Структура портфеля

📊 #МесячныйДайджест #СНГ #Global #PropertyBits Ставка ЦБ снижена до 14%, а на глобальном рынке Prologis собирает крупнейший индустриальный портфель Европы СНГ 1) Ключевая ставка ЦБ снижена до 14% Решение принято 24 июля. Должно постепенно оживить ипотеку и доходность ЗПИФов, но эффект с лагом. Следующее заседание - 11 сентября, консенсус - сохранение ставки. 2) Льготная ипотека обвалилась до антирекорда В июле банки выдали 21,8 тыс. льготных кредитов - вдвое меньше июня. Доля льготной ипотеки в общем объёме жилищных кредитов упала до минимума за 3 года - 47% по объёму (год назад было 78%). Рынок постепенно переходит от льготных программ к рыночным. 3) Чистая прибыль ПИК рухнула на 91,5% в 1П 2026 По РСБУ - с 35,5 млрд до 3 млрд рублей год к году. Крупнейший застройщик страны, который с начала года не запустил ни одного нового проекта комфорт-класса. Ставку ЦБ снизили, но для девелоперов эффект пока обратный. 4) Новый ЗПИФ: «Альфа Промышленные парки 3» УК «Альфа-Капитал» вывела фонд на биржу 13 июля, доступен квалам, цена пая 1000 руб. Индустриальный сегмент - по-прежнему главная ставка УК на рынке ЗПИФов. Глобальные рынки 5) Prologis поглощает SEGRO за $18,8 млрд Prologis - крупнейший в мире складской REIT (США), SEGRO - крупнейший индустриальный REIT Великобритании. Сделка объявлена 4 августа, портфель Prologis в Европе вырастет на 47%, активы под управлением достигнут $269 млрд. Крупнейшая сделка в индустриальной недвижимости Европы за долгое время. 6) ФРС удержала ставку, но с расколом в комитете 29 июля ставка сохранена на 3,50–3,75%, 3 из 12 членов FOMC голосовали за повышение. Новый глава ФРС Кевин Уорш занял жёсткую риторику - рынок закладывает риск повышения до конца года. 7) Ипотечные ставки в США - максимум за год 30-летняя ставка достигла 6,81% на фоне конфликта вокруг Ирана и роста цен на нефть. Заявки на покупку жилья упали до 5-месячного минимума. 8) США: волна запретов на строительство дата-центров 14 июля Нью-Йорк первым приостановил выдачу разрешений на новые ЦОД от 50 МВт. На начало августа - уже свыше 225 мораториев и ограничений в 30 штатах. 9) CapitaLand Investment: реструктуризация на $7-9 млрд CLI - крупнейший в Азии управляющий недвижимостью (Сингапур). 13 августа анонсировала рециклинг непрофильных активов (в основном Китай) и снижение своей доли в собственных REIT-ах. 10) CBRE: рынок недвижимости США выйдет на $605 млрд инвестиций в 2026-м Несмотря на высокие ставки, рынок устойчивее прогнозов - тянут склады и дата-центры на волне AI-спроса: около 80% строящихся мощностей ЦОД ожидается законтрактовать ещё до сдачи. 💎 Что это меняет для инвестора Индустриальный сегмент и дата-центры остаются главной точкой роста капитала и в России (новые ЗПИФы под склады), и глобально (Prologis-SEGRO, рекордный прогноз CBRE), несмотря на дорогие деньги и жёсткую риторику ФРС и ЦБ. При этом жилой девелопмент в России пока не чувствует облегчения от снижения ставки - падение прибыли ПИК и обвал льготной ипотеки говорят об обратном. Качество и структура конкретного актива сейчас значат больше, чем общее направление ставок. НЕ ИИР

Обзор портфеля канала на 08.08.2026 📊 #RU_портфель #СНГ #PropertyBits С момента запуска портфеля прошло 2 месяца, и они были очень бурными для российского рынка. Общая доходность за период (с учетом расходов, доходов и пополнений): 🏘 Property Bits: -0,3% 📉 Акции MOEXTR: -6,1% 🔹 Акции девелоперов MERETR: -2,8% 🔹 Индекса ЗПИФов MREFTR: -2,2% 🔹 Индекс ОФЗ RGBITR: -1,1% Выплаченные дивиденды за месяц: 7 227 руб. за вычетом налогов. Альфа к сопоставимым бенчмаркам составила порядка 2% (MREFTR, MERETR). Ключевые перестановки в портфеле Мы полностью продали позицию в САБ7 – фонд от Сбера, наполненный складами, а также переводим данный фонд из Core (надежной части) в спекулятивный. Решение вызвано сильно возросшими рисками относительно активов фонда, 2 ключевых факта: 1. Мы изучили публично доступную информацию и у нас есть предположение, что с одним из объектов недвижимости что-то произошло (можете попробовать поискать информацию на тему склада в Шушарах). При этом ущерб сложно понять, мало информации. 2. Определенные публичные приложения Озон и WB позволяют понять, где у них находятся склады, опять же, не хочется вдаваться в детали, т. к. сейчас очень сложно публично писать об инвестициях в России. Мы свели информацию из отчетов об оценки (от УК) и информацию из приложений воедино, чтобы понять в каких активах фонда арендаторами могу являться Озон, WB или Сберлогистика (т.к. отчеты далеко не всегда раскрывают эту информацию). 🏢 Вычисления дают прикидку, что из 1.5 млн кв. м. порядка ~30-40% активов фонда сконцентрированы на IG-grade арендаторах, которые могут получить существенный физический ущерб. Мы считаем, что вероятность ущерба в одном из складов выше среднего в базовом сценарии, что открывает потенциал падения стоимости паев существенно ниже из-за: (i) резкой переоценки фундаментальной стоимости активов и потери арендных потоков, а также (ii) потенциала иррациональной реакции инвесторов. Сейчас рисков в данном активе гораздо больше чем может быть доходности, при этом спекулятивная часть портфеля уже наполнена. Позиция была перенесена в LQDT. Больше всего с момента запуска просели Парус Макс (RU000A108VR7, -9,6%) и САБ7 (RU000A1034U7, -9,3%) - распродажа по обоим фондам в основном связана с ростом геополитических рисков на фоне угрозы БПЛА для базовых активов. По Парус Макс на это дополнительно косвенно наложилась отмена маркетмейкера, что снизило ликвидность в стакане. Парус Макс в свете последних событий выглядит более безопасным, т. к. в нем меньше концентрации на топовых маркетплейсах. САБ3 (-4,1%), Рентал Про (-3,4%) и Парус-ТРМ (-1,7%) показали меньшее снижение за счёт меньшей прозрачности и отсутствия концентрации на складском рынке недвижимости. ЦИАН (+0,6%) показал отличный результат после очень сильной коррекции: были заработаны хорошие дивиденды, а дивидендный гэп полностью выкуплен рынком. Парус ДВН (+0,5%) и Акцент 4 (+0,1%) держатся в плюсе с момента запуска. Парус ДВН - это офисная недвижимость, Акцент 4 - торговый центр; капитал, на наш взгляд, перетекает именно в такие активы, поскольку инвесторы считают их более безопасными и закладывают в них премию. При этом с Акцент 4 всё не совсем однозначно, т.к. последние торги по рефинансу кредита прошли не очень удачно. Докупали LQDT , CNRU , Парус Макс ( в нем лежит RU000A104172 и другие). Что касается рынка в целом: доходности ОФЗ остаются высокими (более 15% годовых по длинным выпускам), и это продолжает оттягивать капитал из классических ЗПИФов недвижимости в безрисковые инструменты - большинство фондов в портфеле просело именно на этом фоне, а не из-за проблем на уровне активов. Пока ставка ЦБ остаётся высокой, ждём, что классические ЗПИФы будут торговаться под давлением, поэтому продолжаем избирательно докупать наиболее просевшие качественные фонды, а не рынок в целом. На наш взгляд, портфель постепенно восстанавливается и фундаментально выглядит сильно. Продолжаем следить за ситуацией по Парус Макс и САБ7. Не ИИР

#ЗПИФ #Недвижимость #ЦБ #PropertyBits #Теория #СНГ Открыли полную таблицу ЦБ по ЗПИФам - ту самую, о которой недавно был отдельный пост - и на этот раз прошлись по ней построчно. Вот что там оказалось важнее всего: 1. В ПДУ есть строка, которую почти никто не читает - «максимальный совокупный размер расходов». Это не вознаграждение УК (та цифра, которую обычно называют «комиссией» - 0,5–9,8%), а отдельный жёсткий потолок на все расходы фонда разом: управление, успех, депозитарий, аудит и т.д. Медиана - 25% СЧА, у 6 фондов потолок 90%+, у двух («ВИМ РД 3» и «РД 2») - 95%. Между заголовочной комиссией и этим потолком бывает большая разница. У «РД 2» вознаграждение УК заявлено как 1,5% СЧА, а максимальный совокупный размер расходов - 95%. Это два разных пункта ПДУ: один про то, сколько берёт управляющий, другой - сколько фонд вообще может потратить по всем статьям расходов. У «Панорамы» похоже: 0,75% и 90%. На практике реальные расходы почти наверняка намного ниже потолка - иначе фонд бы просто не выжил. Но при оценке фонда стоит держать в голове оба числа (особенно актуально из-за СВО). 2. Комиссии УК - от 0 до 9,8% СЧА в год. Высокая комиссия не гарантирует доходность 🔻 «Прагматик», комиссия до 9% СЧА, доходность за 12 мес. - 1,3% 🔻 «КОВЧЕГ», до 9% СЧА, доходность - 2,5% 🔻 ДОМ.PФ, потолок 9,8% (максимум по выборке), доходность 10,5% У «Прагматика» и «КОВЧЕГА» — почти максимально возможная по рынку комиссия (до 9% СЧА), а доходность за 12 мес. в разы ниже банковского вклада за тот же период. Оговорка: в ПДУ это верхний потолок допустимой комиссии («не более»), а не то, что реально удержано с пайщиков, точную сумму реестр не показывает, так что утверждать, что кто-то заплатил именно 9%, нельзя. 3. Комиссия за успех не покупает результат 18 из 110 фондов берут комиссию за успех - средняя доходность 12,2%. У 92 фондов без неё - 13,2%. Разницы, оправдывающей доплату, нет при сравнении в лоб. При этом стоит отметить, что на рынке РФ в реальности на практике мало фондов, с хорошо структурированной комиссией за успех управляющего. 4. Земельные ЗПИФы - один из самых волатильных Три худших результата года - все с землёй в основе: «Земельный» (АК БАРС) = -40%, «Своя земля-рентный» = -35% «АК БАРС – Горизонт» = -19%. При этом «Казанский земельный» из того же подсегмента - +50%. Земельных фондов всего 6, разброс - от –40% до +50%. Причина: земля без готового объекта - это ставка на девелопмент, а не на аренду. Доход тут от переоценки и продажи участка, а не от арендного потока, поэтому и результат скачет как венчур, а не как рента - хотя по названию фонд читается как стабильный. Плюс бумажная переоценка от оценщика, которую крайне сложно проверить. Стоит ли вообще ориентироваться на эту таблицу Для базовых вещей - да. По таблице можно быстро понять диапазон комиссий и в целом «вселенную» фондов недвижимости, доступных неквалу: сколько их, кто управляет, на каких условиях. Но дальше начинается ручная работа - таблица не говорит, торгуется ли конкретный фонд и с каким объёмом, или он просто получил ISIN и стоит мёртвым грузом. Неликвидных историй среди этих фондов, судя по всему, заметно больше, чем ликвидных. Прежде чем покупать пай, стакан по нему нужно смотреть отдельно - иначе есть шанс купить бумагу, по которой сделок толком не бывает. У вас получилось, что-нибудь интересное найти в таблице из новенького? *Не ИИР https://www.cbr.ru/RSCI/data_showcase/#a_193443file