Кредит при высокой ставке: почему я сохранил акции и взял заём

Войти

Недавно купил участок в Подмосковье, сейчас покупаю машину, дальше — стройка дома. Три крупных покупки подряд, и встал вопрос: откуда брать деньги? У меня портфель акций примерно на 10 млн, квартира в Москве, несколько источников дохода. Дивиденды от акций приносят 1+ млн рублей в год. С этого и считал. Первый вариант — продать акции. Разом закрыть все покупки, без долгов и процентов. Но с каждой проданной акцией и вложенным рублем в участок, машину или стройку пассивный доход будет всё сильнее падать. При этом бизнесы в текущих акциях растут сами по себе, плюс на фоне снижения ставки у них будут расти мультипликаторы — и вот восстановить портфель при плюс-минус стабильной зарплате быстро не получится. Продам я X5 по 2400, а покупать через год буду уже по 4500. Второй — взять всё в кредит. Акции я сохраню, дивиденды будут стабильно идти, зарплатой и бонусами закрываю платежи. Единственный минус этой схемы — текущие огромные ставки. Ключевая сейчас 15,5%, банки дают кредит под 20–22%. Переплата за быструю выплату — сотни тысяч рублей, если платить весь срок кредита, то запросто можно удвоить цену покупного актива. Третий — комбинация. Часть акций продать, часть взять в кредит. Я выбрал второй. Акции не трогаю, всё в кредит. Три причины. ЦБ уже начал снижать ставку — в феврале опустил с 16% до 15,5%. По прогноз ЦБ на 2026 год средняя ставка составит 13–14,5%, у Альфы оптимистичный сценарий 12,75% к декабрю. Я жду 12% к концу года. Через 6–9 месяцев я рефинансирую кредит и сброшу 3–4% с итоговой ставки. В 2027 — ещё раз. Первые полгода плачу дорого, но знаю точно, сколько это мне стоит. Акции при снижении ставки дорожают. Справедливая цена акций определяется будущими доходами, пересчитанными через ставку дисконтирования. Чем ниже ставка, тем дороже те же самые бумаги. Если продам акции сейчас, я зафиксирую цену на дне цикла (ну и на дне паники в геополитике). Через год они будут стоить дороже. А мой доход не вырастет так же быстро — из зарплаты портфель на 10 млн я пересоберу не скоро. Пока ставки высокие, покупателей мало и продавцы реальных активов снижают цены. Мой участок висел на продаже с 2025 года — к сделке упал на 25%. Машину тоже брал на спокойном курсе доллара, без ажиотажа. Когда ставку снизят до 10–12%, покупатели вернутся и скидки закончатся. Кредит потом рефинансирую, а цену участка задним числом не пересмотрю. Ну и залоги помогают. Автомобиль выступает залогом под свой же кредит, а квартира в Москве может стать залогом под кредит на стройку дома — ниже ставка, длиннее срок, меньше ежемесячный платёж. Фактически мои рассуждения о том что брать свелись к 3 вопросам: 1. Куда идёт ставка? Вниз (как сейчас) — кредит можно рефинансировать. Вверх с низкой базы — тоже нормально, можно взять дешёвые деньги. А вот если ставка уже высокая и прогнозы — рост или сохранение, лучше не влезать. 2. Что с ценой активов? При высокой ставке дёшево всё — и акции, и участки, и машины. Но участок можно купить в кредит и потом рефинансировать, а проданные дёшево акции обратно по той же цене уже не купишь. Мультипликаторы вырастут, цена уйдёт, а зарплата за ними не успеет. 3. Выдерживает ли доход долговую нагрузку? Если у тебя несколько источников дохода плюс дивиденды — запас прочности есть. Если один источник и кредит на всё — риск. У меня три ответа сложились в пользу кредита. У кого-то сложатся иначе. Но в любом случае это не индивидуальная инвестиционная рекомендация, а мысли вслух.

Покупка дома vs. Стройка Недавно писал про свою историю с покупкой участка — и вот в прошедшую пятницу я официально стал землевладельцем. На радостях от покупки уже сделали проект дома и фактически пришли к тому, что вначале построим каркасник на 63 квадрата, будем использовать его как основной домик несколько лет и параллельно будем строить большой каменный дом на 188 квадратов. А в будущем этот каркасник станет гостевым домиком или студией для жены. В целом история с домом (да и вообще недвижкой) сейчас интересная — много компаний строят под продажу домики, многие продают свои дома, но, посмотрев объявления в ЦИАН и «Авито», становится как-то грустно. По факту есть большое количество домов под продажу, которые строили «фирмы». Обычно они выкупают ряд участков в новых поселках, быстро возводят домики и стоят продают их. Учитывая, что домики на продажу должны приносить прибыль для компании-продавца и продаются домики не сразу, в отличие от квартир, то всегда встает вопрос в качестве построенного дома. У меня жена — архитектор, и она насмотрелась на эти домики, мы решили в такое не влезать, чтобы вечно не довкладывать средства. Второе — многие продают свои дома. Но тут или история с шикарным участком в хорошем месте, но старым домом, или с далеким участком и очень сомнительным новостроем в стиле 1990-х с маленькими окошками и желтизной досок внутри. Мы честно думали, что можно купить участок с домом из 1930-х гг., его отремонтировать, а потом строить рядом нормальный, но тут тоже есть ряд ньюансов. Несомненный плюс — часто в таких домах есть какие-то центральные коммуникации, и это огромный плюс. Но вкладывать в дом (и переплачивать с порога за участок с домом), в котором ты не хочешь жить, — странная затея. Логично эти 5–8 млн рублей, на которые такой лот стоит дороже, чем пустой участок, вложить в стройку своего дома. Из всего, что нам действительно понравилось в Подмосковье за нормальный бюджет, был домик в 180 квадратов на 11 сотках, где семья уже сильно сократилась, а бабушка и ее дочка со своим ребенком уже не вывозят такой большой дом. Но такая история — это буквально единичный лот, где «под тапочки» можно купить и заезжать, и там внутри красиво-уютно. Поэтому посмотрели и решили, что участок рядом с лесом и водой, рядом с деревенькой с магазинами нам очень подходит. И по факту построить каркасник можно около 2+ млн руб., ну и плюс забор/септик/скважина/электричество еще за 1+ млн. А дальше внутри его своими силами покрасить и доотделать, и вуаля, участок уже эксплуатируемый, и можно рядом строить большой дом этапами, в один год ставя фундамент за пару лямов, в следующий возводя стены и т. д. Ну и важная мысль в голове, что сейчас у многих застройщиков кассовый разрыв, поэтому связываться с кем-то и платить разом стоимость стройки/этапа нельзя, деньги они получат, но пойдут они на достройку кому-то его дома. Лучше бить оплаты максимально на мелкие этапы и по прошествию них платить. Тогда и рисков меньше, и этапы стройки будут идти быстрее.

Скоро 1 год у MAX. Интересно, что спустя почти 1 год после запуска MAX, в обычной жизни уже становится легче пересылать файлы и периодически общаться через мессенджер, который ловит даже на парковке, чем через телегу. Я когда то был безумно рад, что пересадил маму и на телегу, и со спокойной совестью удалил ватцап, который тогда был вообще у всех. На работе в IT всегда в почете была именно телега, и уход из зеленого мессенджера по факту был безболезненным. Запуск MAX я встретил сообщением от продакта данного мессенджера, и, как видите, годовалое пророчество про «убийцу» телеги постепенно реализовывается. Запретами, замедлениями, обязательством перевода части общения только в MAX мы постепенно мигрируем в новые сообщества. Телега, вероятно, в один момент станет аналогом заблокированной инсты, где можно зайти и полистать ленту с рилсами, но кому-то писать или самому выкладывать уже кажется бессмысленным. И удивительно, на мой взгляд, что если раньше в телегу как прогрессивную историю я зазывал старшее поколение, то теперь старшее поколение с удивлением спрашивает: «А чего ты еще не в Максе?». Вот такое вот колесо сансары крутится и меняет роли. Но сегодня меня поразила фича в Максе, которой нет в телеге — они начали показывать каналы, на которые ты не подписан, в общем списке, ты можешь туда зайти и, если нравится, подписаться. А при следующем заходе в приложение их не было больше. И это намного более крутое продвижение «экосистемы» платформы, чем «похожие» каналы у Дурова, через которые никого не найдешь. Надеюсь, VK по окончании миграции пользователей на всё отечественное станет все же очень прибыльной компанией. Экосистема, на мой взгляд, довольно неплохая. И в плане формирования панрегионов — отличная инвестиция, но, к сожалению, очень на долгосрок, и лучшая точка входа с финансовой точки зрения явно не сейчас.

Кредит на пике ставки