$PIKK $LSRG $SMLT {$ETLN}

Задался целью для себя немного улучшить жилищные условия, плюс немного хотелось бы поговорить про низкие процентные ставки и ипотеку в целом. Недавно в ролике про Японию увидел удивление от Лядова, когда японка сказала о ставке 3% по ипотеке, тип у нас высокие. Не совсем помню тайминг, но разница понятна (процентов 10-12 у нас, и там 3). На статисте можно подсмотреть цену квадратного метра на вторичку в Японии, это ок. 700 тыс. йен или 380 тыс. руб. против 250 тыс. руб. в Москве. https://www.irn.ru/gd/za-5-let/#begin Если по типам жилья поставить фильтр, видно, что на сталинки и современные дома цена - 260-270 тыс. за метр, а за старый фонд ниже 250 (падает до 220 тыс. в зависимости от типа дома и его возраста). Само сравнение показательно: низкие ставки делают ипотечный платеж меньше, девелоперы начинают играться со ставкой аренды и платежом по ипотеке. Можете поиграться ставками тут (https://www.irn.ru/calc/), а я приведу простой пример: за последние 4-5 лет недвижка подорожала в 2-а раза. Тут наложился и эффект снижения ключевой ставки, и переход на эскроу. Застройщики перестали брать деньги у населения, комфортнее чувствуют себя по цене, а весь рост цены квадратного метра для населения они поделили вместе с банками. Возьмем кредит в 1 млн руб. с первоначальным взносом 10%, ставкой 11% и сроком на 15 лет. Платеж по такому кредиту составит 10,2 тыс. руб. в месяц. 4-е года назад я брал квартиру за 3-4 млн руб. с пониманием того, что ипотека заместит платеж по аренде и для меня это было выгодно, но сейчас такая же квартира стоит уже 6-7 млн руб. (не по верху рынка, консервативно) и для меня непонятно зачем платить за "аренду" 60-70 тыс. руб. в месяц, я по прежнему могу снять в нормальном районе квартиру за 30-40 тыс. руб. Девелоперы пытаются изощряться, растягивают сроки кредита до 30 лет, делают нулевые ставки, добавляя разницу в цену на старте, что прилично снижает месячный платеж, а взамен население закредитовывается. Рынок первички для меня сейчас непонятный, т.к. стоимость мебели и ремонта выросла, девелоперы пытаются и это продавать в ипотеку, но это лишь показывает проблемы, с которыми они сталкиваются. Вторичка выглядит интересенее, тут можно найти готовые квартиры с хорошим ремонтом по привлекательной цене, заехал и живи. В качестве небольших советов хотел бы от себя несколько вещей отметить: 1) не берите ипотеку с платежом выше 30-40% ежемесячного дохода, это некомфортно, небезопасно и снижает ваш уровень жизни. С большим платежом сильно падают реальные доходы, вы не можете досрочно гасить кредит, при сроке кредита лет в 30, первоначальные платежи - одни проценты, что в связке "аренда или ипотека" создает огромные дополнительные расходы (переплату) по ипотеке в сравнении с арендой. Ипотека хороша, когда она бьется с платежом по аренде или незначительно выше и вы имеет возможность гасить ее досрочно. 2) как было указано выше, не растягивайте сильно срок, оптимальный срок - лет 15. При таком сроке вы имеете выгоды ипотеки в виде адекватного срока (не потребительский кредит со сроком 5 лет и платежом в 2-а раза выше) и небольших выплат долга. При сроке лет в 30 вы снижаете платеж, но взамен будете платить одни проценты. В примере с 1 млн рублей на 15 лет вы с 1-ого года платите 2 тыс. руб. платежа основного долга, а в примере с 30-ю годами - с 17-ого года!! 3) по собственным наблюдениям, первичка не выгодна сейчас, т.к. стоимость ремонта обычной двушки может выйти в млн 3-4. При стоимости квартиры в млн 15, это еще 20% сверху. вторичка интересней, т.к. там люди сделали уже х2 и им не жалко отдать квартиру с хорошим ремонтом.