Форум о фонде Квадратные метры

Дисциплина капитала: Двойной удар Сейф-контроля и захват тяжеловесов 🧩📈 Инвестиции — это математика, превращенная в стратегию. Сегодня реализовал плановое пополнение и распределил накопленные дивиденды/купоны (суммарно 6 220,15 руб.), прогнав капитал через жесткий фильтр протокола. Главное событие дня: триумфальное закрытие целей по «тяжелым» активам через механизм аккумуляции 🛡️⚡ 📊 Аудит структуры База активов обновлена, актуальные котировки MOEX зафиксированы. Основной маневр дня — выход из защитных боксов (Сейфов) в фундаментальные позиции. 🔍 Риск-менеджмент: Стоп-кран и Пропорции Лимиты (Стоп-кран): Мое жесткое правило — доля любого актива < 25%. Проверка пройдена ✅. Портфель сохраняет идеальную устойчивость, перекосов нет. ♟️ Шахматный порядок: Проверка выявила дефицит в паре Роста (Яндекс к Х5). Весь приоритет закупки был направлен на исправление этой пропорции. В группе Дивиденды реализована ювелирная поштучная балансировка для поддержания эталона 2 к 1 (Сбер/Татнефть). ⚒️💸 Проделанная работа: Маневр пополнения и полная утилизация накоплений из сейфов позволили забрать в портфель фундамент: • Яндекс ( $YDEX ) +1 шт. — триумф Сейф-контроля. Ликвидность, аккумулированная в Сейфе РОСТ, позволила точечно забрать дорогой актив без нарушения структуры. Дефицит в паре Роста сокращен: теперь имеем 3 Яндекса против 5 Ритейла. Идем к целевому балансу 1:2. • Полюс ( $PLZL ) +1 шт. — стратегический маневр. Несмотря на локальную просадку в золотом фонде, протокол предписал выход из «бумаги» в реальный актив. Позиция зафиксирована ✅ • Сбер $SBER +4 шт. и Татнефть $TATN +1 шт. — прецизионное выравнивание дивидендной группы. Пропорция сохранена на уровне 32 к 15. Идеальный баланс в штуках ✅. • $TPAY +15 шт. и $TKVM +41 шт. — плановое расширение рентной группы. Формируем поток пассивного дохода. Работа с аккумуляторами (Сейфы): Сегодня Сейфы выполнили свою главную роль — фильтрацию кэша для покупки дорогих активов. После реализации целей (Яндекс и Полюс) боксы обнулены и начинают новый цикл накопления. — Сейф РОСТ / ПОЛЮС: Полная конвертация в акции. — Свободный остаток: 2,55 руб. Протокол в 7 этапов выполнен. Тяжеловесы в портфеле, шахматка выровнена, кэш утилизирован в активы. Капитал под полным контролем! 📈🔥 #инвестиции #стратегия #пульс #портфель #прояви_себя_в_пульсе #акции #аналитика #яндекс #полюс

#ЗПИФ #обзор #СНГ #кейс Кто не успел, тот опоздал? Недвига от Тинька и снова неудачно? Что за фонд и как он работает? «Т-Капитал Индустриальный» (TIND) - новый ЗПИФ под склады класса А выходит на IPO. Фонд только собирает деньги, объектов в портфеле пока нет. По сути фонд является логичным продолжением линейки Т банка по жилой недвиге: $TKVM $TLCN и т.д. Стратегия УК: собрать пул денег, купить готовые склады с долгосрочной арендой и получать поток. Регионы - Москва, область, Питер, Ленобласть. Вход от 101 000 ₽, внутри, скорее всего, зашит 1% комиссии за размещение. Паи обещают вывести на СПБ Биржу, но фонд, судя по структуре, будет только для квалов. Пока это покупка кота в мешке на охлаждающемся рынке с неудачным таймингом. Рыночный контекст: куда ЗПИФ инвестирует? Рынок складов остывает после трёхлетнего ралли: ставки аренды выросли втрое и ушли в боковик, а ввод новых площадей рекордный - около 3 млн м² за пару лет. Спрос сократился втрое, вакансия поползла вверх. Фонд планирует покупать не на дне, а в фазе охлаждения, когда цены ещё высоки, но перспективы роста под вопросом. Если рынок скорректируется, УК сможет зайти дешевле, но многое зависит от скорости и типа ЗПИФа: как долго можно держать деньги в ОФЗ, не покупая объекты. Сбер иногда сидит в облигациях годами, сможет ли так Т-Капитал - неизвестно. Откуда возьмутся 20% доходности? В презентации обещают 20% годовых: 13% - аренда, 7% - рост активов. Но высокая дивдоходность в 13% возможна либо при покупке distress-актива с cap rate 15–16%, либо при агрессивной индексации и реальном cap rate 13–14%. Даже 13–14% для качественного склада сейчас сомнительны. 20% - классическая модельная «база» через компрессию cap rates (то есть они закладывают в модели, что продадут склад дороже, где-то по 10% и отсюда 7%), в реальности инвестор оценит пай на бирже, и итог будет зависеть от ликвидности и сентимента. Реалистичнее ждать 17–18%. Комиссии: УК берёт 1% от СЧА и 10% от арендного дохода. Кредитного плеча пока нет, но в будущем возможно. Сравнение с аналогами: Складские фонды Сбера дают около 12-13% дивдоходности при нулевом LTV и диверсификации. «Парус-Золя» - 12-13% с жёстким 15-летним контрактом и плечом 11%. Т-Капитал предлагает 13% - в рынке, но без сформированного портфеля. Вы покупаете не поток, а обещание его создать. Для пользователей Т-Инвестиций с ограниченным выбором ЗПИФов это, возможно, вариант. Для остальных - неочевидная сделка. Интересная ли сделка? Главный вопрос: купит ли фонд вообще склады или будет сидеть в ОФЗ? Прозрачности пока совсем нет. Фундаментальной целесообразности платить дополнительные 100–200 б.п. за доходность, которой может и не быть, я не вижу. Вы отдаёте деньги в неизвестность на падающем рынке складов. Проще взять работающие фонды с понятным портфелем и историей выплат. История неоднозначная - наблюдаем. А что вы думаете? *Не ИИР

Когда меня уже сделают амбассадором этого фонда $TKVM? Шучу Последний раз писал про него когда котировки были 5.1 в стакане, а расчетная 6.5. Теперь 5.3/6.8. Т.е. спред как будто расширился и стало даже немного выгоднее. Я смотрел квартиры в этом районе и там такой ветхий фонд за 350-400 за квадрат продают, что грустно. Локация уникальная, конкурентных метров будет мало несмотря на Мангазею и форму. Запас ещё есть, а с выходом денег из депозитов это хороший вариант для богачей парковки денег. Кстати, начинал писать про выгодность этого фонда когда в стакане ещё по 3.67 можно было купить. Не ИИР, если копить на недвигу к 2029 году, то хороший вариант)

$TKVM я вот новичку в инвестициях, когда то вложился немного в этот фонд, по рекомендации тинькофф. Так то вроде в цене подрос за время владения, но если продавать то по этой подросшей цене не берет никто, а по той что берут я улетаю в минус… дивидендов нет никаких. В общем одни убытки… как с ним поступить? Или там какая то дата конца есть когда я все же получу прибыть как по облигации? Или лучше уже в минус продать и забыть об этом головняке?

Что выгоднее: ОФЗ или квартира? Для ответа на этот вопрос рассчитали, а какой доход принесли эти активы за прошлые 10 лет с 2016 по 2025 года. ➡️Для примера взяли ОФЗ 26207 с купоном 8,15% и однокомнатную квартиру 32 кв. м. В расчете предполагается, что поток доходов от купонов и сдачи квартиры в аренду инвестировался в фонды ликвидности, их доходность следовала за ключевой ставкой. ➡️Для квартиры учитывались расходы на коммунальные платежи без счетчиков, издержки на ремонт и обновление мебели (8% от дохода аренды, раз в 5 лет), простои квартиры для поиска жильцов (3% от дохода). Все данные, связанные с квартирой, — Росстат. Какие получились доходности за 10 лет? ▫️+122% ОФЗ ▫️+156% квартира Для сравнения, инфляция за этот период составила 83%. Поэтому, если учесть обесценение денег и перейти к реальным доходностям, картина будет скромнее. ▪️+21% ОФЗ ▪️+39% квартира Небольшой доход за 10 лет накоплений, но такова цена на высокую надежность. Почему квартира принесла больший доход? ✔️Льготная ипотека. Введение массовых субсидий от государства для стимулирования спроса повысило цены на жилье. ✔️Премия за низкую ликвидность. ОФЗ можно превратить в деньги на банковском счету за 2 рабочих дня. С квартирой процесс будет дольше. ✔️Доход от предпринимательской активности. В случае ОФЗ вы купили бумаги в один клик и забыли. Для аренды квартиры необходимо выполнять дополнительную работу, поэтому это приносит и более высокий доход. Можно ожидать схожую картину в будущем? Порядок цифр скорее будет таким же. ОФЗ могут принести чуть большую доходность, так как ключевая ставка сейчас высока из-за борьбы ЦБ с инфляцией. Это хороший момент для их покупки. Доходность от квартиры может быть чуть меньше, чем в прошлые 10 лет из-за более скромного роста экономики, и как следствие меньшего роста доходов населения, так и меньшего масштаба льготных программ. Какие риски? Они низкие, но есть. Начнем с квартиры. То, что люди часто недооценивают, это риск плохих арендаторов. Вашу квартиру могут оставить в крайне плачевном состоянии, что обернется огромными издержками, по которым сложно будет добиться компенсации. Сюда же можно отнести риски субаренды без согласия, сложность выселения, долги по коммунальным платежам. Такое случается редко, но чаще, чем хотелось бы. Все эти риски хорошо бы осознавать и учитывать. Теперь к облигациям. Начнем с того, что по ОФЗ могут не заплатить. Такое может произойти в случае крушения государства, его банкротства. Представить себе такое в ближайшие 10 лет крайне сложно. Уровень долга очень низкий (17,7% ВВП в 2025 году), дефицита бюджета тоже (2,6% ВВП в 2025 году), курс рубля свободно плавающий. В случае сложного системного кризиса, дефицит бюджета, скорее, могут покрыть денежной эмиссией. И здесь мы приходим уже к более реалистичному риску — высокая инфляция. 💭Это ключевое отличие ОФЗ и квартиры. Обычные гособлигации — это номинальный инструмент в рублях. Если покупательная способность рубля падает, ваши сбережения в ОФЗ обесцениваются. Исключением являются ОФЗ, чей номинал индексируется на инфляцию. Пример такой бумаги: ОФЗ-ин 52004 с погашением в 2032 году. ◽️Квартира — это реальный актив. Будет высокая инфляция, значит, и цена квартиры будет быстро расти. Поэтому недвижимость гораздо лучше защищает вас от обесценения денег и инфляции. Итог. Квартира — это более надежный актив с доходностью, не уступающей ОФЗ. Но он также менее ликвидный, требующий большего времени для управления. #недвижимость #облигации $TOFZ@ $TKVM (этот фонд - конечно отдельная история со своими рисками, не является полноценным аналогом недвижимости)

Люблю инвестиции в квадратные метры. Пост-ностальгия) ❤️ У меня вообще сакральная любовь к недвижимости. Говорю как есть, честно и открыто). 😉 "Панельки" сколько же в этом слове ностальгии для постсоветского человека. Хоккейная коробка во дворе, скрипучие качели, разбитые коленки - апофеоз счастья. Мое детство пришлось на фантастические 90е годы. Мы были среднестатистической семьей, героически ютившейся в однушке кооперативного девятиэтажного панельного дома (новостройка конца 80-х). Наверное, с тех пор и зародилось это трепетное ощущение, что квартира - это что-то сложно достижимое. А если сложно - надо добиваться. 💪 Ведь рынок недвижимости того времени кардинально отличался от современной феерии. А в то время инструментами покупки был либо жилищный кооператив, либо обмен (объявления в газетах: "обменяю двушку на однушку с доплатой"). Сделки совершались за наличные, при чем в ходу были не только рубли, но и доллары (помню тётка моя так покупала квартиру в то время. Я еще удивилась. Зарплата в рублях, а квартира за доллары). В начале десятилетия еще теплилась надежда, получить квартиру за долголетний и добросовестный труд на заводе. В этом случае квадратные метры уже были наградой. Но, как и любая хорошая сказка, эта тоже закончилась: у предприятий просто на это не было средств. А поскольку ты живешь в социуме, а не в стерильном вакууме, все эти ценности с детства прорастают в тебе и укореняются. Квартира - это, конечно же, синоним стабильности, безопасности и, разумеется, успеха. Особенно, когда твоя одноклассница ютится с родителями в коммуналке, а мамина коллега с работы - в малосемейке. И таких счастливых примеров - целая плеяда. Тут нет смысла писать про "невыгодность" данного мероприятия, риски, сложности, подводные камни и тд. Кто-то любит бриллианты, а кто-то квартиры) 😎. А кто-то фонды недвижимости выбирает, например $TKVM. Инвестирует кто сюда? В следующих постах поделюсь личной историей покупки. Ошибки из-за недостаточности знаний с первой ипотекой. И другой подход при покупке второй квартиры.

$TKVM Кому интересно про перспективы, получил ответ по этому фонду: В фондах недвижимости дата погашения зависит от того, когда продадутся квартиры, поэтому заранее дату предсказать нельзя. Сейчас в составе фонда квартиры из ЖК Lunar и ЖК «Северный порт». До конца 2026 года квартиры из ЖК Lunar будут проданы. Сдача первых корпусов жилого комплекса «Северный порт» (Береговые кварталы) запланирована на I квартал 2028 года. Сам фонд оринеирован до II кв. 2029 года.

$TKVM разница между рыночной и расчётной стоимостью в 33,68%. С даты размещения фонда прошло примерно 2,5 года, что даёт 13% годовых, что несколько меньше ожидаемой доходности. Зато купив сейчас по рыночной стоимости, можно добавить к итоговой доходности эти самые уже нацененные +33,68% •При погашении через 3 года, если купить сейчас, имеем (13х3+33)/3 = 24% годовых. Если моя теория верна, доходность стоит того, чтобы заморозить средства на три года, ещё и если держать 3 года, налога не будет с прибыли.

Галя, отмена Всем снова доброго дня, меня зовут Паша , обычный работяга с табачки, который в 21 год решил начать откладывать на пенсию, и я в сотый раз начинаю заново инвестировать, надоело за чем то следить углубленно, гоняться за сверхдоходностью( не получилось ни разу, естественно) решил, что пока капитал мягко говоря маленький, буду закупать в фондах, получать +-среднерыночную доху, меньше геморра, да и я глянул составы этих фондов, там +- все то, что я и так сам купил бы отдельно, но в бпиф пока проще, там посмотрим Аллокация такова: 20% в акциях $TRND@ , 10% в золото $TGLD@ , 20% ДР $TMON@ , 40% облигации корпораты с офз $TOFZ@ $TBRU@ и 10% в недвижку $TKVM

$SMLT упомянули чуть Риа Новости Недвижимость. Новость приложу скрином. Я как и раньше относился к недвижимости, так и сейчас: лучше на заборе посижу, иногда могу подобрать спорные фонды вроде $TLCN или $TKVM . Не считаю что сейчас их время (не ИИР). Если кратко: самолет занял уверенное топ-1 по числу задержек сдачи жилья. Напоминаю, что с 26-го года можно судиться за затягивание сроков сдачи... Да еще и льготные ипотеки ужесточили... Люди, которые пишут что это интересная/перспективная компания, поделитесь информацией, какие такие новости я пропускаю, что вам так интересен самолет, когда в стройке сейчас черти что и сбоку бантик? Где вы черпаете свой оптимизм?)

Сколько откладывать в % от дохода? Короткий ответ: никакой процент не работает Это главный вопрос подписчиков в личке: «Ну скажи конкретную цифру. 10%? 20%? 50%? Чтобы как в аптеке». В FIRE-движении люди всерьёз откладывают по 50–90% дохода. Живут на гречке и дошираке, чтобы выйти на пенсию в 40. Красиво? Для кого-то да. Но у тебя, скорее всего, есть семья, дети, ипотека и желание жить, а не выживать. Проблема универсальных процентов в том, что их не существует. 📷 Для одного «невозможно жить» — это когда икра закончилась. 📷 Для другого — когда есть нечего. И страдание у обоих будет одинаковым, хотя со стороны кажется, что второму тяжелее. Так как понять, сколько откладывать именно тебе? Единственный рабочий способ — считать от обратного. От твоей цели, а не от зарплаты. Не «сколько могу оторвать от себя сегодня», а «сколько мне нужно через 10, 20, 30 лет». 📷 Алгоритм простой (хоть и нудный): Определи цифру. Хочешь в 45 иметь 10 млн в портфеле $IMOEXF ? Или две квартиры $TKVM под сдачу, приносящие 200 тыс. в месяц? Запиши конкретно. Посчитай, сколько нужно откладывать. С учётом доходности инвестиций (реалистично закладывай 8–10% годовых на длинном горизонте по российскому рынку). Разбей на годы. Получишь сумму в месяц, которую надо откладывать. Сравни с реальностью. Если выходит 110% зарплаты — или доход надо повышать, или аппетиты снижать, или срок сдвигать. 📷 Важно: даже если ты сейчас ошибёшься в расчётах (а ты ошибёшься, жизнь внесёт коррективы), у тебя будет база. Точка опоры, от которой можно плясать, когда всё поменяется. Это в сто раз лучше, чем жить вообще без плана и надеяться на авось. Да, придётся провести не один вечер с калькулятором и Excel. Да, это требует недюжинных усилий. Но только так ты перестанешь мечтать и начнёшь понимать свой реальный финансовый вектор. Присылайте свои истории в личные сообщения или в комментариях моего канала и в ближайших постах мы разберем ваши реальные кейсы.

У нас тут с @T-Investments возник небольшой спор. Я потребовал, чтобы в проспекте $TRRE указали «высокий риск» вместо низкого. Основание – произвольно перенесли дату закрытия фонда с июня 2026 по второй квартал 27. Т-инвестиции мне ответили (см. скрин). Ответ удивил. См. 1 скрин Во-первых, читаем «Мы формируем сроки реализации фонда с учетом текущей ситуации на вторичном рынке недвижимости…» Перевожу на обычный русский: «Когда сочтем нужным, тогда и отдадим». Ребята, они прямым текстом это пишут! Не с учетом того, что обещали, а с учетом ситуации. Ну, вы поняли. Во-вторых, якобы это делается для нашей заботы, для получения «наилучшей доходности». Это ложь! Перенос сроков с июня 26 по июнь 27 УМЕНЬШАЕТ доходность пайщиков примерно ВТРОЕ. Все, кто хоть мало-мальски знаком с математикой, понимает почему (т.к. доходность считается в годовых и при той же номинальной цене погашения срок реализации пая увеличивается с полгода на полтора года). В-третьих, они напирают на низкую волатильность по сравнению с акциями. Это ложь! Доказательства на скрине 2. За ОДИН день, 13 января, цена покупки у меня составила 1025 рублей, а цена продажи 1256. Волатильность 22%!!! И не думайте, что это один раз так случайно получилось. Это круто, что можно так зарабатывать на фонде, то именно потому что он ВОЛАТИЛЬНЫЙ. Причем волательность его выше, чем у самых трешовых акций. Итак, что имеем: - срок погашения фонда целиком на усмотрение Т-инвестиции, т.е. институциональной защиты почти никакой нет (мы можем только жаловаться и как вы знаете, без особого результата). - фонд очень волатильный - на фонде можно очень много зарабатывать в % (но это признак высокого риска, а не низкого). Итак, я повторяю, мое предложение поменять в проспекте «Низкий Риск» на «Высокий риск». По всем признакам бумага относится в зону очень высокого риска. Если согласны – ставьте лайки, если не согласны – дизлайки. Заметьте, требование более чем умеренное и справедливое. Я даже не требую от Т-Инвестиции выполнять обещание. Отдельно на заметку пайщикам других фондов недвижимости $TLCN $TKVM. Да и не только недвижимости, а всем внебиржевым фондам. Там ведь много на доверии и репутации. Если TRRE перенесли, то кто мешает переносить сроки погашения ваших фондов? Это увеличивает ваши риски и уменьшает доходность. Будьте внимательны, что покупаете. Кстати, TRRE вообще собрал полный флеш-рояль: - Высокорискованная бумага; - Низкодоходная; - Неликвидная; - С налоговыми рисками (привет, материальная выгода). Понимаете, какой треш вы купили?

Почитал комментарии к посту про «возраст дожития». Аудитория разделилась на два лагеря. Одни боятся пережить свои деньги и стать нищими долгожителями. Другие — фаталисты: «В РФ загадывать дальше пятницы — грех, всё равно отнимут». Проблема одна: мы охотно обсуждаем маловероятное и ленимся прорабатывать наиболее вероятное. В психологии это называют «игнорирование вероятности». Эмоция забивает математику. ​ Мозгу приятнее спорить про «а вдруг я проживу до 100» или «а вдруг завтра всё конфискуют», чем принять скучную базу. Скорее всего, вы просто доживете до статистической старости. Не героически, а ежедневно: еда, медицина, коммуналка. С жильем вы так не делаете. Вы покупаете страховку от потопа, а не от метеорита. Потому что соседи топят часто, а метеориты — это только в Челябинске. С капиталом так же. Базовый план — под вероятный срок жизни: 65–80 лет. Считаем: сколько тратите, сколько откладываете. А «если проживу дольше» или «если всё рухнет» — это не повод отменять план, а повод выбрать консервативный инструмент. Например, просто не продавайте «бетон» $TKVM . Однушка под сдачу всегда принесет ~50% средней зарплаты по региону. Это и есть ваша страховка от долголетия. Уровень FU — это не деньги на три жизни вперед. Это спокойствие за одну, но свою. Роскошь XXI века — не смотреть новости и не вздрагивать от заседаний ЦБ, зная, что у вас всё оплачено. Сколько бы дней ни осталось. #пульс_учит #пульс_новичкам #пульс #пульс_оцени

Ждёте скидок на недвигу? $TKVM А вот... $DOMRF ждет ускорения роста цен на новостройки в 2027 году В 2027 году на первичном рынке жилья возможен новый виток роста цен из-за дефицита, застройщики неохотно запускали новые проекты в 2025 году, что приведет к снижению объемов ввода на фоне восстановления спроса. По оценкам госкорпорации, ввод жилья может сократиться с 47–48 млн кв. м до 40–43 млн кв. м. + Ожидается снижение ставок, которое способно поддержать спрос на новостройки. Прав ли по вашему $DOMRF ? 💥💥💥 Если ,конечно, ставки снизят. + Это если $SMLT не демпинганет, а за ним придется и остальным типа $ETLN Пока застройщики не хотят продавать запасы со скидками - считают лучше мало строить и продавать мало, но дорого. На долгосроке в растущих городах жду повышения цен в рублях и падения в $CNYRUB / $GLDRUB_TOM (не иир). #недвижимость #аналитика #новости

«ИНВЕСТИЦИИ – ЭТО ПРОСТО», или кое-что о покупке одного из фондов Т❗🐹 Итак, фонд «КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ» от Т-инвестиции❗ $TKVM Фонд недвижимости от Т-Капитал является ЗПИФ (закрытый паевый инвестиционный фонд) и позволяет «ИНВЕСТИРОВАТЬ» в жилую недвижимость бизнес-класса в Москве. Торги фондом запущены 13 ноября 2023 года❗ Срок стратегии фонда – до 2 квартала 2029 г. Суть стратегии фонда: покупка недвижимости бизнес-класса со скидками у застройщиков с последующей продажей по более высокой цене❗ Комиссия управляющей компании 2,9% от среднегодовой стоимости чистых активов, рассчитывается ежедневно и включена в стоимость паёв. В составе фонда квартиры из ЖК «Lunar» и ЖК «СЕВЕРНЫЙ ПОРТ». А теперь САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ❗ «Покупка дилером происходит с дисконтом, а продажа с надбавкой. В ближайшее время спред будет порядка -15% от цены при покупке и +15% при продаже. Брокер оставляет за собой возможность как увеличить, так и сузить спред. Другими словами внебиржевые торги происходят с дисконтом.» (ответ поддержки) "спред 15% - это скидка, которую требует покупатель за риск блокировки", ибо фонд торгуется на ВНЕБИРЖЕ❗🤦‍♂️ Доходность за год сейчас составляет примерно 13,9% (переоценка стоимости пая происходит каждое 30-е число месяца). Другими словами, купив этот чудо-фонд сейчас, через ГОД я даже не выйду в прибыль, с которой я должен буду заплатить налог 13%, и при этом комиссия УК, вшитая в стоимость фонда, составляет почти 3%❗😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂 (внебиржа = налог на материалтную выооду) 🤦‍♂️ "- что не смеётесь ?! не смешно, не поняли ?! это Россия!" ❗«ИНВЕСТИЦИИ – ЭТО ПРОСТО»❗ и, как говорится: "..вы держитесь здесь, вам всего доброго, хорошего настроения, здоровья.." 🐹🤷‍♂️

Касаемо $TKVM Вся информация есть здесь. Не понимаю, почему так негативно надумывают информацию? И, конечно, к слову, ЦБ за нарушение в законодательстве легко отзовёт лицензию у Т, если он нарушит закон. Поэтому, не надумывайте ничего. Ждите завершения условий.

Давайте разберем, почему сейчас так много споров вокруг рынка недвижимости 📊🏠 и что это значит для биржевых фондов на квадратные метры. Если коротко: льготная ипотека сильно исказила цены. 🎯 Уберите господдержку — и спрос на новостройки по текущим ценам может резко упасть. 📉 Это видно по разрыву между ценой новостройки и вторички: после покупки квартира сразу теряет ~25% стоимости, как машина при выезде из салона 🚗💸. А ведь господдержку могут убрать, что сильно давит на стоимость акций застройщиков, работающих за счет такого финансирования: $SMLT, $PIKK Но многие инвесторы всё ещё оценивают активы по ценам новостроек, хотя на руках у них, по сути, вторичный рынок. 😅 Это создаёт переоцененность, в том числе в этом фонде $TKVM. Для фондов недвижимости эта ситуация — важный сигнал. 📡 Фонды, сильно зависящие от рынка новостроек и льготной ипотеки, уже столкнулись с переоценкой активов в своих портфелях, хотя в это не верят 📊➡️📉 При этом в будущем тренд может сместиться в сторону качества 🏙️✨. Скорее всего, премиальные объекты в хороших локациях будут сохранять стоимость, а массовые одношки в спальниках — стагнировать. Вот вам и ответ, что покупать. Что это значит для портфеля? 🤔 Добавление фондов на квадраты — это решение о перераспределении капитала. Часто приходится сокращать долю в акциях или облигациях, чтобы купить фонды недвижимости. 🔄💰 И делать это нужно осознанно, особенно когда другие активы находятся не в лучшей точке для продажи. #учу_в_пульсе #пульс_оцени

$TKVM а мне интересно люди которые покупают эти бумажки не с целью через 10 лет иметь долю в непонятно в чем, а те кто надеяться спекульнуть по бырому и поднять бабла понимают? : покупая меньше чем пишут в главном окне на 1₽ они автоматом должны государству 0,13 ₽. Ну и так далее. То есть купив сейчас на 1,5₽ дешевле вы должны продать на 0,20₽ дороже только для того чтоб уйти в 0.

Как-то быстро и бурно пролетел январь и надо сказать довольно успешно для моих портфелей. Лучшие результаты у юниорского портфеля, который прибавил 5,9% следующим идёт расширенный портфель Лентяя с результатом +5% и замыкает результаты пенсионный Портфель, прибавивший 3,3% Всякие бенчмарки за тот же январь: Индекс мосбиржи: +0,6% Вечный портфель $TRUR : +3,6%  Золото $GLDRUB_TOM +11,9%  Серебро $SLVRUB_TOM : +29%  Доллар: - 4% Юань: - 2,6% Мой эталонный портфель: +2,6% Портфели в январе я почти не трогал, только добавил немного акций в портфель Лентяя за счёт продажи облигаций. Структура портфелей на конец месяца: Пенсионный: Акции: 43% Драгметаллы: 21% Облигации: 36% Портфель лентяя: Акции: 29% Драгметалы: 21% Акции: 41% Недвижимость $TKVM : 9% #портфель 

$TKVM думаю нужно просто стакан ставить от 5,05 тогда будет толк в продажах а так пока люди сами отдают за бесценнок так и будет с продажами ведь многие влипли сюда по глупости а выйти не могут только этой стратегии нужно придерживатся всем продавцам а не пытатся проскочить между всех если торги с 5,05 тогда и цена вырастает на фонд а чем она при продаже ниже тем он обесценивается

Квадратные метры $TKVM . почему я, возможно, ошибся в эксперименте? В нашем #Инвест_Эксперимент_5000 портфель «недвижимости» занял фонд $TKVM (Тинькофф Квадратные метры). После публикации вы задали отличные вопросы, которые вскрыли важные нюансы. Давайте разберём реальный опыт, а не теорию. Суть идеи (коротко): Это фонд, который скупает квартиры на стадии стройки со скидкой, чтобы продать дороже после сдачи дома. Пай стоит копейки (~5 ₽), что идеально для нашего эксперимента с маленькими суммами. Суровая реальность (по моему опыту и вашим комментариям): 1. «Пытаюсь продать уже неделю. Безрезультатно» @Colnce77 . Это главный урок. TKVM торгуется на внебиржевом рынке без активного маркетмейкера. Чтобы продать, нужно ждать встречной заявки на покупку по вашей цене. Ликвидность не гарантирована. 2. Путаница с ценой. В приложении может отображаться расчётная стоимость (например, 6.51 ₽), основанная на оценке имущества. Но реальная рыночная цена, по которой идут сделки, может быть другой (я покупал за 4.98 ₽). Продать по расчётной стоимости практически нереально. 3. Налог на материальную выгоду. Если вам удалось купить пай значительно ниже его расчётной стоимости (а так и происходит на практике), возникает этот специфический налог. Это неочевидный, но важный финансовый нюанс. Вывод и решение для нашего эксперимента: $TKVM — сложный инструмент с особенностями (внебиржевая торговля, налоги), которые делают его не самым удачным выбором для старта с маленькими суммами. Поэтому в рамках нашего живого эксперимента: · Мы заморозим покупки $TKVM в портфеле «Недвижимость». · Как только накопится достаточно средств, диверсифицируем этот портфель, добавив в него другие, более ликвидные и простые фонды недвижимости. Тем самым сохраним идею вложений в сектор и избавимся от головной боли по низкой ликвидности и непонятной добавленной стоимости. Эксперимент на то и эксперимент, чтобы на практике проверять гипотезы, корректировать стратегию и учиться. Спасибо всем, кто поделился опытом в комментариях — а мы продолжаем вместе изучать рынок! #TKVM #инвестиции #эксперимент #недвижимость #новичкам #ликбез #пульс #инвест_эксперимент_5000 P.S. А какие фонды недвижимости на бирже вам кажутся наиболее удачными? Или Вы приобретаете только ипотечные квартиры?

У меня в портфеле несколько десятков бумаг и вот задумался: а в чем разница между $TKVM и например грязной западной $AMD ? А нет разницы - обе растут в портфеле, а продать не можешь. Только AMD из-за санкций и вроде все понятно, а фонд недвижимости потому что потому. Хорошо хоть вложился всего на 8 тыс. деревянных. Страшно представить настроения тех, кто решил закотлетить. А вы разобрались с данным активом?

$TKVM Простите что пишу только про этот фонд, в других инвестициях все предельно просто - покупай фонд акций/облигаций в пропорциях соответствующей твоему риску и целям и обыграешь 80% рынка. Не вижу смысла выбирать отдельных эмитентов, меня обыграют те, кто профессионально этим занимается или инсайдеры). В последний раз когда писал про этот фонд в ноябре цена по оценке была 6.1, а купить из стакана можно было по 4.35. сейчас 6.5/5.1 соответственно. С учётом налога на мат выгоду это 10% за 2 месяца. Ну или 60% годовых. Именно потому, что этот фонд неинтересен крупняку, а физики не понимают как он работает и думают, что их обманули когда не могут за 6.5 продать, возникает такая неэффективность, которая заключается в том, что при минимальном риске (недвига) ты зарабатываешь больше рынка. Продолжаю покупать фонд, с учётом текущего разрыва все ещё интересно. Не ИИР

Что лучше на долгосрочной перспективе: акции, облигации, недвижимость, фонды или акции? Начинаю новый #Инвест_Эксперимент_5000, так как на одну машину копить стало скучновато..) Каждую пятницу буду закидывать на 5 брокерских счетов одинаковую сумму денег и вкладывать: - Первый счёт в акции - Второй фонд в облигации. - Третий - недвижимость. В роли недвижимости выступят фонды недвижимости. - Четвертый в индексные фонды акций - Пятый - Вклад в банке - фонд TMOS Сегодня начнем чемпионат. Закинем на каждый счёт первую 1000 рублей. И произведем первые покупки. Поехали. 🚀В портфель акций добавим на первую тысячу рублей компанию $IRAO Интер РАО. Растущий энергетический бизнес, ежегодное увеличение выручки и дивидендов, отрицательный чистый долг, большой запас кэша на счетах при огромной инвест программе. Вместе с неадекватно низкой оценкой рынка - одна из лучших на мой взгляд идей на рынке на сегодня, даже не смотря на солидный рост в прошедший месяц. 🚀В портфель облигаций добавим $SU26245RMFS9 ОФЗ 26245. Почти на 10 лет зафиксировать купон свыше 13% годовых при падающей ключевой ставке ЦБ - звучит как отличный план 🚀В портфель недвижимости докупим $TKVM квадратные метры, так как на другое пока просто не хватит средств. 🚀В индексные Фонды приобретем $TMOS@ который повторяет индекс московской биржи. 🚀А в портфель моего дедушки приобретем старый добрый депозит в виде $TMON@ который фактически даёт доходность по ставке ЦБ. Подписывайтесь на канал и будем следить за победителем и инвестировать вместе. З.Ы. как думаете, кто победит?) что-то мне подсказывает что дедушка😁 Приятных Вам инвестиций и хороших выходных!🌲

Кто торгует по выходным? Кому-то нравится не ликвидный боковик торговать. У кого-то нет времени среди недели. Кто-то просто поиграть захотел. Причины могут быть разные. У кого-то даже получается заработать. Но иногда это иллюзия заработка. Когда рынок на выходных внебиржевой есть один небольшой минус в таких торгах. Налог на материальную выгоду. В этом году он мне как и в прошлом прилетел. Но в отличие от прошлого года 2024 в 2025 не покупал фонды от Т на недвижимость типа $TKVM и в ипо не участвовал, а налог на материальную выгоду всё равно есть. Наморщил ум и обнаружил, что я то иногда участвую в турнире выходного дня. А на выходных не всегда торговля биржевая, а ночью она такой и не может быть. Вот тут-то 🐕 собака и порылась. Например, ситуация вымышленная, сбер $SBER закрылся в пятницу по 300₽. В субботу не спится открываешь приложение в 2 часа ночи, а он по 299₽, а то и по 298₽. Дешевле же. Покупаешь и чуть дороже продаешь. И так много раз. Супер. Турнир выиграл. Но будет ли плюс после налога на материальную выгоду. А она ведь есть. Стоит акция на бирже 300, покупал по 298. 13% от разницы отдаёшь. В общем турниры выходные интересные, но нужно внимательно считать: действительно ли профит это Профит. Всем хорошего отдыха и настроения 👋

#хомяк Дали новогоднюю премию! Поэтому таки закинул 1к. Решил начать открывать позиции на ИИС. Для начала взял 150 шт квадратные метры $TKVM на долгосрок, возможно когда-то дождусь погашения паёв На оставшиеся взял 24 тзолото $TGLD@, надеюсь на рост. Когда только начинал хоть что-то делать в августе покупал его, потом продал, а жаль, тогда дёшево было. Ну буду ещё ждать Всем удачи и с наступающим

#хомяк Всем привет! Решил попробовать что-то новое для себя и попытался продать часть акций и купить их на просадке. Вроде даже получилось почти, а потом я ещё узнал про налоги Начал с Эн+ $ENPG, продал по 459,8, а купил обратно по 445 примерно через 2 дня. Хотел по 442,но понял, что не упадёт. Также продал русал $RUAL по 33,2 и хотел откупить сначала по 32,5, но потом пожадничал и поставил 32,2 из-за этого так и не купил, хотя по 32.5 мог Ещё продал селигдар по 44,84. Можно было по 45+,но что-то не получилось. Откупил обратно по 43,5, приятно Теперь то что купил всё всё равно в плюсе, значит наверное получилось удачно. Получил я с этого где-то 250р после комиссии, а с учётом налогов, про которые я раньше не думал где-то 200. Да это мало, но мне понравился процесс, для меня это важнее. Раньше я только покцпал/продавал норникелем и только по 1 лоту Кстати про налоги, вчера открыл и с и хотел туда перекинуть с брокерского счёта. Хотел вывести 400р, а там 250р налога. Такого я не ожидал конечно... Ну теперь буду знать. На иис думаю покупать фонды, наверное квадратные метры $TKVM, золото $TGLD@, может быть ещё какие то интересные и облигации на долгосрок. Сейчас буду продать россети центр $MRKC по 82 копейки Ну или хотя бы по 81,5+ копейки и откупить около 80 копеек и возможно Сургут нефтегаз по 42,хотя вряд-ли он дорастёт Всем удачи и с наступающим

Доброе утро пульс👋 Вчера совсем не было времени написать пост, однако покупки я вчера делал и даже закрыл две позиции. Итак по порядку: Вчерашней покупкой стала транснефть, точнее привилегированные акции $TRNFP . Про компанию говорить ничего не буду, все и так знают что это за зверь такой.😁 Идея так же банальна и проста: держать и получать стабильные дивиденды. Теперь по продажам: Совсем закрыл свою микропозицию по аренадате $DATA . Причина: у меня нет понятия как в целом по it сектору, так и по бизнесу аренадаты в частности. Позиция была куплена одной из первых, по заданию инвест тренера (в то время покапался чуть чуть, посмотрел обновку😁). Деньги с неё пока что перекочевали в пиф на валютные облиги $TLCB@ . Второй закрытой позицией является ЗПИФ тинька на квадратные метры $TKVM . Причина: пересмотр стратегии конкретно по этому ИИС. Я по прежнему считаю, что ЗПИФы на недвижку оч. крутая и полезная штука, однако недоброжелательность т-брокера в целом к чужим ПИФам и ЗПИФам вынуждают переносить эти позиции на другого брокера. Позицию вчера удалось продать с учётом налогов на мат. выгоду хоть не с очень большой, но всё же с прибылью.😁 Освободившиеся средства в понедельник отправлю так же в ПИФ на валютные облиги, однако скорее всего от ук первой $SBCB . Сегодня кстати было заседание ЦБ, на котором КС понизили до 16%. Такие вот дела, всем хороших выходных🤝 #чтоберу #пятничныйзакуп

$TKVM «прекрасный фонд!» Поддержка ответила, что несмотря на финансовый результат налог за материальную выгоду все равно возьмут! Я в шоке! Когда персональные менеджеры Тбанка втирали вложиться в этот фонд, никто ни разу об этом не сообщил! Даже при убытке все равно снимают налог!

$TKVM @T-Investments, добрый день! Подскажите, пожалуйста, что значит дата указанная в карточке фонда: «После завершения строительства ЖК «Северный Порт» управляющая компания продаст активы, закроет фонд и выплатит деньги пайщикам исходя из стоимости продажи квартир — это произойдет не позднее второго квартала 2029 года.» Поддержка Тиньков говорит, что фонд не имеет даты закрытия, то есть является вечным. Как вы это прокомментируете?