О фонде Репаблик РЕДС Москва

🪙 ЗПИФ «Индустриальный»: стоит ли вкладываться в склады? Мне нравятся фонды, или правильнее сказать " Нравились". Особенно после прочтения книги Джона Богла. Покупаешь фонд, он растёт, а ты платишь небольшую комиссию и всё счастливы. Я даже пытался собрать портфель из фондов. Потом была заморозка и вот это вот всё. Плюс некоторые компании стали увеличивать комиссию... В общем всё инвестирование в фонды разбилось о нашу суровую реальность. Комисии - высокие, надёжность - какая ещё надёжность? В Т-Инвестициях проходит размещение ЗПИФа недвижимости «Индустриальный». Ориентир цены пая — 100 500–101 000 ₽, сбор заявок до 24 апреля. Посмотрел - послушал презентацию. Выводы ниже. Зачем покупать паи фондов недвижимости? Ранее фонды недвижимости ( и сейчас тоже) давали неплохую доходность: Парус, Рентал и др. $RU000A1022Z1 Ставки аренды на склады класса А в Московском регионе: 10 тыс. руб./кв. м в год (–30% год к году). Дёшево. 👍 Спрос за 1-й квартал 2026 года рухнул на 58% — минимум за 5 лет. Можно предположить, что это дно цикла. Но про второе дно не забываем. Сколько можно заработать? От 16 до 23 % в год. В теории. 23 - это как мне кажется очень оптимистичный сценарий. Наверное будет +- средняя доходность 16-20 процентов, но и это хорошо на текущем рынке. 🪙 Слабые стороны фонда: Комиссия УК. За управление - 1 % от СЧА, и 10 % от успеха ( от дохода фонда). Есть ещё единоразовые комисии: 10 % - от разницы между покупкой и продажей объектов фонда. 5 % - от суммы кредита, привлеченного на погашение паев фонда. Суммарно будет выходить в районе 12-13 % от дохода фонда ( по мнению экспертов). Мне кажется, что это не мало, хотя говорят, что у конкурентов ещё выше. Желательно это проверить. Риск дальнейшего падения. Могут ли цены пойти вниз? Конечно да. - Ликвидность. Можно вспомнить фонды недвижимости от Т. Продать их не так то просто. Ликвидности не хватает. Об этом я ранее писал. Плюс цены гуляют - фонд Лужники: цена 1800 р, продать можно за 1400 на вторичном рынке. Это как вообще? Есть официальная цена, а есть реальная? У второго фонда недвижимости Рэдс такая же ерунда с ценой - разниуа ценой с ценой в стакане почти 20 %. Как с этим работать ( и жить потом)? Не будет ли с этим фондом так же? - Цена. 100 к за пай фонда - это дорого. Почему бы не сделать дешевле? В фондах Парус цена на старте была в районе 1-6 тыс рублей. Проще зайти-выйти и докупать тоже. Больше клиентов - больше денег. - Заходите сейчас, а первые выплаты получаете в августе. Пока купят объект, пока заедет арендатор... Дело не быстрое, а деньги будут заморожены. И зачем оно надо, если можно найти другой фонд или положить деньги на вклад, а потом купить на вторичном рынке? С августа 2026 паи ЗПИФа начнут торговаться на СПБ Бирже. А Спб - это лучшая биржа в мире. Мы знаем и помним товарища Горюнова. Мне кажется, что его нужно высечь или отлить в граните. В общем, негатива накидал, фонд -🔥 $SPBE Вывод: Инвестиции в фонд можно рассматривать как диверсификацию портфеля. Хотя есть аналоги, которые на рынке не первый год. Основных проблемы у фонда 4 шт: цены, комисии, ликвидность, заморозка денег до августа 2026 ( первые выплаты). Опять же, это всё на мой взгляд. Есть и плюсы - это возможная доходность и разворот рынка, тогда всё начнёт расти. Возможно у вас другой подход и для вас минусы фонда не так существенны. Никого не агитирую за или против. Инвестировать в данный фонд пока не планирую. $TLCN $TRRE #фонд

$TRRE очередные приколы от Тбанка. В одностороннем порядке изменяются сроки стратегии. Было II квартал 2026 года, стало II. Квартал 2027 года. Ответ перс. Менеджера, вообще, какая-то отписка на отвали :))) с этим фондом с самого начала все пошло не так : агрессивная продажа на этапе формирования фонда и дальнейшая длительная блокировка возможности продать паи. При этом в текущей смтуации, когда стратегия не реализована в срок, как я понимаю, по вине застройщика ТБанк, по идее, должен требовать выплаты штрафа, а об этом ни слова. Просто взяли и продлили стратегию еще на год. Как обычно, пытаются все проблемы переложить на потребителей/инвесторов

$TRRE ХОД СТРОИТЕЛЬСТВА ЖК «РЕПАБЛИК» Корпус 2.1 Завершаем фасадные работы: - Монтаж кронштейнов -98% - Монтаж минеральной ваты - 98% - Монтаж облицовочного кирпича - 98% Ведем работы по внутренним инженерным системам: -Водоснабжение - 96% -Система отопления - 98% -Электроснабжение - 75% -Слаботочные системы - 65% -Водоотведение - 98% Корпус 2.2 Завершаем фасадные работы: - Монтаж кронштейнов - 98% - Монтаж мин.ваты - 98% - Монтаж кирпича - 98% Ведем работы по внутренним инженерным системам: -Водоснабжение - 93% -Система отопления - 95% -Электроснабжение - 70% -Слаботочные системы - 58% -Водоотведение - 98%