Форум о фонде Репаблик РЕДС Москва

примерно 100 000–150 000 в месяц грязными; и заметно меньше после всех расходов. Поэтому люди, которые действительно становятся финансово свободными через недвижимость, обычно приходят к этому: либо через большое количество объектов; либо через бизнес-подход; либо через очень долгий горизонт времени. Что действительно дает свободу Не количество квартир. А разница между: вашими обязательными расходами и вашими стабильными доходами. Если человеку для счастья нужно немного — он может чувствовать свободу гораздо раньше. Если расходы постоянно растут вместе с доходами — даже десять квартир могут не дать ощущения спокойствия. Финансовая свобода — это не про то, чтобы никогда не работать. Это про возможность выбирать. Работать потому, что хочется. А не потому, что иначе нечем платить за следующий месяц. И именно в этом смысле для того, чтобы «не работать», не нужно ни одной квартиры. $TRRE $TLCN

С командой продолжаем рассматривать ЗПИФы недвижимости от Т-Капитал @T-Capital . Пока готовим материал, хочется поделиться информацией о рынке. Оба фонда: Лужники $TLCN и Ред $TRRE включают в себя квартиры элитного сегмента. Смотрите, как изменились цены: 🔹квартиры премиум класса за 5 лет выросли в 2 раза до 1,6 млн. рублей за метр 🔹элитный сегмент «потяжелел» в 2,4 раза до 2,3 млн / метр 🔹тяжелый люкс (делюкс) вырос в 2,2 раза Конечно, нужно оговориться, что качество исполнения, роскошь в современных комплексах, и ЖК пятилетней давности изменился. Всё таки, речь идет о самых дорогих объектах в России. Но, как индикатор, использовать можно Не знаю, как у вас обстоят дела с инвестициями, но я могу вкладывать в недвижимость подобного класса через фонды. Пока что 😀 🐾 Кот.Финанс | #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе #недвижимость

Хочу отметить команду Т-Капитал @T-Capital и @T-Real_Estate за потрясающее раскрытие и прозрачность при оценке имущества ЗПИФов Квадратные метры $TKVM , Лужники Коллекшн $TLCN , Репаблик Редс $TRRE . В отчетах: 🔹обзор рынка недвижимости именно этого сегмента – просто понять, что вообще происходит с рынком 🔹рыночная цена, ссылки и скриншоты конкретных объектов для сравнения – легко перепроверить, адекватны ли цифры 🔹конкретные цены и сканы договоров – вот это вижу редко, и это подтверждение максимальной прозрачности: инвестор сможет оценить адекватность действий УК, рыночность цены на момент приобретения квартир, динамику активов во времени (отчеты есть за каждый период, не только за последний месяц) В условиях, когда доверие к УК - основа инвестирования в ЗПИФ, нам спокойнее, когда отчетность прозрачная и регулярная 👍Котам нравится такой подход. Мы ставим лайк фондам Т 💛Подпишись, чтобы не пропускать наши обзоры! Мы готовим большие обзоры ЗПИФов. Расскажем обо всех плюсах, минусах, нюансах. Их много! 🐾 Кот.Финанс | #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе

$TRRE этот фонд который завис уже на 4 года и Т-Банк в одностороннем порядке продлил сроки выплаты и погашения еще на год :) Удивительно что с таким отношением к клиентам кто-то будет еще пользоваться Т-Банк. Лично я планирую вывести все деньги в более надежный банк, потому что доверие подорвано

🪙 ЗПИФ «Индустриальный»: стоит ли вкладываться в склады? Мне нравятся фонды, или правильнее сказать " Нравились". Особенно после прочтения книги Джона Богла. Покупаешь фонд, он растёт, а ты платишь небольшую комиссию и всё счастливы. Я даже пытался собрать портфель из фондов. Потом была заморозка и вот это вот всё. Плюс некоторые компании стали увеличивать комиссию... В общем всё инвестирование в фонды разбилось о нашу суровую реальность. Комисии - высокие, надёжность - какая ещё надёжность? В Т-Инвестициях проходит размещение ЗПИФа недвижимости «Индустриальный». Ориентир цены пая — 100 500–101 000 ₽, сбор заявок до 24 апреля. Посмотрел - послушал презентацию. Выводы ниже. Зачем покупать паи фондов недвижимости? Ранее фонды недвижимости ( и сейчас тоже) давали неплохую доходность: Парус, Рентал и др. $RU000A1022Z1 Ставки аренды на склады класса А в Московском регионе: 10 тыс. руб./кв. м в год (–30% год к году). Дёшево. 👍 Спрос за 1-й квартал 2026 года рухнул на 58% — минимум за 5 лет. Можно предположить, что это дно цикла. Но про второе дно не забываем. Сколько можно заработать? От 16 до 23 % в год. В теории. 23 - это как мне кажется очень оптимистичный сценарий. Наверное будет +- средняя доходность 16-20 процентов, но и это хорошо на текущем рынке. 🪙 Слабые стороны фонда: Комиссия УК. За управление - 1 % от СЧА, и 10 % от успеха ( от дохода фонда). Есть ещё единоразовые комисии: 10 % - от разницы между покупкой и продажей объектов фонда. 5 % - от суммы кредита, привлеченного на погашение паев фонда. Суммарно будет выходить в районе 12-13 % от дохода фонда ( по мнению экспертов). Мне кажется, что это не мало, хотя говорят, что у конкурентов ещё выше. Желательно это проверить. Риск дальнейшего падения. Могут ли цены пойти вниз? Конечно да. - Ликвидность. Можно вспомнить фонды недвижимости от Т. Продать их не так то просто. Ликвидности не хватает. Об этом я ранее писал. Плюс цены гуляют - фонд Лужники: цена 1800 р, продать можно за 1400 на вторичном рынке. Это как вообще? Есть официальная цена, а есть реальная? У второго фонда недвижимости Рэдс такая же ерунда с ценой - разниуа ценой с ценой в стакане почти 20 %. Как с этим работать ( и жить потом)? Не будет ли с этим фондом так же? - Цена. 100 к за пай фонда - это дорого. Почему бы не сделать дешевле? В фондах Парус цена на старте была в районе 1-6 тыс рублей. Проще зайти-выйти и докупать тоже. Больше клиентов - больше денег. - Заходите сейчас, а первые выплаты получаете в августе. Пока купят объект, пока заедет арендатор... Дело не быстрое, а деньги будут заморожены. И зачем оно надо, если можно найти другой фонд или положить деньги на вклад, а потом купить на вторичном рынке? С августа 2026 паи ЗПИФа начнут торговаться на СПБ Бирже. А Спб - это лучшая биржа в мире. Мы знаем и помним товарища Горюнова. Мне кажется, что его нужно высечь или отлить в граните. В общем, негатива накидал, фонд -🔥 $SPBE Вывод: Инвестиции в фонд можно рассматривать как диверсификацию портфеля. Хотя есть аналоги, которые на рынке не первый год. Основных проблемы у фонда 4 шт: цены, комисии, ликвидность, заморозка денег до августа 2026 ( первые выплаты). Опять же, это всё на мой взгляд. Есть и плюсы - это возможная доходность и разворот рынка, тогда всё начнёт расти. Возможно у вас другой подход и для вас минусы фонда не так существенны. Никого не агитирую за или против. Инвестировать в данный фонд пока не планирую. $TLCN $TRRE #фонд

$TRRE очередные приколы от Тбанка. В одностороннем порядке изменяются сроки стратегии. Было II квартал 2026 года, стало II. Квартал 2027 года. Ответ перс. Менеджера, вообще, какая-то отписка на отвали :))) с этим фондом с самого начала все пошло не так : агрессивная продажа на этапе формирования фонда и дальнейшая длительная блокировка возможности продать паи. При этом в текущей смтуации, когда стратегия не реализована в срок, как я понимаю, по вине застройщика ТБанк, по идее, должен требовать выплаты штрафа, а об этом ни слова. Просто взяли и продлили стратегию еще на год. Как обычно, пытаются все проблемы переложить на потребителей/инвесторов

$TRRE ХОД СТРОИТЕЛЬСТВА ЖК «РЕПАБЛИК» Корпус 2.1 Завершаем фасадные работы: - Монтаж кронштейнов -98% - Монтаж минеральной ваты - 98% - Монтаж облицовочного кирпича - 98% Ведем работы по внутренним инженерным системам: -Водоснабжение - 96% -Система отопления - 98% -Электроснабжение - 75% -Слаботочные системы - 65% -Водоотведение - 98% Корпус 2.2 Завершаем фасадные работы: - Монтаж кронштейнов - 98% - Монтаж мин.ваты - 98% - Монтаж кирпича - 98% Ведем работы по внутренним инженерным системам: -Водоснабжение - 93% -Система отопления - 95% -Электроснабжение - 70% -Слаботочные системы - 58% -Водоотведение - 98%

🏢 Недвижимость «Для народа»: Что реально купить без статуса квала? Мы уже выяснили, что ипотека в 2026 году — это дорого, а ЗПИФы могут быть интересной альтернативой. Но когда вы открываете приложение брокера, 90% вкусных фондов (вроде Рентал ПРО или многих Парусов) помечены замком: «Только для квалифицированных инвесторов». Я перебрал рынок и выделил три главные экосистемы. Разбираемся в их стратегиях и ценах. 🧩 Что такое Пай? Важное уточнение. Покупая пай, вы НЕ покупаете конкретный кирпич или комнату в здании. Пай — это доля в праве собственности на всё имущество фонда. Вы владеете кусочком общего портфеля (склады, деньги на счетах, дебиторка). Управляющая компания (УК) не просто «режет» актив, а управляет им, чтобы извлекать прибыль, забирая за это комиссию. Цена пая зависит от двух вещей: 1. СЧА (Стоимость чистых активов): Реальная цена кирпичей и земли по оценке экспертов. 2. Рыночная эмоция: Если инвесторы очень хотят этот фонд, они готовы покупать его дороже реальной стоимости (с премией). Если боятся — продают дешевле (с дисконтом). 💼 СПИСОК ДЛЯ НЕКВАЛОВ (Что искать в поиске) 🟢 1. Экосистема СБЕР (УК «Современные фонды недвижимости») $SBER Это самый крупный игрок. У них широкая линейка фондов, но стратегия схожая. • Что внутри: Микс. В одном фонде могут быть и склады, и торговые центры, и офисы. Это плюс к диверсификации. • Стратегия: Рентная. Покупают готовые объекты, сдают их крупным арендаторам, платят пайщикам (обычно ежеквартально). • Доступность: Торгуются на бирже, но ликвидность часто сосредоточена внутри приложения Сбера (у других брокеров стакан может быть тонким). • Фонды: 👉«Современный Арендный Бизнес» (серия): Классика. 👉«Современный 10» (XSKLAD): Ориентир на склады. 🔵 2. Экосистема ВТБ (УК «ВТБ Капитал») $VTBR Здесь всё серьезно и... дорого. • Фонды: «ВТБ Рентный доход» (РД, РД-2). • Что внутри: Качественные склады и офисы класса А. Стратегия консервативная, рентная. • Главный нюанс: 💰 Порог входа. Цена одного пая здесь часто превышает 100 000 – 130 000 рублей. Это делает фонд неудобным для ребалансировки в небольших портфелях. Если у вас всего 200к, купить 1.5 пая не получится. 👉 РД-3: Новый фонд, пока доступен не у всех брокеров. 🟡 3. Экосистема Т-Банк (Т-Капитал) $T У брокера есть свои фонды, но тут важно не перепутать стратегии! • Тип: Преимущественно Девелопмент. • Фонды: «Репаблик РЕДС» ($TRRE), «Лужники Коллекшн» ($TLCN). • В чем подвох: Вы не получаете аренду ежемесячно. Вы становитесь соинвестором стройки элитного жилья. Доход формируется только в конце, когда объекты достроят и продадут. • Риск: Вы зависите от сроков сдачи и цен на элитку в будущем. В 2026 году это более рискованно, чем просто получать аренду со склада «Пятерочки». ⚪️ 4. Нишевые игроки (Велес Капитал) • Фонды: 👉 «ПИФ АТРИУМ УК ВЕЛЕС ТР» ($RU000A0JRHC0) — долгосрочный (до 2030г.) арендатор помещения (парфюмерно-косметическая сеть «ЛЭТУАЛЬ»). 👉 «ПЕРЛОВСКИЙ» ($RU000A0JWCE7) — в состав активов фонда входит ТРЦ «Перловский» где предусмотрена ежемесячная выплата дохода от сдачи недвижимости в аренду. • Риск ликвидности: Торги идут не так бодро, как в Сбере. Спред (разница между ценой покупки и продажи) может достигать нескольких процентов. Если захотите срочно выйти — придется уступать в цене. ⚖️ Вердикт: Облигации или ЗПИФ? Давайте смотреть на цифры 2026 года: • Облигации (ОФЗ/Корпораты) $SU26254RMFS1: Дают 15–20% к погашению. Надежно, ликвидно. • ЗПИФы для неквалов: Текущая рентная доходность (к рыночной цене пая) часто ниже — в районе 8–12%. Вывод: Пока ставка ЦБ высокая, ЗПИФы для неквалов математически проигрывают облигациям. «Премии за риск» здесь нет. Этот инструмент стоит рассматривать только как диверсификацию (защиту от инфляции), если у вас уже есть и акции, и облигации. Но помните: самые «вкусные» и доходные фонды (с ежемесячными выплатами и крутыми объектами) всё-таки спрятаны за статусом Квала. Рынок для неквалов — это пока «песочница». ⌛Продолжение в следующей части ❤️ Ставьте лайк, если было полезно и интересно!

Пока все "переживали за Самолет" Пришло оттуда "откуда не ждали" 😏 Вот такое сообщение: "ЖК Republic: ожидаемый срок передачи ключей — конец июня 💼 Застройщик «Страна Девелопмент» сдвинул планируемую дату передачи ключей ЖК Republic с 30 декабря 2025 на 30 июня 2026. До начала 2026 года действовал мораторий на взыскание неустойки с застройщиков. Теперь, когда мораторий отменен, мы направили официальный запрос застройщику с требованием урегулировать ситуацию. Остаемся на связи и благодарим за доверие." 🤔 Собственно событие понятное и на самом деле ожидаемое, но интересно какое будет урегулирование $TRRE

$TRRE до @T-Real_Estate наконец дошло, что сроки переносят, это при том что о подобном я писал в марте прошлого года, но мне говорили про формальность, а с конкретикой было туго. Я не понимаю, как УК, не могла проверить стройку/скрин, как удобно, и вела речь о формальной передаче стране, но строить будет Форма... просто финиш. Напомню скрины что пишут сейчас, и что было тогда... УК смогла написать в июне или июле о том что сменился застройщик... лаг в кучу месяцев, чем они занимались - не ясно, учитывая, что отчисляем им ежегодную комиссию.

ЖК Republic $TRRE ожидаемый срок передачи ключей — конец июня Тинек тут прислал уведомление, что застройщик «Страна Девелопмент» сдвинул планируемую дату передачи ключей ЖК Republic с 30 декабря 2025 на 30 июня 2026. До начала 2026 года действовал мораторий на взыскание неустойки с застройщиков. Теперь, когда мораторий отменен, мы направили официальный запрос застройщику с требованием урегулировать ситуацию. Остаемся на связи и благодарим за доверие. Логично, что 30 декабря ключи не отдадут, потому что эта дата уже прошла. Не отдадут и в июне 2026 года, потому что дом ещё не готов. В лучшем случае в конце года, но скорее всего в следующем. А квартиры распродажи фонд может в 28-30 годах и вернут нам деньги.

$TRRE За 949.63*0.029=27,539 млн рублей Т банк стрижет по 27 млн рублей в год комиссиями, а все что делает так это кормит бесконечными отписками. Новости фонда не обновляются уже больше года, никакой информации по готовностям квартир/продажам квартир нет. Недавно сроки сдвинули еще на год. Будет ли какая-то компенсация инвесторам? Ответ очевиден, зато Т банк получит дополнительные 27 млн к себе в карман)

У нас тут с @T-Investments возник небольшой спор. Я потребовал, чтобы в проспекте $TRRE указали «высокий риск» вместо низкого. Основание – произвольно перенесли дату закрытия фонда с июня 2026 по второй квартал 27. Т-инвестиции мне ответили (см. скрин). Ответ удивил. См. 1 скрин Во-первых, читаем «Мы формируем сроки реализации фонда с учетом текущей ситуации на вторичном рынке недвижимости…» Перевожу на обычный русский: «Когда сочтем нужным, тогда и отдадим». Ребята, они прямым текстом это пишут! Не с учетом того, что обещали, а с учетом ситуации. Ну, вы поняли. Во-вторых, якобы это делается для нашей заботы, для получения «наилучшей доходности». Это ложь! Перенос сроков с июня 26 по июнь 27 УМЕНЬШАЕТ доходность пайщиков примерно ВТРОЕ. Все, кто хоть мало-мальски знаком с математикой, понимает почему (т.к. доходность считается в годовых и при той же номинальной цене погашения срок реализации пая увеличивается с полгода на полтора года). В-третьих, они напирают на низкую волатильность по сравнению с акциями. Это ложь! Доказательства на скрине 2. За ОДИН день, 13 января, цена покупки у меня составила 1025 рублей, а цена продажи 1256. Волатильность 22%!!! И не думайте, что это один раз так случайно получилось. Это круто, что можно так зарабатывать на фонде, то именно потому что он ВОЛАТИЛЬНЫЙ. Причем волательность его выше, чем у самых трешовых акций. Итак, что имеем: - срок погашения фонда целиком на усмотрение Т-инвестиции, т.е. институциональной защиты почти никакой нет (мы можем только жаловаться и как вы знаете, без особого результата). - фонд очень волатильный - на фонде можно очень много зарабатывать в % (но это признак высокого риска, а не низкого). Итак, я повторяю, мое предложение поменять в проспекте «Низкий Риск» на «Высокий риск». По всем признакам бумага относится в зону очень высокого риска. Если согласны – ставьте лайки, если не согласны – дизлайки. Заметьте, требование более чем умеренное и справедливое. Я даже не требую от Т-Инвестиции выполнять обещание. Отдельно на заметку пайщикам других фондов недвижимости $TLCN $TKVM. Да и не только недвижимости, а всем внебиржевым фондам. Там ведь много на доверии и репутации. Если TRRE перенесли, то кто мешает переносить сроки погашения ваших фондов? Это увеличивает ваши риски и уменьшает доходность. Будьте внимательны, что покупаете. Кстати, TRRE вообще собрал полный флеш-рояль: - Высокорискованная бумага; - Низкодоходная; - Неликвидная; - С налоговыми рисками (привет, материальная выгода). Понимаете, какой треш вы купили?

$TRRE Итак, легким взмахом руки срок стратегии по TRRE увеличен почти на год! Не хочу никого обижать, но это по-научному говоря, мисселинг, то есть введение покупателей в заблуждение. Когда покупался фонд, срок стратегии был совершенно ясно указан (есть скрины) и это был июнь 26! А никак не 27 года. (За фондами недвижимости от Т-банка тянется уже такой шлейф негатива, что это просто еще один медяк в копилку). И самое главное мисселинг продолжается. На каком основании в проспекте по-прежнему указан "низкий риск"? Я требую, чтобы поменяли "высокий риск", ибо ПРОИЗВОЛЬНОЕ изменение даты закрытия (а что тогда мешает сдвигать на 28, 29 39 год закрытие фонда?) относит бумагу в зону высочайшего риска. Представьте, вот вы покупаете облигацию, и вам не оплатят деньги вовремя? Эмитента объявят банкротом, а тут сдвигай, и все нормально. Если что, я не жалуюсь, т. к. при всех минусах, научился получать прибыль с этого фонда, просто я за то, чтобы была указана достоверная информация. Кстати, даже 60% за 5 (уже) лет это выходит меньше 10% годовых, но и такой доходности конечно не будет.

$TRRE А я как-то упустил момент, когда срок фонда с 4 лет, который был во всех рекламных материалах при размещении (июнь 2026) увеличился почти на год до 2 квартала 2027? @T-Investments есть какие-то пояснения по этому поводу? У второго фонда (Лужники) я так понимаю срок так же увеличился, но нигде явного оповещения про это не видел

3 новых размещения облигаций застройщиков. •Апри. $RU000A10E5C4 Купон: 24.5%, ежемесячный - Срок: 3,5 года 20 числа состоялся сбор. Сегодня станет доступен на вторичке уже в течение часа https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Bankomat_Bonds/84ab74dc-0f39-4482-acc3-8b73f4fb026d •Глоракс. 20,5% $RU000A10E655 Стал известен финальный купон. Ещё час можно поучаствовать в первичке. Финальная ставка купона — 20,5% https://www.tbank.ru/invest/social/profile/VitorZ8/4765f155-0601-46dd-a5fa-6995293ea7b5 •Страна. Она же Элит Строй 2Р2. 25,5% $RU000A10E6J7 Кредитный рейтинг: BBB- "стабильный" от Эксперт РА (понижен в ноябре 2025). https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Sid_the_Sloth/497a6bd2-a2dc-480b-9020-8b4cede23d28 Кстати именно страна строит ЖК Republic — REDS квартиры которого упакованы в тиньковский фонд $TRRE который должен был погаситься ещё прошлым летом, но ввод в эксплуатацию задерживается и сейчас указывают 2-3 квартал 26 года.

#nrd Тикеры: $TRRE Время новости: 30.08.2025 Тема новости: (DSCL) О корпоративном действии "Раскрытие информации" с ценными бумагами ПИФ ЗПИФ недвижимости "Т-Капитал Репаблик РЕДС" (инвестиционный пай 4919) Ссылка: https://nsddata.ru/ru/news/view/1298162 Резюме: Раскрытие информации по ПИФ недвижимости 'Т-Капитал Репаблик РЕДС' (пай 4919): запрошен список держателей по требованию Банка России. Дата фиксации — 29 августа 2025; приём информации до 17:00 16 сентября 2025. Управляющая компания — ООО 'Т-Капитал'; депозитарий/регистратор — АО НРД. Контакты NRD: +7 495 956-27-90, +7 495 956-27-91. Сентимент: Нейтральный

Сегодня на первичке в облигациях страна девелопмент $RU000A10BP46 Это как раз застройщик, который строит $TRRE которым раньше занималась FORMA подразделение $PIKK https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/f077cae2-a4b4-4e29-b448-5d88f7f34708 Купон до 27%. По итогу зафиксировали 26.5% Доходность на 3 года выше 30%. На через полтора года кол оферта. Так что скорее всего на полтора года. Около 30%. Даже не потянет до 30%. Не сильно интересно с ее долговой нагрузкой. Вчера в АВО в Ютубе было интервью с эмитентом И ещё подробнее об эмитенте от @Sid_the_Sloth https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Sid_the_Sloth/09ad9e82-f97c-4c73-918c-0b1b5f66dabc https://www.tbank.ru/invest/shelves/issuance/eb226270-7e4e-402f-bc2e-ba1eb0f1f51b Страна Девелопмент #что_купить

В составе ЖК Republic Редс $TRRE не будет исторических зданий культурного наследия. Компания «Страна девелопмент» в конце прошлого года закрыла сделку по покупке у принадлежащего ГК ПИК $PIKK девелопера Forma жилого комплекса Republic $TRRE (400 000 кв. м), строящегося на бывшей территории Московского электромашиностроительного завода памяти Революции 1905 года на Пресненском валу. Прямо около главного офиса $T банка на Белорусской. Статус участия «Страны девелопмент в проекте вызывал споры. Два источника Ведомостейсказали, что компания закрыла сделку по покупке Republic у Forma, принадлежащей ПИК. Другие собеседники говорят, что застройщики будут сотрудничать по проекту. В #forma настаивают на второй версии — они выводят много новых ЖК на рынок, поэтому им выгодно привлечь партнера в большой проект. К тому же, у «Страны девелопмент» богатый опыт продаж в регионах, что сейчас стало дополнительным конкурентным преимуществом для строящихся жилых домов в Москве. 14 января новым генеральным директором специализированного застройщика «Пресненский Вал 27», который выступает девелопером Republic, стал Артем Божедомов. Ранее он был исполнительным директором «Страна девелопмента», а сейчас возглавляет несколько структур этого застройщика («Страна 72», «Страна. Звездный», «Зеленый Мыс» и другие). Передачу комплекса Republic застройщики не подтвердили, но и не опровергли. Но свежая проектная декларация в марте показала, что Репаблик отошёл Стране. А уже 15 апреля появилась информация, о том, что объекты культурного наследия больше не входят в состав же и выставлены на продажу. Пока застройщиком выступал FORMA, он рассказывал о планах по восстановлению объектов культурного наследия в Republic. В стенах цехов Московско-Александровской железной дороги нам обещали событийно-гастрономический центр, шопинг-аллею, детский сад, а также премиальный спортивно-оздоровительный клуб с термальным комплексом. Как выяснилось, «Форма» старательно пыталась продать исторические объекты (фото 3-6). На тот момент о продаже Republic на рынке еще не говорили. Итог - весь проект ушел к «Стране Девелопмент». Новый владелец, как и прежний, стремится избавиться от культурного наследия, а не оставить его в рамках проекта. После этого 28 апреля появилпсь информация, что ПИК $PIKK продаёт частично/полностью сразу четыре своих премиальных проекта в Москве 🔸ЖК «Среда на Лобачевского» от «Среда» (дочка ПИКа). Срок сдачи: 2 кв. 2027. 🔸ЖК Moments от Forma (дочка ПИКа). Срок сдачи: 3 кварт. 2025. 🔸ЖК Soul от Forma. Также в состав комплекса входит объект культурного наследия — Изофабрика 1933–38 годов постройки. Срок сдачи: 3 кв. 2025. 🔸ЖК Pave от Forma. Срок сдачи: 4 кв. 2028. В этом году ПИК уже продал один участок в Москве челябинскому застройщику #Базис. Кроме этого DOGMA купила половину проекта ПИКа — «Мещерский лес», а также 51% в ООО «Вива Холдинг», которое занимается редевелопментом 1 га в Полесском проезде в столице, и часть в ЖК «Мичуринский парк». Передача проекта от одного девелопера к другому, почти всегда значат удешевление. Скорее всего дольщики получат не совсем тот продукт на который рассчитывали. Другие строительные материалы, урезание и упрощение общественных зон. Новый девелопер может изменить проект, потому что у нег нет обязательств перед дольщикамич потому что общественные пространства не прописаны в ДДУ, а рендеры это не публичная оферта. Страна и ПИК отрицают продажу, а слухи называют желтыми. Но такие риски рынок уже закладывает. Продажа ЖК Republic Редс уже не вызывает сомнения, хотя застройщики точно так же воздерживались от комментариев по этому поводу. При оценке пая $TRRE в 1 215 рублей, в стакане его готов купить только по 820 рублей. Это дисконт около 50%. Т.е если бы все было так сладко, как оценивают независимые оценщики, за год инвесторы бы получили 50% прибыли. Но естественно всё не так радужно и цена на этих новостях может стать гораздо ниже. На днях мы узнаем цену апреля. #застройщики #Forma

Всем привет! В чем лучше копить? 🔹Есть такой подход, что копить лучше в том, что вам потребуется. Например, вы собираетесь в отпуск за границу и вам понадобятся доллары. Вот вам и ответ, копите сразу в этой валюте. 🤔Вы не знаете и не сможете угадать, когда будет дешевле или дороже, но откладывая покупку валюты на последний день, можете сильно расстроиться перед отпуском, покупая по самой невыгодной цене. Покупая же валюту каждый месяц, вы получите среднюю цену и она будет "нормальной". ❓Но в чем копить, если вам нужна квартира? Ответ может звучать парадоксальный - в квартирах. Для этого есть различные фонды в недвижимость, где цена пая измеряется рублями, но зависит от цены квадратного метра той недвижимости, которой владеет фонд. Когда-то рассказывал о фонде $TLCN и его особенности. У фонда есть 2 цены: 1. Расчетная стоимость пая - это оценка стоимости на основе стоимости активов фонда (совокупная стоимость квартир / на общее количество паев) 2. Реальная стоимость на бирже. 😉Так вот в чем мысль. Сейчас оценочная стоимость пая 1634,5, а торгуется по цене 1100-1250 (обратите внимание что большая разница между ценой продажи и покупки). ❓Решил проверить, насколько справедливая цена оценки. Для этого нам понадобится состав квартир фонда и цена 1 кв метра. Застройщик продает не ниже 1 232 763 за метр, на вторичном рынке нашел объявления, где стоимость 1 103 650. Но это все квартиры без отделки. Всего в фонде 2174 кв метров недвижимости и из-них 785 (36%) с отделкой White-box, которая дороже, чем без отделки. Пренебрегаю этим, считаю, что пусть это будет скидка на реализацию квартир. 2174*1100000‎ = 2 391 400 000 Всего у фонда 1 547 620 паев  2 391 400 000/1 547 620‎ = 1 545,211 рублей за 1 пай. Моя задача не была попасть в точную цифру, а примерно оценить справедливую цену фонда. Насколько независимая оценка права с ценой 1634. Вышло вполне нормально. 🤔Почему рынок оценивает в один пай в 1100-1200? Малая ликвидность и в случае, если кто-то хочет выйти их проекта (по разным причинам), то давит продажами на цену. Риски, все такие же как и на старте проекта, новых не добавилось, за исключением Ключевой ставки и боязни банкротства застройщика. Но в этом случае как и с обычной стройкой деньги хранятся на Эскроу счете это дает уверенность, что если и потеряю деньги, то не все. Но прежде чем покупать, вы как и с покупкой в любой стройке должны оценить для себя насколько считаете рискованным этот проект. Для меня ключевое, что покупая по 1100, приобретаю строящуюся недвижимость со скидкой в 30% от текущей цены, а не от того, что я получу. До 2027 года не близко, но меня риск/цена - вполне устраивают. 📌Продавать паи не собираюсь - это инвестиция до окончания проекта. Считайте пассивный доход. Так как очень большой спред между ценой продажи и ценой покупки, то выставлю лимитные заявки с ценой ниже чем самая дорогая на продажу и жду, когда придет продавец. ☝️Смысла торопиться нет, а покупать на 10-15% дороже не хочу. Есть и другие фонды, как вам такой анализ? Интересно если их разберу? Например $TRRE #новичкам #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест #учу_в_пульсе #мия_учит #пассивный_доход

Трамп продолжает разгонять московскую недвижимость😉 +5% в рублях с начала года +25% в долларах {$HOM5} Кстати, похоже в районе Северного порта (м. Речной вокзал) отстраивается новая точка притяжения. Редевелопментом Северного речного порта занимаются Легенда (пару этажей этого проекта есть в ЗПИФ Т Инвестиций), Мангазея, Capital Group $TKVM Мы бы сами с удовольствием что-нибудь там прикупили, но цены от 500к/метр (сравните со средними ценами) со сроком сдачи в 2028. Плюс ремонт Кстати, классные фонды не движки: $TRRE $TLCN этот мы покупали/продавали по 1000, а он вон как отрос. Что думаете? 🐾 Кот.Финанс | #недвижимость #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе #пульс_оцени

Ave! В мире инвестиций существует множество стратегий, и одним из самых популярных подходов является пассивное инвестирование. Этот метод позволяет не только минимизировать риски, но и значительно сэкономить время, не прибегая к постоянному анализу рынка. Важно выбрать правильные инструменты, чтобы обеспечить стабильный рост вашего капитала. 📌Мы рассмотрим лучшие фонды для пассивного инвестора, которые помогут вам достичь финансовых целей с минимальными усилиями. Узнайте, какие инвестиционные решения подойдут именно вам и как они могут стать основой вашего успешного портфеля! Рассматриваем в парадигме РФ, ибо иностранные рынки для нас закрыты.     1. Индексное инвестирование - не всегда хорошо. На развитых рынках вы едва обгоните инфляцию, а на развивающихся упустите сотни процентов. Но всё же если вы выбрали этот путь - берите любой фонд. $TMOS@ отлично подойдёт для этого, комиссии низкие. Кроме ребалансировок там нет движений.     2. Один из лучших вариантов - активно управляемый фонд акций. Вы доверите средства профессионалам, которые будут стабильно обгонять рынок. На наш взгляд лучший ПИФ в этой категории - $AMRE от брокера "Атон". Главное выберите реально хорошую управляющую компанию (спойлер: Атон лучшая). Там и ребаланс, и выходы в кэш.     3. Вариант для более рисковых людей - фонды венчурных инвестиций и лоукапов. Я не думаю что вы пришли к покупкам ПИФов чтобы рисковать, но если кто хочет хорошую доходность, но в венчурных компаниях ничего не понимает - хороший вариант VC-фонды с передовыми компаниями либо ПИФы вроде $SBSC с компаниями маленькой капитализации и большим простором для роста.     4. Фонды облигаций и рынка РЕПО для парковки капитала. Некоторые молодые инвесторы плохо разбираются в рынке долга - этот вариант для вас. Хороший вариант $TBRU@ для отторговки движений RGBI или наш любимый $LQDT для непрямых вложений в банковскую ликвидность и денежный рынок     5. Фонды недвижимости (Real Estate ETF) - всем полюбившийся добрый инструмент. Недвижка всегда в цене, особенно в преддверии пика ключевой ставки. Я сам скоро буду брать Republic REDS $TRRE, интересный фонд с надёжным застройщиком и диверсификацией по квартирам    6. Сбалансированные фонды с управлением средней активности. Вариант для людей, которым нужна и доходность, и стабильность. Предложить что-то конкретное сложно, многим подойдут просто классические всепогодные портфели в стиле старины Рэя Далио. Опять же, ищите хорошую управляшку, всё от неё зависит 7. Из более рисковых вариантов можете выбрать доверительное управление. Тут важно понимать, что вы должны полностью доверять трейдеру и его опыту, хотя бы из его обзоров и "сарафанки". В Т-Инвестициях есть много интересных стратегий, не хочу рекламировать кого-то конкретного, мы скоро свою запустим. Главное в ПАММ-счета не лезьте, это скам, олды рынка с тёмного сайта поймут😅 📌 В заключение могу сказать, что если вы пассивный инвестор, подобрать фонд под свои интересы вы можете всегда - спрос на финансовые услуги рождает их предложение. Тут главное из пассивного инвестора не стать реально пофигистом и не влетать в разного рода шлак. __ __ __ Пост про работу фонда был тут: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/SALO_Asset_Management/c465a4f0-e53e-43c5-a1b2-0100f957d383?utm_source=share SALO Asset Management - холодный взгляд на рынок, твёрдо и чётко #фонды #пиф #инвестиции #биржа #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест

#nrd Тикеры: $TRRE Время новости: 04.02.2025 Тема новости: (DSCL) О корпоративном действии "Раскрытие информации" с ценными бумагами ПИФ ЗПИФ недвижимости "Т-Капитал Репаблик РЕДС" (инвестиционный пай 4919) Ссылка: https://nsddata.ru/ru/news/view/1221468 Резюме: Корпоративное действие, связанное с раскрытием информации по закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости "Т-Капитал Репаблик РЕДС", запланировано на 20 февраля 2025 года. Дата фиксации списка владельцев - 31 января 2025 года. Управляющая компания - ООО "Т-Капитал". Информация о сборе списков будет приниматься до 19 февраля 2025 года. Сентимент: Нейтральный

👑 Какие есть ещё приколы с материальной выгодой? И в дополнение к утреннему посту рассмотрим ещё парочку случаев возникновения материальной выгоды, чтобы уж точно закрыть вопрос. Полетели! 🦉 IPO и SPO В ходе первичных размещений формирование материальной выгоды возможно, когда IPO прошло по одной цене, а min цена в первый день торгов на бирже была больше неё. Где-то в октябре Минфин заявил, что готов направить поправки в законодательство, чтобы освободить от налогообложения возникающую материальную выгоду при IPO. (Думала, этот вопрос в пользу инвесторов решили ещё в сентябре) Про SPO пока молчат, хотя и там бумаги можно получить по цене ниже рыночной. 🦉 Внебиржевые торги Если купить бумагу на внебиржевом рынке дешевле, чем она сто́ит на бирже, возникает налог на материальную выгоду. Он рассчитывается при покупке ценных бумаг, даже если мои совята их ещё не продали. Пусть мой совёнок купил на внебиржевом рынке [1] российскую акцию по цене 1 000 ₽. Минимальная цена на бирже в этот день составила 1 600 ₽. Возникает материальная выгода: 1 000 ₽ - 1 600 ₽ = 600 ₽ Соответственно, по ставке 13% [2] НДФЛ составит: 600 ₽ × 13% = 78 ₽ 💬 Вычитала, что 12 января Т-Банк разослал всем уведомление, согласно которому доходы от сделок на внебиржевых торгах облагаются налогом по ставке 35%, так как по новым правилам они попадают под материальную выгоду. 💬 Мне ничего не приходило. Возможно это связано с тем, что за 2024 год не возникло статей по материальной выгоде. Ещё согласно п.2 ст.224 НК РФ, ставка 35% относится не к ценным бумагам. 🦉 T-фонд Под материальную выгоду попадают паи фондов $TRRE, $TLCN или $TKVM . Это связано с тем, что мои совята не смогут купить их по рыночной цене (как минимум через Т-Банк) — только через стакан, где цены такие: • TRRE за 811 ₽ при рыночной 1 195 ₽; • TLCN за 990 ₽ при рыночной 1 477 ₽; • TKVM за 3,83 ₽ при рыночной 5,75 ₽. Избежать налога в этих случаях просто невозможно. * * * * * * * 1. Торги выходного дня у Т-Банка. 2. Свои налоговые ставки смотрим в ст.224 НК РФ. * * * * * * * P.S.: Пост внеплановый — писался по вдохновению, поэтому без картинки 🥲 #ATs_разное #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест

#nrd Тикеры: $TRRE Время новости: 02.09.2024 Тема новости: (DSCL) О корпоративном действии "Раскрытие информации" с ценными бумагами ПИФ ЗПИФ недвижимости "Тинькофф Репаблик РЕДС"* (инвестиционный пай 4919) Ссылка: https://nsddata.ru/ru/news/view/1168576 Резюме: Ожидается корпоративное действие, связанное с закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тинькофф Репаблик РЕДС". Дата фиксации списка владельцев установлена на 30 августа 2024 года, а завершение приема информации – 18 сентября 2024 года. Управляющая компания – "Т-Капитал", регистратор – "Независимая регистраторская компания Р.О.С.Т.". Сентимент: Нейтральный.

Фонды недвижимости. ЖК Luzhniki Collection $TLCN и Квадратные метры $TKVM. 🗓Про сами фонды вы можете прочитать на сайте Т-банка, расскажу про их особенности и как обычно на собственном опыте. 📌Оба фонда инвестируют в недвижимость. Идея простая, покупаем недвижимость на этапе котлована и продаем когда объект ввели в эксплуатацию. Разница между новой ценой и старой и есть доход фонда, считай инвестора. ☝️Но Лужники - фонд со сроком, который разово инвестировал в определенный объект. Как только дома построят и фонд распродаст недвижимость, в которую были вложены средства, то фонд закроют. Все пайщики получат результат в соответствующей пропорции от того, сколько паев у вас было. ⏰В проспекте ожидаемое событие будет через 5 лет от запуска фонда. 📌Квадратные метры – реинвестируют полученные средства в новые объекты недвижимости, по мере высвобождения средств. Продали квартиру – освободившиеся деньги вложили в новую, но на этапе котлована. Подождали, когда ее построят – продали и по новой. ❗️И вот тут мы переходим к самой особенности. Стоимость объектов оценивается независимыми экспертами и отсюда формируется стоимость фонда – считай пая. Исходя из этого и показана доходность фонда. Продать же пай вы можете по той цене, по которой у вас готовы купить. И вот тут загвоздка. В отличии от обычных бумаг, где вы видите доходность и текущую цену, и они по сути равны. В случае с паями доходность показана по оценке, а реальная цена в стакане. 🔹Цена Лужников в терминале написана 1275, а купил я по 1060 – доходность 20%. В стакане цена 880. Фактически продав, сейчас получу убыток. Цена Квадратные метры 5,74, брал по 4,24 – доходность 35%. В стакане цена 4,42 – согласитесь, что это не 35%... Мои мысли следующие и для чего пишу все это. Это не плохо не хорошо - это особенность, которую нужно учитывать. 🤔Оценочная стоимость очень важна – так как она реально отображает ценность фонда. Но вы должны понимать, что если нет спроса на паи фонда, то и цена будет другой. 💛Но! Фонд Лужники закроют и получатся реальные деньги, которые распределят между пайщиками. Это будет как по облигации, когда после срока выплатили «тело». А цена Квадратных метров всегда будет расходится с оценкой – в зависимости от веры инвесторов в бумагу. Это "вечная" бумага. В этом плане возможно сейчас хорошо докупить Лужники, так как стоимость в стакане и оценке сильно расходится, и разницу ты получишь по реализации объектов. Ну и такая же параллель как и с облигациями – чем будет ближе сдаче объектов, тем меньше будет разница. Есть еще аналог Лужников, Репаблик РЕДС $TRRE - у него так же есть срок, когда его закроют и тоже есть разница между ценой в стакане и оценкой стоимости объектов. 📉Из рисков – рынок недвижимости обрушится и не реализуют объекты по нормальной цене. Но вы много помните случаев, что бы недвижимость в Москве дешевела и это было надолго? С вас реакция, если был полезен. Вам тыкнуть не сложно, а мне с Мией приятно 😉 #новичкам #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест #учу_в_пульсе #недвижимость

Расчетная стоимость пая и цена в стакане — почему они различаются и что мы делаем, чтобы они стали ближе Расчетная стоимость пая (РСП) фонда недвижимости — рыночная стоимость активов фонда в пересчете на один пай. Сейчас она основана на оценке недвижимости оценщиками — они всегда рассчитывают цену с небольшим дисконтом. А после продажи квартир в нее будет заложена стоимость, по которой их продали. Цена в стакане — то, за сколько инвесторы готовы продать паи прямо сейчас. На эту цену влияют их настроения, потребности и отношение к конкретному активу. Проведем аналогию с рынком недвижимости: рыночная стоимость квартиры составляет 10 млн рублей, но человеку, который ее продает, срочно нужны наличные деньги. В таком случае он будет готов продать квартиру и за 9 млн — по цене ниже рыночной. Сейчас инвесторы продают паи фондов недвижимости Тинькофф через стакан по цене ниже РСП. Мы видим эту ситуацию и стараемся ее скорректировать. 🏡Тинькофф Квадратные метры $TKVM У управляющей компании нет возможности непосредственно влиять на стоимость паев закрытых фондов недвижимости. В этих фондах не может быть маркетмейкера. Вместо маркетмейкера в фонде Тинькофф Квадратные метры есть дилер, который постоянно готов совершать сделки с паями, но делает это с дисконтом. Дилер покупает и продает паи в соответствии с установленными лимитами. Чем больше паев уже приобрел дилер у желающих продать, тем ниже цена, по которой дилер выставляет новые заявки на покупку. Мы работаем над тем, чтобы дилер вернулся в стакан с меньшим дисконтом. Мы запустили маркетинговую кампанию, чтобы повысить осведомленность инвесторов о фонде. Также в следующем квартале состоится первая продажа квартир из фонда. Мы рассчитываем продать их по цене не ниже оценочной и, таким образом, повысить доверие инвесторов к фонду. Также мы принимаем другие меры, о которых сможем рассказать чуть позже. 🏡Тинькофф ЖК Luzhniki Collection $TLCN и Тинькофф ЖК Republic-REDS $TRRE У фондов Тинькофф ЖК Luzhniki Collection и Тинькофф ЖК Republic-REDS ситуация иная. Паи в стакане также торгуются ниже РСП, но это фонды с определенным сроком действия: 📌TRRE выплатит деньги пайщикам до июня 2026 года; 📌TLCN — до декабря 2027 года. Выплаты будут происходить согласно РСП, то есть между пайщиками будут распределены деньги от продажи квартир. Квартиры будут продаваться по цене не ниже оценочной. ☝️Покупая паи через стакан сейчас, когда цены в нем ниже РСП, можно получить более высокую доходность при погашении. #тинькоффкапитал #недвижимость #фондынедвижимости #фондытинькофф

📈 Рассказываем о том, как изменилась расчетная стоимость паев фондов недвижимости Тинькофф по итогам мая. Тинькофф Квадратные метры $TKVM — паи прибавили в цене на 0,79%, до 5,73 ₽. Тинькофф ЖК Republic-REDS $TRRE — за месяц подорожали на 0,38%, до 1 173,87 ₽. Тинькофф ЖК Luzhniki Collection $TLCN — выросли в стоимости на 0,58%, до 1 234,13 ₽. ☝️Стоимость паев зависит от стоимости недвижимости в фондах — ее каждый месяц рассчитывают независимые оценщики. С отчетами оценщиков вы можете ознакомиться по ссылкам. ЖК Lunar: https://cdn.tinkoffcapital.ru/static/documents/Otchet_215_24_Kvadratnye_metry.pdf ЖК Северный порт: https://cdn.tinkoffcapital.ru/static/documents/Otchet_650_24_Kvadratnye_metry.pdf ЖК Republic-REDS: https://cdn.tinkoffcapital.ru/static/documents/otchet_630_24_REDS_31052024.pdf ЖК Luzhniki Collection: https://cdn.tinkoffcapital.ru/static/documents/otchet_640_24_Luzhniki_31052024.pdf #недвижимость #переоценка #фондытинькофф

После покупки $TRRE сразу начались глюки. Сперва на продажу невозможно было выставить заявку: выдает ошибку или тайм-аут или ордер реджектед. Но после этого вовсе перестал грущится стакан, откуда можно было поставить заявки. Написано биржа закрыта ) Поддержка пишет что: "На текущий момент организованы внебиржевые торги. При наличии встречных обращений, вы сможете купить или продать паи до окончания срока стратегии. Купить или продать паи фонда можно только при наличии встречных предложений. Если видите, что во вкладке "Стакан" есть заявки на покупку или продажу, то можете выставить свою заявку по лучшей цене. Если заявок в текущий момент нет, то купить/продать не получится. В этом случае рекомендуем вам чуть позже вернуться и проверить стакан." При этом на сайте и в уведомлении от приложения, которое посылает на свой сайт написано: «Можно выставлять только лимитные заявки, для которых нужно самостоятельно прописать цену покупки или продажи. В старых версиях приложения выглядят доступными и другие типы заявок, но при их выборе появится экран ошибки, деньги при этом не спишут.» https://www.tinkoff.ru/invest/help/urgent-funds/?internal_source=app_inv&card=q5 Прошлый пост по теме: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/683e621c-67e7-4bb9-8093-3b572d3dfe18 #стакан