🎬Вчера на меня коварно напало вдохновение

🏠Сдал квартиру без согласования - "попал" на 65 млн ₽ Ещё немного о нашей многострадальной недвижке. На этот раз с точки зрения покупателя, а не с точки зрения инвестирования в девелоперов. Максимальная цена бюджетных новостроек Москвы превысила 1 млн ₽ за 1 кв. м — Ведомости. 😳Да-да, слово "бюджетных" здесь НЕ лишнее. Вот такой у нас теперь эконом-класс. Это связано в т.ч. со снижением размера скидок у застройщиков. 🏗️Максимальная стоимость 1 кв. м в сегменте массовых новостроек старой Москвы в январе 2026 г. достигла 1,12 млн ₽. За год показатель вырос на 53%, в январе 2025 г. рекорд составлял "всего" 733 000 ₽ за квадрат. 💸Чтобы потянуть "трёшку", нужна зарплата больше 700 тыс. Для того, чтобы взять ипотеку на 3-комнатную квартиру в Москве, нужно зарабатывать около 715 тыс. ₽ в месяц, подсчитали в РБК. 🤦‍♂️У нас в Питере нужно иметь официальный доход не меньше ₽400 тыс. В среднем по России необходимый доход составляет от 257 тыс. ₽ в месяц. При таком заработке можно позволить себе квартиру площадью 75 кв. м на вторичном рынке при сроке кредита 20 лет. Зарплаты ниже 170 тыс. ₽ достаточно лишь в одном мегаполисе — Волгограде. Здесь 3 к.кв. в среднем обходится в 7,3 млн ₽. 🤬И лучше, судя по всему, не станет В 2027 году усилится проблема доступности первичного жилья. Рост цен на новостройки может ускориться на фоне высокого спроса — аналитика «ДОМ РФ». DOMRF 📉Эксперты прогнозируют, что ввод новых проектов снизится с 47-48 млн кв. м до 40-43 млн кв. м — почти на 13%. Число доступных проектов будет на минимуме, в то время как снижение ключевой ставки подстегнёт рост спроса. Более долгий, чем ожидалось, период жесткой ДКП — один из ключевых рисков отрасли. Это может привести к задержке сроков стр-ва, реструктуризации кредитов и смены контроля над проектами, в том числе, их переход банкам. 💼Качество ипотечного портфеля пока высокое — просрочка выросла, но остается низкой (1,2% на 90+ дней). Сам портфель вырос на 8% (до 21,7 трлн ₽). В 2025 г. выдано 968 тыс. кредитов (-26% к 2024) на 4,5 трлн ₽ (-9%). Т.е. банковский сектор в данный момент чувствует себя уверенно - чего не скажешь о строительном, глядя на долги того же Самолета SMLT и некоторых других. 🤯Ипотечник "попал" на 65 млн Обладателям семейных, IT и прочих льготных ипотек могут повысить ставку до стандартной — в 22%. Или оставить бедолаг без квартир — за неофициальную сдачу их в аренду. Как это случилось с жителем Подмосковья по имени Константин. 🏢По сообщениям СМИ, в 2024-м он взял семейную ипотеку на двушку 53 м² в Котельниках — с первым взносом в 3 млн ₽ на 30 лет и ежемесячными платежами в 59к. С февраля 2025 сдавал её девушке из Пензы — за 40к переводом на карту, без уплаты налогов и, что немаловажно, без одобрения со стороны банка. 📈В октябре решил повысить цену на 10к и объявил об этом квартирантке. Она подумала и озвучила встречное предложение — или остаётся прежняя цена, или она идёт в налоговую и банк с чистосердечными показаниями. 🔨Парень отказался, оппонентка — сообщила (тук-тук!) ведомствам о проживании в квартире, приложила договор аренды и чеки, подтверждающие факты ежемесячной оплаты. И понеслось. Оказалось, что по договору с банком Константин не мог сдавать квартиру без разрешения — поскольку недвижка в залоге. Банк зафиксировал нарушение и выкатил Косте ультиматум: или он полностью погашает кредит в течение 14 дней по прежней ставке, или она пересчитывается с льготных 6% до рыночных 22%. 😳А это: + 120к ₽ к ежемесячному платежу, + 55 млн ₽ к сумме кредита, + 9,5 млн начисленных процентов + суммы штрафа. Итого около 65 "лишних" миллионов. Молодой человек вынужден был выбрать вариант Б и теперь ищет адвоката, чтобы попробовать оспорить решение. 🦥Таким образом, покупателей жилья разнообразные опасности подстерегают повсюду, даже если умудриться как-то накопить на ипотеку в нынешних условиях. Перефразируя одну жрицу из известного сериала, "Ипотека темна и полна ужасов". 🔔Подписывайтесь!❤️ #sid #новости #недвижимость

🔥Лучшие СВЕЖИЕ облигации [февраль 2026]. Ч. 1 В начале февраля эмитенты так спешили занять денег перед заседанием ЦБ, что выпусков набралось много, и все достойные внимания не влезли бы в один пост. Поэтому 1-ю часть публикую сегодня, а вторая выйдет уже в начале марта. ⚠️ВАЖНО! В этой рубрике я НЕ оцениваю текущую привлекательность облиг с точки зрения их доходности "в моменте". Я лишь выбираю наиболее качественные (на свой вкус) выпуски, опираясь на их БАЗОВЫЕ параметры. 📊Заодно в таких подборках актуализирую информацию об объеме размещения и, главное, об итоговом купоне. Сегодня смотрим облиги, которые вышли на рынок в 1-й половине февраля 2026. *Конечно же, не ИИР* Поехали! 💎Софтлайн 2Р2 (фикс) ● ISIN: RU000A10EA08 ● Объем: 6,6 млрд ₽ ● Купон: 19,5% ● Выплаты: 12 раз в год ● Погашение: 20.12.2028 ● Рейтинг: BBB+ от ЭкспертРА 👉Любопытный почти 3-хлетний фикс с неплохой доходностью от известного IT-холдинга. Радует, что компания старается не наращивать долговую нагрузку - новый займ SOFL взял одновременно с погашением предыдущего. 💎РЖД 1Р51R (CNY) ● ISIN: RU000A10E8P0 ● Объем: 4 млрд ¥ ● Номинал: 1000 CNYRUB ● Купон: 7,6% ● Выплаты: 12 раз в год ● Погашение: 23.09.2029 ● Рейтинг: ААА от АКРА и ЭкспертРА 👉Квази-юаневый выпуск от мощнейшего ж/д эмитента (если не обращать внимания на гигантские долги РЖД). Подойдет тем, кто переживает за судьбу рубля на горизонте нескольких ближайших лет. Можно будет воспользоваться ЛДВ на курсовую переоценку. 💎МКАО Воксис 1Р2 (фикс) ● ISIN: RU000A10E9Z7 ● Объем: 500 млн ₽ ● Купон: 20% ● Выплаты: 12 раз в год ● Погашение: 03.02.2028 ● Рейтинг: BBB+ от ЭкспертРА 👉У Voxys просел основной сегмент бизнеса (колл-центры), зато набирает обороты коллекторское агентство. Новым займом планируют покрыть прошлый выпуск на 200 млн с купоном 26,5%. Ну и ещё 300 лямов взяли сверху "на всякий пожарный". Риски в конторе определенно есть, но ликвидности для оплаты текущих расходов пока вполне достаточно. 💎Газпром Капитал 3Р18 (USD) ● ISIN: RU000A10E9Y0 ● Объем: 250 млн $ ● Номинал: 1000 USDRUBF ● Купон: 7,5% ● Выплаты: 12 раз в год ● Погашение: 17.02.2031 ● Рейтинг: AАА от АКРА и ЭкспертРА 👉Неплохой "долгоиграющий" квази-долларовый бонд от газового гиганта GAZP . Аж на 5 лет без амортизации и оферт. Минус - "олдскульный" номинал в $1000, из-за которого бумага влезет не в каждый портфель. 💎Почта России 3Р4 (флоатер) ● ISIN: RU000A10EA32 ● Объем: 2,3 млрд ₽ ● Купон: КС+300 б.п. ● Выплаты: 12 раз в год ● Погашение: 22.01.2036 ● Рейтинг: АА "негативный" от АКРА ❗️Оферта: пут через 2 года ❗️Только для квалов 👉Добавил исключительно по причине того, что не хотел оставлять подборку совсем без флоатеров. Это единственный "плывунец", разместившийся в 1-й половине февраля. Спред КС+3% вполне достойный, но приобрести выпуск смогут лишь квалы. Ну и оферта через 2 года. 💎Сегежа 3Р10R (фикс) ● ISIN: RU000A10E747 ● Объем: 1 млрд ₽ ● Купон: 25% ● Выплаты: 12 раз в год ● Погашение: 19.01.2029 ● Рейтинг: BB- от ЭкспертРА ❗️Амортизация: по 25% на 27, 30, 33, 36 купонах. 👉Не мог пройти мимо своих любимых опилочников SGZH, поэтому включил их в ТОП чисто по приколу. ⚠️Рискованно! Не повторять! 🎯Подытожу По итогам размещений в 1-й половине февраля, отобрал 6 свежих выпусков облигаций, которые мне кажутся наиболее интересными по соотношению риск/доходность. Получилось ассорти: 3 фикса, один флоатер и 2 квази-валютных выпуска с привязкой к доллару и юаню. Можно скомпоновать свой облигационный портфель таким образом, чтобы быть готовым к любому развитию событий. 💼Лично мне особенно нравятся Софтлайн (неплохой фикс. купон на 3 года) и Газпром (достойная баксовая доходность на 5 лет вперёд). Почта России попала в этот список почти случайно, предложив рынку хоть какой-то флоатер. Ну а Сегежа - только для тех, кто ОЧЕНЬ любит адреналин. 🦥Во 2-й половине февраля также будут интересные размещения, которые я обязательно разберу, не пропустите. 🔔Подписывайтесь!❤️ #sid #топ_облигаций #псвп

💰Моя "лесенка вкладов", и как с неё не навернуться Когда мне было 3 года, я оступился и очень эффектно улетел вниз головой с самого верха крутой деревянной лестницы на даче, громко отстукивая ступеньки своей маленькой черепушкой, и затормозил только носом об пол 1-го этажа. На добрую память об этом событии, у меня остались не только регулярные воспоминания от старших родственников на семейных застольях, но и некоторые следы на физиономии, а также [возможно] определенные ментальные "прибабахи"🤪 Но эта яркая лестничная история из моей биографии требует более детального рассказа, а сегодняшний пост не об этом. 🪜Лесенка к фин. спокойствию Сейчас мне 39, и больше 20 лет я веду активную трудовую деятельность. С 2008 года работаю инженером, отдавая много времени и сил родной стране. За эти годы я уже несколько раз переезжал, покупал и продавал жильё, менял взгляды и жизненные приоритеты. 💸Но одно оставалось и остаётся неизменным: часть из кровно заработанных средств я всегда сохраняю на банковских депозитах. Причем мой "депозитный капитал" разбит на несколько относительно небольших сумм, каждая из которых имеет разное время завершения срока вклада. Делаю так уже ВОСЕМНАДЦАТЬ лет подряд, и за этот период не было ни одного дня, когда я бы остался без действующих вкладов. Ставки не имеют большого значения - намного важнее сам принцип. Например, сейчас у меня 9 вкладов в разных банках в среднем где-то по 200 тыс. ₽, которые будут закрываться "лесенкой" в течение 2026-2027 гг. Приблизительно через каждые 2 месяца. 📈Такая стратегия отлично способствует спокойному сну и уверенному росту сбережений. Независимо от движения процентных ставок, я в любой момент времени знаю, что у меня есть скоро освобождающаяся "подстраховка". 🛏️Подушка на подушке У меня для такой тактики есть своё название - "Подушка на подушке на подушке на подушке..." 💰Потому что каждый вклад - это как будто мини-подушка безопасности, которая тихо ждет своего часа, но готова подстраховать в любой момент. Если её срочная работа не понадобилась - отлично, после окончания срока вклада снова отправляем подушку зарабатывать нам процентный доход, а "дежурство" принимает на себя другая, ближайшая по времени подушка-депозит. ✅Люблю, когда завершается очередной вклад и приходит сообщение о капнувших процентах. Как будто поставлена ещё одна "галочка" в чек-листе на пути к будущему финансовому благополучию. В такие дни можно медитативно, под чашку кофе, выбрать новый депозит на нужный срок. Самое простое - посмотреть и сравнить ставки в калькуляторе вкладов. 👉У того же Яндекса есть удобный калькулятор (https://yandex.ru/finance/deposit/calculator), где можно и изучить актуальные ставки по депозитам в разных банках, и самому посчитать доходность при разных суммах, сроках, условиях пополнения или снятия. 🎯Подытожу Эта стратегия во многом универсальна. По такому же принципу "лесенки" можно использовать облигации с разными датами погашения. Это даже удобнее, потому что облигации можно продать досрочно на бирже, но если держать их до погашения, то эффект будет тот же — предсказуемый денежный поток. 📈Лесенка из облиг широко применяется разумными консервативными инвесторами (включая меня) для создания регулярного пассивного дохода. Ступеньками могут служить как корп. облигации, так и ОФЗ. Я всегда использую И вклады, И облигации: потому что это 2 разных актива (биржевой и внебиржевой) со своими специфическими рисками и налоговыми особенностями. SU26248RMFS3 SU26254RMFS1 👷‍♂️Мне, как инженеру, нравится сам процесс. Это как проектировать и строить прочную, надёжную лестницу к своему фин. благополучию — ступенька за ступенькой, год за годом. Главное, не навернуться с неё из-за собственной неосторожности - как я в беззаботном детстве с реальной крутой лестницы. ✅Поэтому не старайтесь бежать сломя голову через 3 ступеньки, а двигайтесь плавно и крепко держитесь за "перила": консервативные инструменты и разумную диверсификацию. #sid вклады #личный_опыт #псвп