Как погасить ипотеку с помощью ОФЗ: пошаговая инструкция

Рассказываю как перестать думать о том, где взять денег на погашение кредита или ипотеки. В 2023 году я взял ИТ-ипотеку под 4,1% на 10 лет. Исправно вношу каждый платеж, но мне не хватает полной уверенности в стабильном доходе на весь срок действия кредита, учитывая что у меня это далеко не единственный кредит. Хочется сделать так, чтобы забыть об этом вопросе с максимальной выгодой 💸 и минимальным риском ⚡. Наверное можно было бы просто закрыть ипотеку и вообще о ней не думать, но в этом нет никакой выгоды. Вместо этого я предпочитаю приобрести ОФЗ и с купонов по ОФЗ производить погашение кредита. Итак, пошаговая инструкция: Шаг 1️⃣ Идем в приложение банка, переносим в табличку сведения по: • остатку задолженности по кредиту, • размеру ежемесячного платежа, • сроке погашения. Шаг 2️⃣ Отбираем ОФЗ со сроком к погашению больше чем срок погашения кредита. Если кредит взят на длительный срок, то можно рассматривать ОФЗ от 10 лет и выше, а после погашения ОФЗ рассмотреть вариант повторения операции. Из всех ОФЗ выбираем те, которые дают большую доходность к погашению (наиболее выгодный вариант), либо большую купонную доходность к погашению (наиболее надежный вариант). Лично я предпочитаю такой анализ делать с помощью сервиса на смарт-лабе - просто вбейте в поисковике “смарт-лаб офз” без кавычек для поиска сервиса. При отборе не забудьте переключить карту доходности именно на "доходность к погашению". На текущий момент в моем случае самая высокая доходность к погашению и самая высокая купонная доходность - это ОФЗ 26248 Шаг 3️⃣ Делаем расчет необходимого количества ОФЗ, формула такова: <ежемесячный_платеж> / <величина_купона> * <периодичность_выплаты_купона_в_месяцах> / (1 - <ставка_НДФЛ>). Ставка НДФЛ в 2025 году: 13% при доходах до 2,4 млн, 15% при доходах свыше 2,4 млн. Думаю лучше перестраховаться и в расчет сразу заложить 15%. Стоимость ОФЗ рассчитать легко - <количество_ОФЗ> * <цена_ОФЗ>. Если планируете купить все облигации прямо сейчас - не забудьте учесть НКД (накопленный купонный доход), увеличив цену на размер НКД. Шаг 4️⃣ Проверяем целесообразность сделки. Для этого из полученной на шаге 3 стоимости ОФЗ нужно вычесть размер долга по ипотеке, а затем прибавить к получившемуся числу номинальную стоимость ОФЗ. Оцените стоит ли ожидаемая выгода затрачиваемого на данный процесс времени. 👉 В моем случае профит получился более 9 млн или по 1 млн в год. 👍 На выполнение операции мне потребуется тратить на 5 минут в месяц больше обычного, так что за час работы я получаю дополнительный доход в 1 млн… нормально 🤔 Шаг 5️⃣ Начинаем покупать ОФЗ. Полученные купонные выплаты откладываем в накопительный счет, либо в фонды денежного рынка (в Тинькофф - через Инвесткопилку, выбирая стратегию "Всегда в плюсе"). При наступлении очередного срока платежа - забираем необходимую сумму с накопительного счета (или Инвесткопилки). На период формирования позиции и до первого купонного дохода - недостающие суммы по кредиту придется брать из других источников доходов. При этом следите, чтобы среди других источников доходов доход с фондового рынка не был единственным, иначе в какой то не самый лучший момент вам придется продавать активы с серьезным дисконтом. Шаг 6️⃣ Досрочное погашение. При серьезном снижении ставки ЦБ - проверяем доходность ОФЗ. ‼️В случае, если доходность к погашению ОФЗ опустилась близко к ставке по кредиту - будет выгоднее продать все ОФЗ и досрочно погасить кредит. PS: Если пост наберет 100 лайков, я начну публично формировать позицию ОФЗ под приведенную на скринах ипотеку и буду подробно описывать каждый шаг. PPS: В моем случае комиссия брокера - лишь 0,04% от суммы сделки. Если у вас комиссия больше - рассмотрите возможность перехода на тариф Premium.

#отчетзамесяц, вернее квартал (15.03.25 - 14.06.25) Последние пару месяцев на рынке, по моим наблюдениям, штиль - вижу какие-то колебания в крипте и валютном курсе, в остальном все почти без изменений. С учетом того, что предыдущий отчет не стал публиковать, решил сегодня опубликовать отчет сразу за 3 месяца, а на этом горизонте у меня не портфель, а просто песня… правда песня вот такая: “Какая боль, какая боль Рынок-Портфель — 5:0” За квартал 💰 убыток по портфелю составил 4 183 890 ₽. Для следования стратегии пришлось пополнить портфель на 7 255 516 ₽. Это мой новый рекорд, предыдущий рекорд квартального пополнения был в далеком марте 21 года, когда я решил получить статус квал.инвестора… и даже события 22 года не побудили меня на более активные пополнения. В 22 году было реально страшно совершать покупки, а сейчас - нет. Не страшно, но больно - на снижении ставки для пополнения портфеля приходится продавать длинные ОФЗ, которые на горизонте 1-2 лет обладают на текущий момент пожалуй самым высоким соотношением доходности к риску - при снижении ставки в 2 раза тело ОФЗ вырастет в 1.5 раза, что с учетом купонной доходности даст 65%. Если ставка ЦБ опустится до 10% к концу следующего года, то доходность ОФЗ превысит 40% годовых. Вот в чем моя основная боль сейчас - я активно продаю инструменты, от которых жду 40% годовых, а что я покупаю вместо этого? Об этом чуть позже. Детализация результата последнего квартала: * снижение стоимости активов 🔽 = -3 511 994 ₽, в т.ч. валютная переоценка 💲= -1 107 147 ₽; * дивиденды 💸 = 99 674 ₽; * НДФЛ ✂️ = 12 237 ₽; * спекуляции 🔄 = -759 334 ₽. Ну и зачем я постоянно играюсь с фьючерсами? С моей частотой сделок от этого только убытки… фьючерсы хороший инструмент для краткосрочного хеджа позиций, ранее был интересен для краткосрочных спекуляций, но с частотой сделок в среднем 2-3 раза в год этот инструмент дает лишь убытки. 💼 Итого по портфелю: 33 547 571 ₽, в т.ч. 27 563 088 ₽ заемных средств, включая набежавшие за все время проценты. Собственных средств в портфеле: 5 984 484 ₽, сильно убавилось. Заморожено 7 041 043 ₽ в инфраструктуре вокруг СПб Биржи… Динамика по портфелю за квартал по странам: - Акции 🇺🇸США из-за укрепления рубля потеряли 4,9% или 357 645 ₽; - Акции 🇷🇺РФ потеряли 11% или 1 648 390 ₽; - Акции 🇨🇳Китая похудели на 12,4% или 1 208 993 ₽. По стратегии, основанной на методе усреднения Майкла #эдлесон'а, на текущий момент акций в моем портфеле должно быть на 33,5 млн. руб. Портфель аккурат заполнен на 33,5 млн, но 4 млн пока лежит в виде кэша… 2,5 млн ₽ надо направить на покупку американских долларов и американских активов, ещё 1 млн ₽ надо направить на покупку гонконских долларов и китайских активов и на 0,5 млр Р надо направить на покупку тенге и казахских активов. За последний месяц на 1,5% от портфеля прикупил PIKK в расчете на снижение ставки, так как при последующих снижениях ставки от ПИК ожидаю большей доходности, чем по ОФЗ. Ещё на 1% взял акции Халык-банка (Народный банк Казахстана) на AIX. Что покупал в предыдущие 2 месяца - не убралось в основной пост и ушло в комментарии. Нужно выделить время на анализ американского и китайского рынка и совершать не менее чем 2 сделки от 1% портфеля каждую неделю. Продолжаю идти к цели с 10 до 200 млн за 10 лет (хочу рост в 10 раз за 10 лет в реальном выражении). Сейчас идет шестой месяц четвертого года моего пути к этой цели, до 100 млн осталось три года и шесть месяцев. Текущая сложность на пути цели всего лишь одна - нужно выделить время на анализ компаний американского рынка, который я считаю дорогим и не смотря на это совершить покупки. 👉 Подкиньте, пожалуйста, идей - какие компании вы бы сами добавили сейчас в портфель на американском рынке?