году объем продаж жилья в квадратных метрах в Московском регионе снизится на 15% по сравнению с прошлым годом.

Падение спроса и сокращение ДДУ

По данным на конец первого полугодия 2025 года, около 60% площадей строящегося жилья ГК «Самолет» приходится на столичный регион. Поэтому далее мы сосредоточим внимание на текущих тенденциях именно этого рынка.

Рынок недвижимости Московского региона во многом повторяет общероссийские тренды и остается под давлением высоких процентных ставок. Несмотря на то, что Банк России перешел к циклу снижения ключевой ставки и на ближайшем заседании ожидается ее снижение на 200 б.п., текущие уровни все еще остаются заградительными для большинства потенциальных покупателей.

Ситуацию усугубляет ограниченное действие льготных программ: безадресная ипотека была отменена в середине 2024 года, а IT-ипотека в Москве недоступна. На этом фоне во втором квартале 2025 года началось снижение числа действующих договоров долевого участия (ДДУ), что свидетельствует о сохраняющемся слабом спросе со стороны населения.

Со стороны предложения также наблюдается постепенное замедление темпов роста. Застройщики реагируют на снижение спроса, откладывая запуск новых проектов — таким образом они стремятся сдерживать ценовую коррекцию и минимизировать риски перепроизводства на рынке.

Показатель соотношения распроданности и строительной готовности демонстрирует, с какой скоростью реализуются квартиры в новостройках по сравнению с темпами строительства. Значение выше 100% указывает на опережающие продажи — жилье покупают еще до завершения работ. Например, если дом построен на 50%, а продано 75% квартир, показатель составит 150%.

По данным за последние 12 месяцев, в Москве и Московской области темпы продаж в целом соответствуют темпам строительства. Это отражает более осторожный подход девелоперов к запуску новых проектов и повышенную избирательность покупателей в условиях высоких ставок и ограниченного доступа к ипотеке. Такой уровень считается близким к сбалансированному и не свидетельствует ни о перегреве рынка, ни о недостатке спроса.

Операционные показатели

Продажи Самолета под давлением

Исторически ГК «Самолет» демонстрировал высокий темп роста новых продаж. Компания ориентируется на массовый сегмент, где значительная часть сделок проходит с использованием ипотечного кредитования: по итогам 2023 года доля ипотек составила 89%, а в 2024 году — 71%. Однако отмена программы безадресной льготной ипотеки и рост ключевой ставки во втором полугодии 2024 года привели к снижению объема продаж на 47%.

В первом квартале 2025 года менеджмент не раскрыл точные цифры, однако сообщил, что новые продажи продолжают сокращаться в годовом выражении, тогда как средние цены реализации выросли на 3% г/г. Также отмечено, что план продаж на первый квартал 2025 года выполнен на 98%.

Снижение продаж было ожидаемым — оно отражает реакцию рынка на сворачивание льготной ипотеки и сохраняющийся высокий уровень ставок.

Согласно данным Дом.РФ, в первом полугодии 2025 года новые продажи в Москве и Московской области сократились на 14%. Мы считаем, что снижение у Самолета может быть более значительным, поскольку основная часть проектов компании относится к эконом-сегменту, который наиболее чувствителен к стоимости ипотечного кредитования.

Самолет расширяет географию продаж

На конец первого полугодия 2025 года почти 80% всего объема строительства ГК «Самолет» приходилось на Москву, Московскую и Ленинградскую области. Такая высокая концентрация делает бизнес чувствительным к региональным рискам, особенно в условиях:

ограниченного действия льготной ипотеки в Москве и Санкт-Петербурге;
активного роста цен на недвижимость в столице (средняя цена достигает около 278 тыс. руб. за кв. м, по данным irn.ru).

Компания осознает эти вызовы и планирует диверсифицировать географию своей деятельности. В числе приоритетов — реализация более 15 новых проектов за пределами Москвы и Санкт-Петербурга, в том числе в Татарстане, Башкортостане, Свердловской области и Приморском крае.

Финансовые результаты ГК Самолет в 2024 году

Компания публикует финансовую отчетность на полугодовой основе. Поэтому последние данные, доступные для анализа, покрывают 2024 год.

Выручка растет, несмотря на падение продаж

Во втором полугодии 2024 года рост выручки ГК «Самолет» существенно замедлился — до 9% в годовом выражении. Это произошло по двум основным причинам.

Снижение объема продаж на 49% г/г на фоне отмены безадресной льготной ипотеки — одного из ключевых драйверов спроса в сегменте бюджетного жилья, на котором специализируется девелопер.
Рост степени готовности объектов, в которых квартиры были проданы ранее, — что ограничивает потенциал дальнейшего прироста выручки по текущим проектам.

Важно: в строительной отрасли выручка признается не в момент заключения сделки, а по мере выполнения работ. Поэтому резкое падение продаж начнет в полной мере сказываться на финансовых результатах компании с временным лагом.

Рентабельность по EBITDA находится под давлением роста коммерческих расходов

На фоне резкого замедления темпов роста выручки рентабельность по EBITDA продолжила снижаться и сократилась на 5,3 п.п. в годовом выражении. Основным фактором стал опережающий рост себестоимости реализации недвижимости, которая увеличилась на 19% г/г.

Мы считаем, что это обусловлено совокупным воздействием следующих факторов.

Рост затрат на персонал — на фоне рекордно низкой безработицы в стране усиливается конкуренция за рабочую силу;
Удорожание строительных материалов — в условиях устойчивого инфляционного давления;
Жесткая денежно-кредитная политика — повышенные процентные ставки приводят к росту стоимости привлеченных застройщиками средств, которые капитализируются в себестоимость жилья.

Чистая прибыль падает почти в пять раз на фоне значительного роста процентных расходов

По итогам второго полугодия 2024 года чистая прибыль девелопера сократилась почти на 80% в годовом выражении, а рентабельность по этому показателю снизилась до 2%.

Помимо сокращения операционной прибыли, на падение чистой прибыли повлияли следующие факторы.

Рост кредитного портфеля на 25% г/г — за счет увеличения объемов заимствований по проектному финансированию, связанного с запуском новых проектов в первой половине 2024 года.
Резкое повышение ключевой ставки — во втором полугодии 2024 года ее средний уровень составил 19%, тогда как годом ранее — 12,4%.

Долговая нагрузка повышается

Во втором полугодии 2024 года долговая нагрузка Самолета ожидаемо продолжила расти, однако осталась на умеренном уровне. Показатель Net Debt / EBITDA составил 2,7, с учетом средств на счетах эскроу.

Для девелоперской отрасли в целом характерна повышенная долговая нагрузка, однако среди публичных компаний именно у Самолета этот показатель остается наивысшим.

При оценке кредитного качества эмитента, особенно с учетом специфики проектного финансирования, важно обращать внимание на коэффициент покрытия уплаченных процентов. По итогам 2024 года он снизился ниже уровня 3,0х — до 2,7х.

Такое значение указывает на некоторое ослабление финансовой устойчивости и оказывает негативное влияние на кредитное качество компании. Однако на текущем этапе это не представляет критических рисков для долговых инвесторов.

Наше мнение по акциям Самолет

В настоящий момент мы обновляем финансовую модель Самолета с учетом наших прогнозов по траектории ключевой ставки, динамике объемов продаж и цен на первичном рынке жилой недвижимости.

В ближайшее время планируется выпуск расширенного обзора по компании с возможным пересмотром рекомендации и целевой цены по акциям.

Мультипликаторы

Наше мнение по облигациям ГК Самолет

Несмотря на начало цикла снижения ключевой ставки, ожидать быстрого восстановления отрасли не приходится. В этих условиях внимание инвесторов продолжит фокусироваться на кредитном качестве девелоперов.

Позитивная динамика последних недель на рынке облигаций привела к существенному снижению премии по флоатерам Самолета, которые ранее были в числе наших приоритетных рекомендаций.

Эффективная премия по указанному выпуску опустилась до 7,7% при среднем уровне по аналогичной рейтинговой группе в 5,6%, что делает бумаги менее привлекательными с точки зрения риск-профиля.

На этом фоне мы понижаем рекомендацию по выпуску до уровня «держать».

Эффективная премия — это аннуализированная надбавка к референсной ставке, учитывающая базовую премию, текущую цену бумаги, срок до погашения и частоту выплат купонов.

Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением купить или продать ценные бумаги и другие финансовые инструменты. Уведомляем Вас о том, что при приобретении и владении иностранными ценными бумагами вы можете столкнуться с рисками депозитарной инфраструктуры, связанными с геополитической ситуацией.

Весь текст дисклеймера