Профиль инвестора Zhokov | Тинькофф Инвестиции Пульс

Новые города внутри Новой Москвы или самый полный разбор девелопера «А101» Новая Москва ключевое направление бизнеса девелопера, здесь застройщик обладает свыше 2400 Га, которые уже находятся в собственности компании. Несмотря на давление рынка, консолидированная выручка компании по МСФО за 2024 год увеличилась на 84% по сравнению с 2023 годом, достигнув 151 млрд рублей. Вот тег Я своими глазами посмотрел, что из себя представляют жилые комплексы в Новой Москве и теперь делюсь этим с вами: (тут могли быть ссылки на вк, дзен, рутуб и ютюб… но нельзя 🤷‍♂️ иначе блокировка, так что не сомневаюсь что с поиском фильма вы справитесь 🤝) Мы прошлись по жилым комплексам: 💃🏻Испанские кварталы 🎉Прокшино 🤩Скандинавия Что в фильме? 💼Обсудили концепцию малоэтажного строительства в жилых комплексах девелопера и планах развития компании 🏡Поговорили о проектах устойчивого развития и их значения для жителей, сотрудников, подрядчиков и окружающей среды 📚Показали новый стандарт московской школы Жду ваших комментариев под этим роликом 🤝

🏗️ Эталон: рекордные цифры, но всё ещё в минусе Группа «Эталон» консолидированная отчётность за 2024 год по МСФО. • Выручка: +44% г/г, до 131 млрд руб. • EBITDA: +52%, до 27,6 млрд руб. • Валовая прибыль: +38%, до 41,4 млрд руб. • Валовая рентабельность в жилье: 34% • Коммерческие и управленческие расходы: снизились до 11,2% от выручки (цель — 10% к 2026 году) • Чистый убыток: 6,9 млрд руб. (в 2,1 раза больше, чем в 2023 году) 📉 Что съело прибыль? Процентные расходы выросли до 27,8 млрд руб. — почти весь операционный заработок ушёл на обслуживание долга. Средняя ставка по кредитам — 11,5% 💳 Долговая нагрузка • Net Debt / EBITDA: 2,5x • Средства на эскроу: 112,3 млрд руб. • Коэффициент покрытия проектного долга средствами на эскроу: 1,1x Эти показатели позволяют компании получать проектное финансирование по льготной ставке . • Debt / Equity: 1,54x Соотношение общего долга к собственному капиталу составляет 1,54x, что указывает на значительную долговую нагрузку компании. 📈 Продажи и стратегия В 2024 году продажи выросли на 39%, до 146,2 млрд руб. Компания активно расширяется в регионы, увеличивая присутствие с 10 до 15 регионов к 2026 году . 🧩 Проблемы и возможности Риски: • Высокие процентные расходы продолжают давить на чистую прибыль • Зависимость от заемных средств и эскроу-счетов может повлиять на ликвидность при изменении рыночных условий • Повышение комиссий брокерам и рассрочки, могут снизить маржу! Мнение: • Рекордные темпы роста выручки и EBITDA подтверждают эффективность бизнес-модели • Сокращение удельных расходов и стабильная рентабельность могут снизить долговую нагрузку в будущем • Значительные средства на эскроу обеспечивают доступ к льготному проектному финансированию • Активное привлечение покупателей через агентов и брокеров должно ускорить темпы продаж {$ETLN}

Финансовый отчёт ПИК за 2024 год Как дела у главного застройщика страны? Выручка: 675,1 млрд руб. (+15% к 2023 году) Чистая прибыль: 28,7 млрд руб. (вдвое меньше прошлогодних 52,3 млрд руб.) Денежные средства и эквиваленты: 232,6 млрд руб. (рост с 138,6 млрд) Собственный капитал (Equity): 381,25 млрд руб. (рост с 352,9 млрд) Общий долг (по данным о займах): Погашено: 240 млрд руб. Привлечено: 432 млрд руб. Разница — +192 млрд руб. в новых обязательствах. Если исходить из общего объёма заимствований за год, то долг, вероятно, находится в районе 500–550 млрд руб., (точные цифры можно найти в примечании 28.) Debt/Equity — ориентировочно 1.4–1.5x, то есть долг превышает капитал в полтора раза. Операционный денежный поток: –109,9 млрд руб. (в 2023 году –192,6 млрд руб.) Но если учесть раскрытие эскроу и зачёты с банками, то в “реальности” он был бы +53 млрд руб. (старая добрая девелоперская магия: минус на бумаге — плюс в кассе 🤣). • Ставки выросли, прибыль упала, но ПИК держится на ногах. • Денег в кассе много, оборот растёт, дивиденды — символические (125 млн руб.). • Долг — тяжелее, но пока не критично: главное, чтобы процент не задушил показатель EBITDA. • В 2024-м — не время блистать прибылью, а время пережить шторм! Что это значит? – Проекты идут, стройка кипит, касса есть. – Долг растёт, ставки высокие, прибыль сокращается. – Маржа держится (валовая — 25%), но административка и проценты по долгам съедают слишком много. По сути, ПИК оказался между Сбером и бетоном: с одной стороны — высокая база продаж, с другой — удорожание заимствований и льготная ипотека, которая тает, как облигации в санкционном огне. А теперь вишенка: – Дивиденды или прикол? 125 миллионов рублей. Не в месяц. Не в квартал. За год. (Это 0,03% от выручки. Видимо на кофе мажоритариям и пару пирожков менеджерам.) – Финансовые расходы: 78,6 млрд – Чистая прибыль: 28,7 млрд (то есть проценты съели почти втрое больше) Мнение: ПИК — это как свежий небоскрёб: сверху всё красиво, но нагрузка растёт. И пока 2024-й обошёлся без трещин, в 2025-м ключевая ставка + новые проекты = вопросы с процентами. Вытащит ли маркетинг, спецусловия и стройка — узнаем в апреле 2026 года. P.S. Давайте накидаем огня 🔥 чтобы ребята из ПИКа и дальше радовали частных инвесторов скидками на свои квартиры! (с Вас скидки, с нас выручка, всё честно)

Конечно я готовился к вчерашнему (23112023) выступлению на конференции. Всё таки мне ближе квартиры и апартаменты. И как бы я не был равнодушен к офисам, хочу с вами поделиться тем что нашёл. Кстати коллеги могут пройти в комментарии и ответить на парочку моих вопросов, которые из-за тайминга не успел задать. (Не надо стесняться) Общее кол-во офисов - 20 000 000м2 по Москве (2023г.) Предложение на офисном рынке растёт медленно 100-200 000м2 в год. Средневзвешенная ставка аренды офисов «класса А» 2021 год - 28040₽/м2 2022 год - 28145₽/м2 2023 год - 26460₽/м2 Говорит нам Nikollers, то есть цена аренды снижается. Ставка аренды с 2021 год растет класс B/B+ - быстрее чем «класс А» Получается что в «классе B» выше прогнозируемая доходность? 2022-2023 год ввод 150 000м2 «класса А» Хватает ли этого объёма для текущего спроса? Сохраняется вероятность сокращения объёма нового строительства, заявленного к вводу на 2022–2023 годы. Как изменились планы на 2024-2025 годы? Место приложения труда. Какие льготы от государства получает застройщик офисов? Классы. «Класс B» это понятно, дешевле и их активно покупали в 2023 году, а что с «классом А» сейчас во втором полугодии 2023 года? Как изменился портрет арендатора в «классе А». Кто это? (китайские компании, или компании из СНГ) По Москве основной объём площадей продается ТТК-МКАД 500-1500м2. Как выглядит спрос у Вас на «класс А»? Сервисные офисы (коворкинг). Как Вы смотрите на этот сектор? Ведь вакансия стремительно снижается, а значит нас ждёт дефицит таких площадей. В «классе А», много импортный составляющих. И конечно же дефицит рабочей силы в РФ. Какое решение у Вас подготовлено? IBC Real Estate пишет: В III квартале 2023 года в эксплуатацию было введено восемь офисных зданий общей площадью 81 тыс. кв. м, из них 76% – офисы «класса А». Напоминаю ставка аренды "класса А" снижается. Рекордный спрос на офисы? На рынке продолжается рост деловой активности со стороны арендаторов и покупателей – общий объем сделок за 9 месяцев 2023 года составил 1,4 млн кв. м, что на 34% выше результата за весь 2022 год. Здесь наверное нужно доп. подтверждение от Глеба, как участника рынка. Ждём Ваших ответов коллеги. Ставьте огонь если хотите увидеть ответ застройщика офисов🔥

◾️Эскроу-счет – как защитить свои финансы? Ввожу для вас новую рубрику, которая будет выходить каждую неделю, в рамках которой я буду разбирать разные понятия из мира инвестиций. 🔍 Что это за термин? Эскроу счет — это специальный вид счета, на котором деньги или активы хранятся под надежной защитой третьей стороны до выполнения условий сделки. ◾️Зачем он нужен❓ ✅Обеспечивает безопасность и защиту интересов как покупателя, так и продавца в сделках, предотвращая возможные виды мошенничества. ✅Создает доверие между сторонами сделки, поскольку средства блокируются до фактического выполнения условий. ◾️Примеры использования эскроу счета: ➖Покупка недвижимости: покупатель вносит деньги на эскроу счет, а продавец передает права собственности. Деньги освобождаются, когда все условия сделки выполнены. ➖Онлайн-торговля: покупатель вносит платеж на эскроу счет до получения товара. Продавец отправляет товар, а покупатель подтверждает его доставку для освобождения средств. ➖Крупные инвестиции: при инвестировании в стартапы или проекты, средства инвестора могут быть помещены на эскроу счет до достижения определенного этапа развития проекта. ◾️Как это работает? 1️⃣Стороны соглашаются на условия сделки и выбирают надежную третью сторону (эскроу-агента) 2️⃣Покупатель совершает платеж на эскроу счет 3️⃣Продавец выполняет условия сделки: доставляет товар или предоставляет услугу 4️⃣Когда условия выполнены, эскроу-агент выпускает средства продавцу, завершая сделку ◾️Преимущества эскроу счета: 💯Защита покупателя и продавца от мошенничества 💯Установление доверия и уменьшение рисков для всех участников сделки 💯Безопасное и прозрачное решение для крупных и долгосрочных сделок 💰Хотите заработать на стратегии «котлован-ключи»? Покупайте акции банков, выдающих ипотеки. Теперь вся прибыль остается в банках, потому что застройщики на момент старта продаж продают объекты по ценам уже построенных домов. @vzhokov

Как и обещал здесь, описываю первый из 5 пунктов, за которые вы проголосовали своими реакциями. 1️⃣ Оценка стоимости. SWOT-анализ рынка недвижимости Москвы. 🏋️‍♀️Сильные стороны: 1. Расположение: Москва крупнейший город страны, что делает её привлекательным местом для инвестиций, жизни и работы. 2. Развитая инфраструктура: транспортная, образовательная и коммерческая. 3. Высокая конкуренция = высокая ликвидность для инвесторов. 4. Устойчивость рынка благодаря медленной реакции на изменения, что даёт возможности для инвесторов. 5. Развитая система эл. документооборота, МФЦ и госуслуг облегчают процессы покупки, продажи и оформления. ➖ Слабые стороны 1. Недооцененность жилья в валюте. 2. Высокие цены, что создает высокий порог входа для инвесторов, а также делает дорогими жизнь, аренду и покупку недвижимости. 3. Длительный период выхода: процесс продажи может занимать от месяца до года, в зависимости от стоимости и типа объекта. 🔎Возможности: 1. Рост туризма и возможности для инвестиций в арендное жильё и отели. 2. Развитие КРТ, транспортной инфраструктуры и новых перспективных районов. 3. Инновации в сфере недвижимости, вкл. виртуальные туры по объектам и онлайн-платформы облегчают процессы совершения сделок. 4. Ежегодно стоимость аренды растёт на ~4% год, я писал об этом тут ⚡️Угрозы: 1. Геополитические риски - войны, революции, действия непреодолимой силы. 2. Физические риски - пожары, затопления соседями или стихийные бедствия (страховка квартиры!). 3. Рыночные риски, вкл. повышение ставки ЦБ (яркий пример март 2022 и декабрь 2014), что может сделать ипотеку менее доступной и снизить количество сделок на рынке. 4. Банкротство застройщиков, однако с введением эскроу-счетов с 2019г. этот риск стал застрахованным. 5. Изменение в потребительских предпочтениях к недвижимости, что может повлиять на спрос и стоимость. 6. Монополизация рынка аренды государством. 👇Накидайте плиз в комменты ваши варианты для пунктов угрозы и слабые стороны, а то москвичу сложно быть непредвзятым 😎 @vzhokov

Тренды, тренды и еще раз тренды. Хочу рассказать про тенденции на сегодняшнем рынке, чтобы было проще определиться с объектом для инвестиций. 🔴Почему важно быть в курсе общей повестки рынка? Потому что можно сэкономить и купить классный вариант, который вы потом сможете выгодно продать или дорого сдать. Специально для российского рынка сейчас видны следующие тренды: 1️⃣ Снижение средней площади квартир, при этом этажность увеличивается. 2️⃣ Спрос на чистовую отделку и частичную меблировку. 3️⃣ Поддержка спроса на жилье со стороны государства усилится (субсидии, льготы). Данная тема в прошлом году начала набирать обороты. 4️⃣ Рост цен на квартиры и сокращение предложения в новостройках. 5️⃣ Продуманная инфраструктура ЖК. Глобальные тренды: 1️⃣ Устойчивость и "зеленая" недвижимость. Инвесторы и застройщики всё более ориентированы на устойчивость, энергоэффективность и использование экологически чистых материалов в строительстве. 2️⃣ Продолжение роста цен на жилье в крупных мегаполисах. Это связано с постоянным спросом на недвижимость в таких городах и ограниченным предложением. 3️⃣ Технологические инновации. Блокчейн и "Интернет вещей" начинают активно проникать в индустрию недвижимости. Они могут улучшить процессы управления недвижимостью, обеспечить большую безопасность и прозрачность сделки. 4️⃣ Рост популярности аренды. В некоторых мегаполисах и странах всё больше людей предпочитают аренду жилья вместо покупки. Этот тренд стимулирует развитие рынка аренды и создает возможности для инвесторов. И что у всех общего? Правильно, увеличение дефицита😈 Недвижимость становится всё более недоступной. Надеюсь что моя аудитория будет переходить на сторону собственников сдаваемой недвижимости, наперекор арендному тренду 😎 @vzhokov

Увеличение ключевой ставки Центрального Банка повысило спрос на аренду жилья в Москве. Этот год принес неожиданно планомерный рост спроса на арендное жилье, и важно отметить, это связано не только с увеличением ставки ЦБ, но и с возвращением людей, которые ранее уезжали из города. В условиях роста ипотечных ставок многие предпочли аренду жилья вместо покупки, что увеличило спрос. Специалисты также заметили активный спрос на бюджетные варианты аренды, где спрос превышает предложение в два раза. Минимальная стоимость аренды жилья в Москве составила 25–28 тысяч рублей в месяц. Центральные районы города, такие как Пресненский, Тверской и Хамовники, стали особенно востребованными для долгосрочной аренды, и здесь цены упали на 11% по сравнению с прошлым годом. В третьем квартале ожидается сокращение предложения на 35–40%, так как многие компании отменяют удаленную работу. С началом делового сезона арендные ставки могут увеличиться на 10–15%. Мнение: Логично чем недоступнее жилье в покупки, потребитель выбирает аренду (это мировой тренд). И я бы хотел чтобы больше моих подписчиков оказались со стороны собственников, а не арендаторов жилья в Москве. 👍 Бизнес сезон традиционно показывает повышенный спрос на аренду, но интересно как же сотрудников будут завлекать на работу в офис? После такой адаптации рабочих процессов в удаленке даже у Илона плохо получается, не смотря на предложение 4х дневной рабочей недели. 😈 Напишите в комментах где Вам нравится работать? @vzhokov

Смена поколений в России меняет структуру рынка недвижимости! 🏡✨ Что влияет на недвижимость? На текущее состояние рынка влияют циклические факторы, вроде процентных ставок и настроений потребителей, которые меняются каждый раз в течение нескольких лет. Но наш долгосрочный тренд - это вторая категория, структурные факторы. И самый большой игрок среди них - демография. Да, демография - это не только скучные цифры о рождаемости и смертности, но и возрастная и социальная структура населения. Именно это сейчас меняется радикально. Главные участники рынка жилья - люди 30-40 лет. Они взяли на себя миссию покорения недвижимости в предыдущие годы. Но сейчас многие из них уже обзавелись своим жильем, и следующее немногочисленное поколение, 1990-е, не сможет поддержать спрос на покупку жилья на том же уровне. Тут появляются хорошие перспективы у рынка аренды благодаря новой культуре шеринг-экономики. В среднем молодые люди живут с родителями лет до 20, а далее переезжают в арендное жилье и коливинги. Чтобы удовлетворить этот новый спрос на аренду, кто-то должен в аренду это жилье предоставить. Поэтому спрос на студии и однокомнатные квартиры для аренды в ближайшие 10 лет постепенно будет расти в крупных городах. И наконец, те, кому за 50, тоже будут активны на рынке недвижимости. С возрастом дети вырастают, пенсия близка, и можно подумать об оптимизации жилищных условий (например евро3 до 60м2). Эта стратегия распространена в других странах, и возможно, у нас она станет более популярной. Итак, рынок недвижимости меняется, и он будет отвечать новым запросам разных поколений. Это означает, что инвестировать в недвижимость всегда будет актуально, но стоит следить за тем, как меняются предпочтения покупателей и арендаторов. (эту тему мы уже обсуждали в аудио-чате с Александром Шараповым) Так что стратегии застройщиков и инвесторов, скорее всего, придётся пересматривать в соответствии с этими долгосрочными изменениями на рынке недвижимости. Всегда интересно наблюдать, как меняется игровое поле! 🏠💼✨ @vzhokov

Образование как продуктовый тренд 🧐Мне как человеку, которому через 2 года придется отдать своего ребенка в школу, было интересно узнать, что сейчас происходит в Москве со старыми и новыми школами. Оказывается с 2011 по 2023 год в Москве построили 581 объект образования, в том числе 402 детских сада и 179 школ. 👇Немного статистики и фактов: В этом году в Москве построили более 40 школ — за счет бюджета и на средства девелоперских компаний. В 2024-2025 г. запланирован ввод еще 72 школ. С 2024г. запустится масштабная программа модернизации около тысячи школьных зданий. В следующем году начнется реконструкция 50 школ, затем ежегодно город будет обновлять минимум 100 зданий. Вот новые интересные проекты: 1. Бауманская инженерная школа № 1580 в ЖК Символ (Лефортово). Открытие в этом году. В здании будут информационный центр с медиатекой, IT полигон, цифровая лаборатория и инструментальные мастерские. 2. В 2024г. построят школу нового поколения на территории ЖК «Садовые кварталы» который проектировали ребята из STRABAG (Хамовники). 3. Огромная Школа на 2500 мест в ЖК ЗИЛАРТ площадью 40 тыс. кв.м. Была спроектирована по примеру европейского кампуса. (Даниловский) 4. Школа-гигант на 1100 мест в ЖК «Митинский лес». Проектировалась с 2018 года. (Митино) P.S. Лично я бы хотел чтобы мои дети ходили в школу пешком, за 5 мин от подъезда до школы. Думаю это норма, к которой в итоге все должны прийти 👌 А Вы что думаете? @vzhokov